NSI NL0012365084

2022

1. junkyard 14 juli 2022 09:58

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1090

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.048

   Ondanks eerdere uitingen dat de leegstand in 2022 zou moeten dalen, is de leegstand toegenomen van 5,9% (eind 2021) naar 6,3,% (eind Q1 2022) naar 6,6% (eind Q2 2022). Opmerkelijk dat de leegstand alleen in Amsterdam toeneemt, van 5,8% (eind 2021) naar 6,0% (eind Q1 2022) naar 7,7% (eind Q2 2022). NSI verhuizing naar Amsterdam (Centerpoint) heeft dit cijfer iets verlaagd, anders was de leegstand in Amsterdam nog wat hoger. NSI meldt als voornaamste verklaring voor de toename in leegstand Amsterdam:
   Approximately half of this increase is due to the departure of Staples from Centerpoint II.
   
   Buiten Amsterdam is de leegstand dalend (other G4 van 6,8% naar 5,8%, other NL van 4,9% naar 4,5%), en in other G4 grotendeels verklaarbaar door strategische leegstand (2.3% i.v.m. Alexanderpoort).
   
   Ook bij de herwaarderingen gedurende het eerste halfjaar is alleen Amsterdam negatief (- € 13 miljoen), de overige markten kennen een positieve herwaardering.
   
   Verder ziet het ernaar uit dat bij nieuwe verhuringen lagere huren worden geaccepteerd in Q2 2022, zie ontwikkeling van ERV's in Q1 2022 t.o.v. H1 2022:
   Amsterdam
   Q1 2022 - During Q1 2022 leases were signed on average 8.7% ahead of ERV. The tenant retention rate during Q1 was strong at 78.1%.
   H1 2022 - During H1 2022 new leases were signed on average circa 3% ahead of ERV. The tenant retention rate during H1 was 71%.
   Other G4
   Q1 2022 - Leases signed in Q1 were 15.9% above ERV. The retention rate for Q1 2022 amounts to 65.1%.
   H1 2022 - Leases in other G4 were signed in line with December 2021 ERV’s. The tenant retention rate for H1 amounts to 64%.
   Other Netherlands
   Q1 2022 - Geen melding
   H1 2022 - Leases in this segment were signed on average at -1.4% vs December 2021 ERV’s.
   
   De draai van zeer positief (Q1 2022) naar neutraal (H1 2022) toont dat de verhuringen in Q2 2022 beneden ERV (eind december 2021), en nieuwe verhuringen (en ERV's) dalend zijn. De stijgende leegstand (Amsterdam) bevestigt dit beeld, er bij meer aanbod (beschikbare kantoren) en minder vraag zullen ERV's onder druk staan (vooral in Amsterdam).
   
   Tegen deze achtergrond (en kostenstijgingen, yield stijging, recessie angst), verdienen de 3 grote Amsterdamse projecten die NSI wil starten extra aandacht, omdat de risico's toenemen en het potentieel daalt. NSI is nu meer duidelijk over deze projecten.
   Laanderpoort wordt een jaartje uitgesteld (op verzoek van ING), ING wil hier een jaartje langer (tegen volle i.p.v. gereduceerde huur) te blijven huren. Dit is positief, want brengt spreiding in de projecten (qua looptijd, risico) en de economische ontwikkeling kan worden meegenomen in de overwegingen in 2023. Laanderpoot is dus niet committed.
   Well house beslissing zal op korte termijn worden genomen nadat de 'final construction quote' is verkregen, waarbij NSI een voorzichtige toon aanslaat (en afgelopen kwartaal geen extra voorverhuring is verkregen - dit zit nog op 20%):
   At this time we will have to decide whether to start or not, or perhaps temporarily delay the actual construction.
   Over Vitrum meldt NSI:
   At Vitrum we are in the final design phase, with the permitting process pending. Delaying our Vitrum project is not an option really, as we have € 54m of capital employed not producing any return at this point in time and capex is necessary to bring this asset successfully back to the market. A pre-let is only likely once we have started the project, as in this market no tenant will sign a lease on a renovation project that has not started.
   Vitrum lijkt dus committed, echter NSI toont het afgelopen kwartaal een verdere vertraging (op dit leegstaande pand die nu niet rendeert) van een half jaar (!!), Capitalmarketsday presentatie (april 2022) stelde dat in Q4 2022 zou worden gestart met verwachte oplevering in H2 2024. Dit is nu start in Q2 2023 en verwachte oplevering in H1 2025.
   
