junkyard schreef op 31 mei 2022 19:23:
Slotveiling vandaag met hoge omvang (boven gem. dagvolume) en mooie slotkoers tot gevolg. Blijkbaar een grote koper actief, dit kan verklaren waarom NSI tussen al het geweld (en onzekerheid, stijgende yields / recessie angst) tegen het hoogste punt van afgelopen jaar noteert (gecorrigeerd voor dividend).
Mbt projecten, de CMD presentatie is bekend en eerder gedeeld, maar biedt zeker een aardig inzicht. Let op, alle 3 deze projecten staan in Amsterdam op erfpacht grond (geen eigen grond).
> Vitrium:
prelet 0%Pand was 100% verhuurd aan Rechtbank Amsterdam, na hun verhuizing medio 2020 zit Vitrium volledig in de 'development pipeline' en staat dit leeg (danwel antikraak verhuur), je (veronder)stelling dat dit pand nu volledig is verhuurd klopt dus geheel niet. Mijn stelling is dat € 110 miljoen (extra) investering zeer stevig is voor 1.800m2 uitbreiding en modernisering (11.600m2), dit is bijna € 10.000 per m2 waarmee NSI deze business bijna alleen kan rondrekenen indien NSI het pand nu tot zeer lage waarde heeft afgewaardeerd (en langdurige erfpacht afkoop in deze kosten zit). Verder worden nu jarenlang geen huuropbrengsten ontvangen op Vitrium, in afwachting van ontwikkeling(en), en is verhuur bij oplevering (en huurniveaus) onzeker door gebrek aan voorverhuring. NSI heeft deze business case naar mijn vermoeden zelf dus 'gemaakt' door creatief te rekenen, de hoge m2 renovatie/ontwikkelprijs kan normaal gesproken niet netjes uit, de 11.600m2 kon vast goedkoper/beter (in €/yield) worden (her)ontwikkeld met minder onzekerheden.
--> Dan wordt het verhaal uiteraard duidelijk anders! Ik keek in die presentatie naar de 5 panden met de meeste leegstand en zag Vitrium er niet bij staan. Excuses. Dat men die volledig in ontwikkelpijplijn geschoven heeft wist ik niet. In dit geval moet je dan uiteraard alleen beginnen met bouwen nadat je een nieuwe huurder gecontracteerd hebt. Aks je kijkt naar de locatie dan zou je je ook kunnen afvragen of hier een (gedeeltelijke) ombouw naar woningen interessant is. De locatie, daar in Amsterdam Zuid is natuurlijk wel top. Maar beginnen met (ver)bouwen tot een nieuw kantoor zou ik nooit doen zonder nieuwe gebruiker.> Laanderpoort
prelet 80%Voorverhuring aan ING (stabiele huurder) met gegarandeerde NIY van 5,0% (volgens mij wordt huur gecorrigeerd n.a.v. bouwkosten) maakt dit een redelijke nette ontwikkeling. Er wordt 26.000m2 toegevoegd voor € 200 miljoen (€ 8.000/m2).
Bij huidige markt dynamiek kan een NIY van 5,0% (met projectontwikkeling risico's) niet goed uit, maar ik begrijp dat NSI iets verder dan de waan van de dag moet kijken en dit grote project als test aanpakt (vooral door ING commitment). De resterende 20% zal waarschijnlijk redelijk goed vullen, bij € 8.000/m2 en 5% NIY is een (netto) huur van € 400/m2 nodig, wat wel wat stevig is voor Zuidoost (maar wellicht kan voor moderne ruimte naast ING campus). Mocht ING (na covid / thuiswerken) dit project toch liever niet starten, dan zou ik ING aanbieden om in ruil voor een exit fee (i.v.m. NSI kosten / eerdere ING huurkorting) af te zien van dit project, bij aanvang van een langdurig project moet dit wel passen in de plannen van de grote huurder (ondanks pre-covid afspraken).
--> Ik heb hier ook nog wat over nagedacht en kom tot de volgende conclusie: als je 80% kunt verhuren aan ING dan moet je gewoon 20% minder bouwen zodat je het volledig aan ING kunt verhuren. De rest komt later of niet. Een tweede huurder die daar als medehuurder moet worden gevonden, daar gaan niet veel partijen trek in hebben lijkt mij. Jij schrijft dat je denkt dat die 20% redelijk goed zal vullen, maar ik ben daar niet meteen van overtuigd. Dat zou ik voor die Vitriumlocatie eerder denken dan voor deze locatie > Well House
prelet 20%Preletting is eigenlijk 0%, omdat NSI een eigen huurder (Spaces) uit het Vivaldi pand ernaast trekt. De 19,000m2 toevoeging aan Zuidas voor € 130 miljoen betekent minder dan € 7000 per m2, wat veel aantrekkelijker lijkt dan de Vitrium kosten. Gebouw oogt goed. Onduidelijk is wat voor erfpacht afspraken hier worden gemaakt met gemeente Amsterdam, als er sprake is van hoge doorlopende jaarlijkse erfpacht kosten dan is Well House toch niet zo 'cheap'.
NSI ambitie om gelijktijdig 3 grotendeels onverhuurde grote projecten te starten vind ik wat te wild in huidige markt (met stijgende yields en onzekere bouwkosten / levertijden > potentieel stijgende kosten en latere verhuring) en bij NSI onervarenheid. NSI meldt zelf in laatste update m.b.t. huurontwikkeling kantoren 'we do not expect market rents (ERVs) to move much', en als wij werkelijk een recessie induiken dan lijkt een vlakke markthuur (ook in Amsterdam) het hoogst haalbare.
Ik zie in meer onzekere markten dus vooral neerwaarts risico voor NSI, zeker omdat NSI zo (relatief) hoog noteert. Maar als de grote koper van vandaag doorpakt (en markt wordt ietsje rustig) dan staat de € 40 zo op de borden.
Zelf heb ik in de € 37 vorige week deels afstand genomen van NSI, en heb ik dit hierna grotendeels gestoken in Vonovia (Duitse woningen). Vonovia noteert tegen een hogere discount en dit biedt mij wat extra diversificatie. Daarnaast zie ik in een recessie een betere stabiliteit / verhuurbaarheid (bezetting / huurontwikkeling) van woningen dan kantoren, zeker voor de (te) laag verhuurde Duitse woningen (waar ook een woontekort heerst). Winkelvastgoed houd ik nog steeds zeer beperkt aan (enkel wat Vastned).