junkyard schreef op 26 juli 2019 20:49:
Voor nadere duiding ontwikkeling marktwaarden, zie sheet 19/50 in de presentatie:
www.wereldhave.com/siteassets/documen...Gedaalde marktwaarde van winkelcentra wordt dus vooral veroorzaakt door lagere markthuren (market rent -2,4%) en voor het overige door verhoogde gewenste rendementen van winkelbeleggers (yield shift effect -1,4%). Naar mijn idee is hier niets vreemd aan, er is momenteel weinig interesse in winkelvastgoed onder investeerders, deels door dalende huren en verhoogd lange termijn risico (verhuurbaarheid), dus stijgen gewenste rendementen (yields) ondanks dalende kapitaalmarkt rente. Andere taxateur aanstellen zal weinig uithalen, ook omdat WHV de NL / FR winkelcentra in de huidige markt echt niet tegen boekwaarde zal kwijtraken, gezien de matige performance en het gebrek aan interesse onder beleggers. De boekwaarde moet meer als een going concern waardering worden gezien.
Huurgroei zie ik niet aankomen, WHV meldt zelf over huurgroei in 2019 (sheet 8):
Positive LFL rent growth, expected to be negative for FY 2019
Ondanks indexatie per saldo dus lagere huren, o.a. omdat het Coolcat (faillissement) effect pas vanaf Q3-2019 pas zichtbaar zal worden in NL portefeuille (1,2% verlaging NL bezetting), omdat Coolcat de deuren pas sluit na 30 juni 2019.
Verder goed zichtbaar dat H&M een stevige verlaging van MGR heeft bedongen bij WHV (MGR gemiddeld met 8,0% omlaag in NL), en WHV dus ver is gegaan voor verlenging van H&M huurcontracten. Bij vertrek van H&M zou een belangrijke publiekstrekker verloren gaan, en vrijgekomen ruimte zal moeizaam verhuurbaar zijn, daarmee begrijpelijk dat lagere huren worden geaccepteerd in ruil voor lange termijn huurcontracten.
Echt dramatisch waren halfjaarcijfers ook weer niet, ik had niet verwacht dat het plaatje er beter uit zou zien. Wel valt tegen dat de nieuwe CEO ruim een halfjaar de tijd gaat nemen voor een strategic review, ik had verwacht dat de CEO al een strategische visie zou hebben bij binnenkomst (en dit de reden zou zijn voor aanstelling), en direct hard gebroken zou worden met het CEO Anbeek verleden met een scherpe visie. Dit was het ideale moment voor een dividend verlaging, hogere inhouding van direct resultaat lijkt ook hard nodig vanwege de geplande capex en de LTV stijging door dalende boekwaarden. Einde van boekwaarde daling lijkt nog niet in zicht, met name de FR portefeuille staat tegen te hoge waarde in de boeken.
Verder valt op dat het direct resultaat in het eerste halfjaar van 2019 1,44 is, en de outlook geheel 2019 nu ligt op 2,75-2,80. Ofwel direct resultaat tweede halfjaar 2019 zal 1,31-1,36 zijn (gemiddeld = 1,335 = 0,105 lager dan eerste halfjaar = 7,3% omlaag in een halfjaar?!).