   Daarnaast zichtbaar dat de verwachte winst op projecten iets afneemt, door stijgende kosten. Als markthuren in Amsterdam dalen (en yields stijgen), dan zal de verwachte winst snel verdampen.
   
   Op korte termijn dus vooral interessant om te volgen of NSI de Well House ontwikkeling zal doorzetten, dit risico in huidige omstandigheden zal aandurven en of de 'final construction quote' zal worden geaccepteerd.
2. junkyard 14 juli 2022 11:00

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1090

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.048

   Verder info tijdens de call:
   * Bij Vitrum is er discussie over de erfpacht afkoop (land price) voorwaarden/bijstelling met de gemeente Amsterdam als onderdeel van het project, de gemeente zou een te hoge erfpacht wensen. NSI stelt dat verder uitstel van de Vitrum ontwikkeling geen optie is (i.v.m. leegstand huidige ruimte), wat niet echt een goede onderhandelingspositie is naar de gemeente. Er werd gesteld dat 'hopefully next quarter' meer duidelijk zal worden, en dat NSI ook nog werkt aan het finale ontwerp.
   * JV is mogelijk bij de projecten Vitrum en Well house, bij Laanderpoort is dit niet waarschijnlijk omdat NSI dan winsten moet delen met ING (wat het geval is tot 3 jaar na ontwikkeling).
   * Well house beslissing (go/no go) volgt eind september of begin oktober 2022.
   * NSI is in gesprek met de banken over de herfinanciering van de (deels secured) € 147 miljoen aan schulden die vanaf april 2023 vervallen, NSI zou graag een deel van de financiering secured houden zodat er wat spreiding in financiering is (private placement markt zal nu ook wel dicht zitten). Op basis van huidige indicaties zal dit leiden tot aanmerkelijk hogere (her?)financieringskosten (>3,0%), voor NSI is het mogelijk om bij zeer matige voorwaarden te trekken onder de RCF in plaats van een doorrol (dan zal NSI wel wat zuinig moeten doen met projecten).
   * NSI stelt dat het eerdere doel (begin 2022) van een leegstand beneden de 5,0% waarschijnlijk niet zal lukken, als de leegstand gelijk blijft in 2022 (5,9% jaareinde 2021) dan zou dit op basis van huidige stand van zaken redelijk netjes zijn.
   * Binnen Amsterdam presteert vooral de submarkt Sloterdijk (en bepaalde hoeken van Sloterdijk) matig.
   * EPS outlook blijft gelijk, waarschijnlijk geholpen door hogere indexatie en de ING verlenging op volle huur. Bij de EPS ontwikkeling op langere termijn spelen vooral acquisities en desinvesteringen een grote rol.`
   
   Per saldo duidelijk dat de NSI (kantoren) perspectieven gedurende afgelopen maanden zijn verslechterd, management was minder positief gestemd t.o.v. afgelopen updates en moet hier en daar wat bijstellen. Deze tijd beproeft de wendbaarheid van NSI, zeker omdat de grote projecten nu voor een beslissend punt staan in beweeglijke (vooral dalende) markten.
3. junkyard 14 juli 2022 11:28

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1090

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.048

   Degroof Petercam verlaagt koersdoel.
   (ABM FN-Dow Jones) De vertragingen bij de ontwikkelingsprojecten Vitrum en Laanderpoort zijn het voornaamste nieuws in de halfjaarcijfers van NSI. Dit oordeelde Degroof Petercam, dat verder geen verrassingen zag in de cijfers, maar wel het koersdoel neerwaarts bijstelde.
   
   De vertragingen worden echter ruimschoots goedgemaakt doordat de toekomstige maximale huur is verhoogd en het bestaande huurcontract in Laanderpoort is verlengd.
   
   ING heeft verzocht om de oplevering een jaar op te schuiven, van medio 2025 naar medio 2026, meldde NSI. Laanderpoort wordt ontwikkeld naast het hoofdkantoor van ING en zal voor een groot deel door ING worden gehuurd.
   
   Degroof Petercam denkt dat NSI aanzienlijke waarde kan creëren met zijn ontwikkelingspijplijn, gezien de stevige basis van de Nederlandse kantorenmarkt. Daarom is het aandeel voor Degroof favoriet in de vastgoedsector.
   
