NSI NL0012365084

2022

1. Branco P 6 januari 2023 16:14

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   rene verstraeten schreef op 6 januari 2023 13:54:

   De bouwkosten voor bouwprojecten zijn afgelopen jaar enorm gestegen: beton, staal, verf, plastics, koper etc. Dat betekent dat de vervangingswaarde van de gebouwen moet zijn gestegen. Indien de gebouwen vorig jaar zijn geschat moet de waarde dit jaar met 10-20% zijn toegenomen door de inflatie/koopkracht van de Euro, in gebouwen. Dit zie je niet in de beurskoers. NSI zou een aandeel kunnen zijn voor inflatie hedging indien je stelt dat de verhuur niet al te veel schade ondervindt van de crisis. Ik denk dat de koers van NSI dus eigenlijk heel laag is en dat die zou moeten stijgen door de herwaardering van de gebouwen. De schuldgraad neemt dan ook weer af met 6% richting de 20% van het vermogen, goed voor de onderhandelingen met de bank voor de rente voor nieuwe leningen. Ik denk dat NSI goed is voor mensen met cash die niet weten wat ermee te doen. Altijd beter dan het op de bank te laten staan en niks te ontvangen aan rente en de inflatie te moeten ondergaan. Alleen al door dit effect zie ik de koers nu dicht bij zijn laagste punt.
   

   Bouwkosten zijn in de loop van 2022 flink gedaald (o.a. Koper en Staal) en een verdere daling ligt voor de hand nu de energieprijzen verder dalen.
   
   Helaas (of gelukkig) kijkt men bij de waardering van de panden niet naar de vervangingswaarde maar naar de economische waarde (marktwaarde) en die staat los van de bouwkosten/vervangingswaarde. Het is net als bij je huis: de waarde is de prijs die de gek (ookwel: hoogste bieder) ervoor geeft.
2. junkyard 6 januari 2023 16:56

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   Bouwkosten zijn flink gestegen in 2022, kijk maar eens naar prijsontwikkelng in 2022 van o.a. cement, bakstenen, glas, zand, loonkosten. Koper en staal kunnen iets dalen op de wereldmarkt, maar dit zijn niet de belangrijkste indicatoren. Ook NSI meldt tweede helft 2022 een hogere offerte (tov budget) bij Well House.
   
   Het kan zijn dat de trend keert in 2023 en het kantelpunt dichtbij is door dalende bouw initiatieven (door hogere kapitaalkosten, recessie angst), maar 2022 was allerminst een jaar van prijsdalingen (bouw).
   
   Wel mee eens dat vervangingswaarde geen rol speelt in waarderingen.
3. Branco P 7 januari 2023 12:21

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Ja sorry, ik loop soms iets op de zaken vooruit, maar dat komt doordat ik zie wat er nu op de energiemarkt en in de bouw gebeurt. Prijzen voor o.a. staal en hout zijn reeds fors gedaald. Lagere energiekosten = fors lagere prijzen voor cement en glas. Dat speelt zich dus NU af, niet al medio 2022. Daarnaast vallen er naar mijn verwachting veel opdrachten weg en dat zie je terug in de loonkosten én marges door de hele bedrijfskolom. Dat even als nadere toelichting. Kortom, het is verstandig dat NSI even deze ontwikkelingen afwacht. Bouwen wordt zeker goedkoper.
4. rene verstraeten 9 januari 2023 16:59

