Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

1. Branco P 27 september 2021 12:16

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 28 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   Branco P schreef op 24 september 2021 14:55:

   Ik zat nog eens te kijken naar vaccinatiegraden en besmettingen in Europa en mij viel de lage vaccinatiegraad in Oost Europese landen op en kennelijk (met uitzondering van Kroatië) heeft de deltavariant Oost Europa nog niet bereikt. Dus ik heb er net 200 stukjes KLEP en 700 stukjes IGD uitgegooid en 200 stukjes ECP aangekocht tegen 19,74.
   

   Dat was iets minder gelukkig getimed :) Heb er wel nog 300, dat dan weer wel.
2. Mylett 27 september 2021 13:31

   auteur info

   • Mylett

     Lid sinds: 03 okt 2020

     Laatste bezoek: 24 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 59

     Gegeven: 39

   •    Aantal posts: 89

   Branco,
   
   Op enig moment zullen die prijzen inderdaad doorbelast (moeten) worden en dat zie ik de laatste periode in mijn referentiekader (e-commerce) ook in toenemende mate gebeuren. Waar het tot enkele maanden terug nog leek dat de prijsstijgingen tijdelijk zouden zijn en grotendeels geabsorbeerd werden, is het roer nu wel om. Gelijktijdig zie ik dat dit nog steeds niet in zijn geheel gebeurd en ook de breedte van deze inflatoire krachten (van inkoopprijzen tot verpakking tot verzending) is vrij ongekend en lijkt de komende periode ook niet te temperen. Paar simpele voorbeelden: bij een simpele HDMI kabel zat tot vorig jaar 2% van de kosten in freight, momenteel bijna 20%. Een ordinaire TV muurbeugel? 80% freight (was 16%). Een tuinset? Vorig jaar 30 USD om te verschepen vanuit China, nu 300 USD! En er komt geen eind aan zicht!
   
   Kortom, aan de inkoopzijde zie ik prijsstijgingen waarvan de haren me overeind zijn gaan staan. De concurrentie in zowel e-commerce als retail is moordend en aangezien dit zeker geen branches zijn met ongelimiteerde pricing power, zou met hoogst verbazen als er geen gigantische margedruk gaat optreden. In de VS zie je dat bedrijven als Nike, Costco en Fedex ook al (winst)waarschuwingen hebben geven en ik zie dit nog maar als het begin.
   
   Vraag aan de ene kant is inderdaad wat de consument zal doen, maar zelfs al blijft de sterke vraag de komende periode aanhouden, dan nog zal deze op enig moment eindigen en komt het margedruk verhaal toch weer opspelen. Je opmerking over de rente klopt vooralsnog en het is ook mijn basisscenario dat deze nog langdurig laag zal blijven, maar gezien de inflatie onderschatting (i.e. ontkenning) van centrale banken tot nu toe, zou het me ook niet verbazen als ze op enig moment aan de noodrem moeten trekken en we scenario's krijgen die we momenteel niet voor mogelijk houden.
   
   Ook ben ik er nog niet helemaal over uit of bovenstaand in het voordeel van 'online' of traditionele retail zal werken. Toenemende inkoopprijzen gelden voor iedereen. Toenemende verzendkosten daarentegen duidelijk negatief voor online. Energie en krapte op de arbeidsmarkt negatief voor retail. Ook zullen prijsstijgingen leiden tot meer vergelijken door consumenten en dat zal grotendeels online gebeuren. Ik neig dus naar een kleine overwinning voor online, maar dat is een vrij marginaal gebeuren in het grotere licht van de margedruk die (m.i.) voor iedereen zal gelden.
   
   Voor mij is het moeilijk om de secundaire effecten hiervan op winkelvastgoedeigenaren door te trekken, dus wellicht dat een vastgoedexpert als jij hierover zijn licht kan laten schijnen. Aannemende dat bovenstaande inderdaad klopt, kun jij dan inschatten welke effecten de volgende 3 scenario's hebben op de huurontwikkeling, leegstand, en waarderingen van winkelvastgoed? Zo kan ieder uiteindelijk een eigen afweging maken.
   