   Degroof Petercam heeft een koopadvies op NSI. Het koersdoel ging omlaag van 42,50 naar 40,00 euro.
4. Branco P 14 juli 2022 13:25

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4020

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Even de ontwikkeling H1 2021 --> H2 2021 --> H1 2022 voor een beter vergelijk:
   
   leegstand: 5,9% --> 5,9% --> 6,6% komt deels door vertrek Staples. Kennelijk is RD Scheepvaartkwartier nu uit het lijstje, dus daar wederverhuur (?) maar dat houdt dan circa 1%punt toename van de leegstand in de "overige assets" in. Toch?
   
   LTV 28,8% --> 28,2% --> 27,6% dat is m.i. toch zeer goed.
   
   Cost of debt 2,2% --> 2,2% --> 2,1% ga je 147mio herfinancieren, dan moet je dat echt NU, NU, NU doen want de marktrentes laten nu een behoorlijke dip zien. 5 jaar vast ga je nu circa 1,65% plus marge betalen. Ten aanzien van de marge is relevant dat de LTV extreem laag is en het G4 plus Amsterdam kantoren zijn, dus dan denk ik dat je nu op 3,25% uitkomt ongeveer. Ik weet niet wat de hoogte van de rentes zijn van de leningen die in 2023 aflopen (die zouden best wel eens boven het 2,1% gemiddelde kunnen zitten) maar laten we aannemen dat alles 2,1% is, dan wordt 147mio 3,25% en 223mio blijft 2,1% dus overall ga je dan naar 2,55%. Dat is 1,7mio hogere rentelasten per jaar. Dat is goed te overzien, toch? Vervolgens staan die lasten weer jaren vast.
   
   EPRA NTA/share: 44,97 euro --> 48.23 euro --> 48,34 euro
   
   Wat er mogelijk gebeurd is met de Amsterdamse kantoren is dat de taxateur eind 2021 wellicht net iets te optimistisch is geweest met zijn yields bij de H2 2021 waarderingen. Nu focussen op de afwaarderingen in regio Amsterdam kan te kort door de bocht zijn. Als de opwaardering in H2 2021 juist voor het grootste deel ook in Amsterdam zit dan kan het per saldo best prima zijn. Helaas kun je niet goed vergelijken omdat eind 2021 er nog een andere onderverdeling gehanteerd werd, niet naar regio's, in de presentaties althans.
   
   Goed om te zien dat er bij de projecten even wat gas teruggenomen wordt. Voor wat betreft Vitrum vind ik de uitspraak, dat huurders geen contracten aangaan als er nog geen start gemaakt is met de verbouwing, vreemd. Het is juist logischer dat een huurder nog zo veel mogelijk inspraak wil hebben. Zeker als de huurder op dit moment toch al elders zit en daar niet op de schopstoel zit. Misschien is er een bepaalde reden om nu z.s.m. de vergunning te krijgen en daarna ook meteen te bouwen. Het kan met toekomstige strengere (lokale) wetgeving te maken hebben of met die erfpachtproblematiek wellicht. Het kan bijvoorbeeld met die Fly Over te maken hebben boven de weg, ik zeg maar wat. Ik denk wel dat die specifieke locatie interessant is voor bedrijven om te zitten dus dat het verhuurd gaat worden als het er fancy uit ziet, daar maak ik me geen zorgen over.
   
   Al met al in de toon die voor mij doorklinkt uiteindelijk licht positief. Laanderpoort pas een jaartje later, ook mooi. Heroverweging Well House ook goed denk ik. Hopelijk eerst wat meer voorverhuren daar, want die plek vind ik juist wel wat meer onzeker, qua verhuurbaarheid.
5. 83M 14 juli 2022 14:40

   auteur info

   • 83M

     Lid sinds: 13 jan 2009

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 128

     Gegeven: 187

   •    Aantal posts: 5.142

   Belachelijke waardering met zeer hoog dividend, wat gewoon gehandhaafd blijft. Mooi bijkoopmoment weer. Je ziet ook aan het volume dat de grote jongens gewoon blijven zitten..
6. 83M 14 juli 2022 18:09

   auteur info

   • 83M

     Lid sinds: 13 jan 2009

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 128

     Gegeven: 187

   •    Aantal posts: 5.142

   Volume nam toe in de loop van de dag en onveranderd gesloten.
7. Martin dH 14 juli 2022 20:36

   auteur info

   • Martin dH

     Lid sinds: 15 dec 2017

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 18

     Gegeven: 5

   •    Aantal posts: 65

   Announcement of scrip issue price for interim dividend 2022
   NSI N.V. (Euronext: NSI / NL0012365084) - Regulatory news
   
   In the Half Year Report 2022 released this morning management announced its intention to pay an interim dividend of € 1.04 per share. Management proposes shareholders to have the option of taking the interim dividend in either cash or shares, or a combination of the two.
   