   auteur info

   • rene verstraeten

     Lid sinds: 08 mrt 2020

     Laatste bezoek: 24 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 13

     Gegeven: 5

   •    Aantal posts: 14

   Het nivo van prijzen voor vrijwel alle bouwstoffen is fundamenteel hoger dan 2 jaar geleden. marktprijzen van gebouwen zijn een functie van de vervangingswaarde van de gebouwen en de vraag en aanbod van het moment. Bij overschot op de markt zijn de prijzen laag bij tekorten schieten ze naar boven. Je kunt dat effect zien als een rimpeling op de vervangingswaarde, zeg maar -50% tot +30% op die waarde.. Dat is min of meer een conjunctuur effect. Als er voor de rest van de toekomst een overschot zou gelden, door de de-industrialisering van West-Europa als gevolg van de zeer hoge energie kosten heb je te maken met een groot overschot, dus lage marktprijs, maar dan is de toekomst van de Euro ook in het geding en kun je met je spaargeld over 10 jaar toch niks meer kopen. De koopkracht van je Euro gaat dan richting nul. "Als de hemel naar benden komt" ... daar kun je niet van uitgaan. Dan moet je als belegger of spaarder, buiten Europa gaan beleggen, een zelfverdedigingscursus nemen en preppen, of verhuizen. De waarde van het bedrijf schommelt dus rond de vervangingswaarde, als je middelt over lange termijn. Ik zit zelf in de fundering techniek en in project ontwikkeling, daar zijn onze grondstoffen sterk gestegen, volgens mijn directie. De kleine achteruitgang in prijzen is die, van vlak na een prijsexplosie. De prijzen voor veel bouwmateriaal is afhankelijk van de energiekosten en die blijven verwacht hoger.. West Europa de- industrialiseert omdat die energiekosten hoger zijn dan in de rest van de wereld en veel hoger dan voorheen. Voorlopig structureel. Die Oostzee gas pijplijn die de lucht in vloog, is maar een onderdeel van het verhaal..Er zijn veel meer factoren die de energieprijzen naar boven aan het jagen waren vooral door eco-politiek.
   Wie naar de markt belegt in auto's koopt Tesla( K/W>100 "gebakken lucht") , wie fundamenteel belegt koopt Peugeot . K/W 3-5 met lage schulden en gigantische productie capaciteit. Wat een gek er voor geeft gaat vooral op voor aandelen. Voor de gebouwen business is de vervangingswaarde wel degelijk een ijkpunt, vooral voor de lange duur. De marktwaarde van het bedrijf zal er om heen schommelen, tenzij we nu in een eindtijd patroon zitten waarbij Nederland wegvalt uit de wereldeconomie. Ik neem aan dat we, voor dat gebeurt wel maatregelen nemen om dat scenario te keren, maar dat is niet zeker en schade voor de economie zal er sowieso zijn.. Gevolg van de Westerse eco-politiek, die nergens, dan op wetenschap mythes en fake aannames, gebaseerd is. Goed gehersenspoelde massa's die denken dat alles kan als je maar wil (electrisch autotransport, waterstof economie, koolstofloze economie) en fake problemen wordt aangepraat (zeespiegel rijzing-klimaat opwarming door CO2 , uitsterven van planten en dieren, wegen stikstof meststof) , omdat dat op TV continue aangekletst wordt, trappen in de megascam's die voor ze uitgerold zijn. Gebouwen zijn wat dat betreft redelijk veilig als belegging, als ze niet gesloopt moeten worden wegens een of andere ambtelijke verordening, houden ze hun waarde. Thuiswerken zou wel druk op de kantoren markt kunnen geven, maar ik neem aan dat dat ook zijn nadelen heeft, bijvoorbeeld een slechtere coördinatie tussen personeel bij complexe projecten. Een inkalving van de bevolking door uitsterving, geeft natuurlijk een groot overschot aan gebouwen: dat is niet eens complot theorie, wie weet gebeurt het op dit moment, met 30% oversterfte,. (Rara hoe dat komt vlak na al die vax spritzen? ). Helaas hebben weinig Nederlanders een beta opleiding, want dat geeft een goede basis om door de luchtfietserij heen te prikken. Er is helaas een schaarste aan de groep met deze kennis, ook bovenin de maatschappelijke structuren. Honger,dood en armoede zullen het schip van de staat weer doen keren , voor de wal dat doet, om weer normale , op feiten en echte wetenschap gebaseerde argumentatie mogelijk te maken, in de beslissingscentra. Je moet positief blijven denken over de uitkomst, anders kun je beter niet beleggen en nog even, van het spaargeld op vakantie gaan, voor dat onmogelijk is geworden.
5. Branco P 10 januari 2023 20:55

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 31 jan 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Dat is een hoop tekst Rene,
   
   De TTF gasprijs doet nu 70 Euro per MWh en dat is nog maar 20% van de piek eind augustus (bijna 350 Euro per MWh). Een paar dagen geleden zaten we zelfs bijna op 60 Euro per MWh. Die prijs is nog steeds ruim het dubbele van vóór de inval van Rusland in Oekraïne, maar ook het gas elders in de wereld (zoals Natural Gas in de USA) is nog zeker anderhalf keer zo duur. De trend is evenwel al maanden een sterk dalende trend en het ziet ernaar uit dat de gasprijzen in de loop van 2023 verder zullen dalen. Deels door gebruiksbesparingen, die m.i. grotendeels structureel zijn (mijn verwarming gaat maximaal nog op 18,5). De dalende gasprijs zal doorwerken in alle prijzen van producten waarbij gas een grondstof is of waarbij gas gebruikt wordt als energiebron. Daarmee zei ik niet dat die producten goedkoper zullen worden dan vóór de inval van Rusland in de Oekraïne, ik zei dat de prijzen van die producten zullen dalen ten opzichte van nu. Dat geldt dus ook voor bouwproducten. Daarnaast zal de bouwproductie afnemen omdat de rentes flink zijn gestegen en projecten daarmee nu niet realiseerbaar zijn. Dat zorgt voor margecompressie in de hele bouw-bedrijfskolom. Al met al gaan we dus dalende bouwkosten zien.
   
   Over de markwaarde van vastgoed, bestaand vastgoed, kan ik duidelijk zijn: die wordt niet bepaald door de vervangingswaarde en hangt daarmee ook niet samen. Extreem voorbeeld: Een leegstaand winkelcentrum kan volstrekt waardeloos zijn, terwijl het vele miljoenen zou kosten om het opnieuw te bouwen. Ik denk echter dat je doelde op nieuw te ontwikkelen gebouwen, daar zie je wel een bepaalde relatie tussen bouwkosten en marktwaarde.