   A maximum of 447.237 shares are available for stock dividend. If shareholders in aggregate opt for a number of shares which exceeds this maximum, those who have opted for distribution in the form of shares will be allocated on a pro rata basis, with the remainder being distributed in cash subject to deduction of 15% Dutch dividend withholding tax.
   
   Shareholders electing for a dividend in shares, which will be paid out of the share premium reserve and therefore not subject to dividend withholding tax, will receive 1 (one) new ordinary share for every 31 (thirty one) ordinary shares held. This equates to a price of € 32.24 per ordinary share on an ex dividend basis. The new ordinary shares created as a result will rank pari passu with existing ordinary shares for the financial year 2022.
   
   The ex-dividend date is 18 July 2022. The election period will start 20 July 2022 and close 2 August 2022 at 3pm (CET). If by then no notification is received the dividend will be paid in cash. The cash dividend will be paid on 4 August 2022. Shareholders opting for shares will receive their shares also on 4 August 2022.
   
   The Management Board of NSI N.V.
   
   nsi.nl/news/announcement-of-scrip-iss...
8. rationeel 14 juli 2022 21:44

   auteur info

   • rationeel

     Lid sinds: 07 okt 2004

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 22854

     Gegeven: 1806

   •    Aantal posts: 65.808

   
   Beurshuis Degroof Petercam
   Aandeel Nieuwe Steen Investments
   Datum 14 juli 2022
   Advies Kopen
   Koersdoel 40,00 EUR
9. junkyard 15 juli 2022 00:24

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 12 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1090

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.048

   Stock dividend wordt dichterbij beurskoers gesteld dan afgelopen jaren, en er wordt veel stock beschikbaar gesteld. Een signaal dat NSI graag kapitaal binnenboord houdt en liever geen cash uitkeert, en verwatering op een niveau diep beneden boekwaarde voor lief neemt.
   
   Het wordt voor aandeelhouders (met mogelijkheid teruggave dividendbelasting) nu beter opletten of stock dividend meer oplevert dan cash dividend. Als NSI beurskoers iets oploopt, dan kan beter voor stock worden gekozen (evt met gelijktijdige verkoop van aandelen NSI om alsnog cash te ontvangen).
   
   Bij de huidige lage LTV moeilijk te begrijpen dat NSI nu zo graag kapitaal wil binnen houden. Als NSI dit kapitaal wil inzetten voor projecten, dan kan de rendementseis op projecten stevig worden verhoogd, aangezien een emissie op € 32,24 een vereist rendement op eigen vermogen van bijna 7% impliceert.
   
   Ik had liever gezien dat NSI meer terughoudend was in stock dividend, en aandeelhouders niet 'dwingt' om stock af te nemen. Ik zie dit als een verschraling van de dividend distributie, om groei ambities van de organisatie te bekostigen tegen een (te) hoge prijs.
10. Branco P 15 juli 2022 19:35

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4020

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    dat is inderdaad een mooie omruilverhouding. Ik kies meestal niet voor stock, maar nu hier in dit geval bij NSI zeker wel.
    
    Wat mij betreft bouwt NSI het vreemd vermogen nog verder af.
    
    Junkyard, ik dacht dat je juist liever zag dat NSI zich zou gaan focussen op het oppikken van koopjes in de markt? Nu wil NSI cash binnenboord houden (misschien hebben ze jouw berichten wel gelezen) en is het nog niet goed. Als je daarvoor cash binnenboord wilt houden moet je bieden wat NSI nu biedt, anders zet het geen zoden aan de dijk.
12. junkyard 15 juli 2022 20:07

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1090

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.048

    NSI wil cash uitdeling aan aandeelhouders snoeien, door stock op lage conversiekoers aan te bieden.
    
    Ik ben wel voor een zuinige en risicomijdende houding van NSI, door zeer terughoudend te zijn bij de aanvang van projecten, maar niet door te korten op uitdelingen aan aandeelhouders.
    
    Als NSI nu het aandelenbelang door stock dividend op 6,5% REV (en 30% beneden boekwaarde) laat verwateren, dan zou ik het zeer teleurstellend vinden als NSI deze extra buffer tegen hoge kosten aanwendt voor aanvang van projecten met een te lage yield.
    
    Ik ben toch wat bang dat NSI de inhouding van cash dividend zal gebruiken om extra risico's te nemen in de projecten.
    
    Het verlagen van cash dividend (vervanging door stock op te lage koersen) haalt discipline weg bij management. Op deze koers en bij NSI management vertrouwen in boekwaarden is een aandelen inkoop veel meer logisch dan een resultaat verlagende (stock) emissie.
13. junkyard 15 juli 2022 20:19

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1090

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.048

    Huidige LTV is zeer robuust, dit verder afbouwen door stock dividend op diepe discount is onnodig. Ik verwacht dat NSI dit stock dividend er doorheen wil drukken om zo een betere uitgangspositie/buffer te hebben om de projecten te starten. Dat vind ik ongepast, op deze REV (6,5%) kunnen de projecten nog even in de ijskast in afwachting op betere tijden (minder onzekerheden en lagere yields).
    
    Ondanks de iets voorzichtige toon, heb ik toch de indruk dat NSI zeer gretig is om de projecten wil starten. Dit dient nu meer de belangen en inrichting van huidige NSI organisatie dan de belangen van aandeelhouders, wat het stock dividend reflecteert.
14. Branco P 18 juli 2022 09:31

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4020

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Als dat bestaande gebouw in Adam onverhuurbaar is zonder verbouwing, maar erna wel, dan lijkt het mij logisch om daarmee te gaan beginnen. Beetje extra cash binnenboord houden is dan prettig. Veel cash hebben en een lage LTV hebben is niet hetzelfde. Je moet ook ff denken in geldstromen.
    
    Ik snap het probleem verder niet precies Junkyard, je kiest toch gewoon voor stockdividend dan nu? Dan is de angel eruit.
15. junkyard 18 juli 2022 10:18

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1090

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.048

    We zitten inderdaad op een andere lijn, ik waardeer je winkelcentrum/vastgoed object analyses maar zie dat financieel vlak (corporate finance) niet je kernkwaliteit is.
    
    Ik ben tegenstander van stock dividend op lage koersniveaus, voor mij is dit een verkapte emissie. Een emissie is alleen gewenst als tot mooie groei leidt (boven REV aandeelhouder) of als een fonds met de rug tegen de muur staat (raken schuldconvenanten).
    
    NSI heeft (op stock emissie niveau) geen goed groei vooruitzicht (REV is te hoog) en heeft een nette lage LTV waardoor geen emissie nodig is.
    
    NSI wil volgens mij graag verdiensten (cash/kapitaap) binnenhouden om te groeien en zich in projecten te storten, dat vind ik op dit koersniveau (en deze rendementseis) onacceptabel.
    
    Omdat NSI op dit punt het stock dividend (conversie niveau verlaging én veel meer stock aanbod), zie ik dit als een alarmerend signaal.
16. junkyard 18 juli 2022 10:38

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1090

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.048

    Ik wil verder niet de wijsneus uithangen mbt dividend. Dividend blijft een sigaar uit eigen doos, naast fiscale (tax / reit) en sturing gedrag (strak houden management) maakt het niet zoveel uit hoe het dividend wordt ingevuld.
    Indien management simpelweg afweegt wat het vereiste risico/rendement van EV en VV is dan kan worden overwogen of kaiptaal kan worden geïnvesteerd (bij hogere yield dan kapitaalkosten, incl foutmarge bij projecten) of worden teruggegeven aan vermogen verstrekkers (EV of VV).
    Geld teruggeven aan EV verstrekkers kan als dividend of aandeleninkoop.
    Sommige beleggers kunnen een periodieke cash ontvangst (dividend) wensen, maar kunnen dit ook realiseren door een deel van hun aandelen periodiek te verkopen
    
    Mijn zorg is dat NSI in de projecten met te lage rendementen rekent, wat een halfjaar geleden (bij o.a. betere verhuurbaarheid) misschien aantrekkelijk was maar nu (bij o.a. hogere kapitaal kosten, na beurskoers daling en rente stijging) niet meer.
    
    Intern heeft ceo Stahli de organisatie ingericht om de projecten door te zetten, ondanks een sterke versimpeling van vastgoed portefeuille (van meer dan 100 naar 50 panden, met minder spreiding) nemen de organisatiekosten toe. Dit komt grotendeels door de kennis en kunde die NSI in huis haalt voor de projecten. Hierdoor heeft NSI nu interne commitment om dit door te zetten, de organisatie is gretig. Ik ben wat bang dat ceo Stahli deze drive en ambitie laat prevaleren, en gestegen risico's en kapitaal kosten in mindere mate meeweegt.
    
    Het binnen houden van extra kapitaal lijkt mij onnodig, alleen als NSI projecten doorzet (met name, Well House) kan dit nut hebben (echter projecten hebben te lage yields).
    
    We zullen zien, maar mijn vertrouwen in NSI is nu niet zo gek hoog. Begin dit jaar dacht ik dat beurskoers richting boekwaarde kon kruipen, nu lijkt het de andere kant op te gaan.
17. Branco P 18 juli 2022 11:46

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4020

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    junkyard schreef op 18 juli 2022 10:38:

    Intern heeft ceo Stahli de organisatie ingericht om de projecten door te zetten, ondanks een sterke versimpeling van vastgoed portefeuille (van meer dan 100 naar 50 panden, met minder spreiding) nemen de organisatiekosten toe. Dit komt grotendeels door de kennis en kunde die NSI in huis haalt voor de projecten. Hierdoor heeft NSI nu interne commitment om dit door te zetten, de organisatie is gretig. Ik ben wat bang dat ceo Stahli deze drive en ambitie laat prevaleren, en gestegen risico's en kapitaal kosten in mindere mate meeweegt.
    

    Ik keek eens naar 2018 en vergelijk dat met 2021:
    
    operational costs 2018 13,2 mio
    daarvan PM 4 mio
    en letting 3 mio
    Kosten Staff: 7mio (was in 2017 wel nog 9mio)
    
    operational costs 2021 12,3 mio
    daarvan PM 3,6 mio
    en letting 1,1 mio
    Kosten Staff: 8mio
    
    14% hogere Staffkosten in 2021 i.v.m. 2018 (minder dan 5% per jaar erbij dus, dat zijn bijkans alleen loonsverhogingen me dunkt), maar wel nog steeds 11% minder dan in 2017. Dus er is toen zeker wel in de personeelskosten gesnoeid.
    
    In H1 2022 zie je 4,3 mio Staffkosten. Misschien dat ze 1 of 2 medewerkers hebben aangenomen, maar 7,5% loonsverhoging is ook helemaal niet zo gek in deze tijden in deze specifieke branche.
    
    Ik vind jouw uitspraken, dat de organisatie ineens gretig zou zijn en geen oog meer zou hebben voor de juiste balans investering/rendement iets te kort door de bocht. Je kijkt naar een paar cijfertje en lijkt dan hier met name op jouw "gevoel" af te gaan. In de laatste update geeft men toch al aan dat investeringen deels zijn uitgesteld en deels in heroverweging zijn? Op basis van jouw uitspraak verwachtte ik een verdubbeling van salariskosten o.i.d.
    
    Enfin, je kunt een strategie in ieder geval niet opbouwen rondom een kans dat er de komende jaren mogelijk interessante koopjes op de kantorenmarkt voorbijkomen. Dat er opeens een hele hoop goedkope pandjes op de markt zouden kunnen komen waarmee veel geld te verdienen valt door ze te moderniseren, dat is wel ook een beetje wishfull thinking. Veel goed spul zal er niet op de markt komen, ook niet in mindere tijden.
18. Branco P 18 juli 2022 11:50

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4020

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Vandaag ex-dividend overigens. Gecorrigeerd daarvoor staan we nu op +1,5%
19. junkyard 18 juli 2022 22:09

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1090

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.048

    Ik heb geen meerjaarse vergelijking gemaakt in personeelskosten, en focus mij vooral op 'administrative expenses' in plaats van operationele kosten. Ik zie de overhead (administrative expenses) jaar-op-jaar stevig toenemen van € 3,9 naar € 4,6 miljoen in eerste halfjaar - vooral door € 0,3k hogere staff costs) op een portefeuille die veel kleiner is en geen retail meer bevat. Maar wellicht dat hier andere effecten inzitten.
    
    Op basis van de NSI uitingen en mijn interpretatie hiervan stel ik inderdaad dat NSI de projecten graag voortzet, en dat lijkt mij ook logisch omdat ontwikkelen voor NSI leuker/spannender is dan buy&hold en dit past bij de 'stip op de horizon' van ceo Stahli. Ik denk dat NSI ook al aardig wat geld in de voorbereidingen heeft zitten, en deze kosten niet graag afschrijft. Daarbij zie ik dit zwaar neerwaarts bijgestelde stock dividend als een verkapte emissie om projectrisico (Well House) te verlagen, wat mij teleurstelt omdat deze emissie duidelijk een hoger rendementseis bevat dan het rendement dat Well House kan leveren.
    
    Ik ben het oneens met de stelling dat er mindere tijden geen goede kantoren te koop komen. Dit heeft NSI namelijk (in nasleep covid crash) aangekocht tegen een BAR van 5,8%:
    nsi.nl/news/nl/nsi-koopt-drie-gebouwe...
    
    Dit is een hogere BAR dan waar NSI nu mee rekent in de projecten, en deze aankoop levert per direct huurinkomsten (en verhoging direct resultaat) zonder project onzekerheden. Daarnaast is dit eigen grond in plaats van erfpacht (waarop NSI nu wil ontwikkelen) en is het Atlanta gebouw zeer goed gelegen (ook bijv. voor latere conversie naar hotel/woningen) en net gerenoveerd. Het Atlanta gebouw zie ik als een mooi en defensief pand, een top aankoop.
    
    MIjn stelling is dat dit veel meer bijdraagt dan de NSI projecten, en de onzekerheden nu wellicht groter zijn dan begin 2021. Ik verwacht dat NSI het project Well House zal voortzetten, tenzij komende maanden de economische omstandigheden verder verslechteren. Als NSI de projecten start, dan kan NSI moeilijk extra risico's nemen door bij verdere markt verzwakking top panden (zoals Atlanta) op te pakken, mede omdat de kosten en tijdlijnen van de NSI projecten verder kunnen/zullen uitlopen (kosten waren afgelopen maanden ook alweer wat gestegen).
    
    Voor mij was bij de halfjaarcijfers vooral teleurstellend dat de verhuringen in Q2 slecht waren (beneden ERV's, meer leegastand) en de toon heel anders was dan bij de meer positieve Q1 cijfers in april 2022. De afgelopen maanden heeft NSI tegenwind ervaren. Ik ben benieuwd of dit een incident is, en of andere fondsen bij de halfjaarcijfers ook wat mindere cijfers tonen over Q2 en meer voorzichtig zijn over het toekomst perspectief.
20. voda 20 juli 2022 08:42

    auteur info

    • voda

      Lid sinds: 02 dec 2005

      Laatste bezoek: 12 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 92783

      Gegeven: 22778

    •    Aantal posts: 383.150

    Goldman Sachs meldt belang in NSI
    Kapitaalbelang boven meldingsgrens.
    
    (ABM FN-Dow Jones) Goldman Sachs heeft een eerste belang in NSI gemeld. Dat bleek uit een melding in het kader van de Wet op het financieel toezicht, gedateerd op 15 juli 2022.
    
    Goldman Sachs meldde een kapitaalbelang van 3,47 procent met een dito stemrecht. Dit belang wordt bijna volledig middellijk reëel gehouden.
    
    Wet op het financieel toezicht
    
    De melding valt onder de Wet melding zeggenschap, die sinds 1 januari 2007 onder de overkoepelende Wet op het financieel toezicht valt. Volgens deze wet moeten aandeelhouders met een belang groter dan 3 procent elke wijziging in hun belang melden bij het overschrijden van de volgende drempelwaarden: 3, 5, 10, 15, 20, 25, 30, 40, 50, 60, 75 en 95 procent. Dit geldt zowel bij het opbouwen als het afbouwen van een belang.
    
    Door: ABM Financial News.
    
    info@abmfn.nl
    
    Redactie: +31(0)20 26 28 999
21. NLvalue 20 juli 2022 12:18

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Projectje voor een stagiair bij GS. OTC handel OTC gaat "door het dak"..
    
    Sweet memories.. GS swaps.