   - Gemiddelde winstdaling 10%, geen faillissementen
   - Gemiddelde winstdaling 25%, amper faillissementen
   - Gemiddelde winstdaling 50%, historische piek in faillissementen
   
   PS. het historisch lage aantal faillissementen door de steunmaateregelen zit me trouwens ook totaal niet lekker. De onderbuik geeft aan dat er een hoop uitgesteld leed staat aan te komen, maar dit is vooralsnog niet te staven met (conflicterende) data. Ik wil met een roze bril op best aannemen dat het vanaf de heropening crescendo ging voor retailondernemers en dat de steunmaatregelen de openstaande wonden hebben afgedekt, maar het gaat er bij niet in dat faillissementen die er onherroepelijk stonden aan te komen (2019 was namelijk hoger dan 2020/2021) door de steunmaatregelen ineens in zijn geheel zijn opgelost. Integendeel!
   
   
3. NLvalue 27 september 2021 14:21

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   quote:

   Up&Down schreef op 23 september 2021 20:41:

   [...]
   
   Wat is jouw verklaring?
   

   BlackRock stelt de aandelen in de ETFs beschikbaar om in te lenen. 3 grote wisselingen binnen 1 week is opmerkelijk - een grote inlener aan het werk.
   
   Maar zoals branco stelt - het kan natuurlijk ook zo zijn dat Blackrock een paar MFConsjes heeft gedaan om hun GAK te verlagen. 2% van het aandelen kapitaal roteren in een week - ambitieus. Maar waarom ook niet .
   
   Het is maar in welke werkelijkheid je wilt geloven.
   
4. !@#$!@! 27 september 2021 14:29

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 28 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4554

     Gegeven: 3395

   •    Aantal posts: 20.854

   Ik kijk liever naar de realiteit van het moment dan in mijn glazen angstbol.
   
   Wat we zien zijn historisch hoge winstmarges over de gehele breedte. Vandaar ook die gestegen prijzen. Ik heb voorbeelden gezien waarbij het grootste deel van die prijsstijgingen veroorzaakt worden door hogere winstmarges. Dit om de onzekerheid in de productieketen en dus levertijd en leverbaarheid in zijn algemeen te compenseren.
   
   De consument heeft ook historisch veel spaargeld opgebouwd tijdens de corona. Ook zie je overal personeelstekorten die uiteraard de lonen en dus koopkracht zullen doen stijgen. (vooral in de VS).
   
   Retailers hadden vroeger misschien weinig pricing-power (afhankelijk van de winkel uiteraard) , maar in een omgeving van tekorten hebben ze dat uiteraard wel. De winstwaarschuwingen die jij noemde ging om productieonderbrekingen niet om lagere winstmarges.
   Als er tekorten zijn is de vraag hoger dan het aanbod. Dan gaan de prijzen en dus ook de marges natuurlijk juist omhoog, niet andersom. Dat is econ101.
   
   Ik heb dat van die faillissementen ook gezien. In dat opzicht zullen die faillissementen enorm toenemen na het aflopen van de steunmaatregelen. Maar dat is logisch, omdat ze minimaal weer naar oude normale niveau's zullen gaan. Dus het de normale cycles van winkels die failliet gaan en nieuwe die daarvoor terugkomen zal weer doorgaan zoals in de jaren ervoor. Dat is dus geen extra bedreiging, maar een normalisatie.
   
   Die tekorten kunnen uiteraard wel een bedreiging zijn. Immers aan historisch hoge winstmarges heb je niks als je geen producten hebt om te verkopen.
5. Branco P 27 september 2021 15:19

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 28 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Eind 2019 en begin 2020 was ook al een hele goede periode voor de retail. Uiteraard zijn er altijd retailers die minder goed draaien en uiteindelijk van het toneel zullen verdwijnen. Die uitspraak dat er "faillissementen waren die er onherroepelijk stonden aan te komen" mag je van mij wel onderbouwen Mylett, anders blijft het bij een loze kreet. Over welke winkelketens heb je het dan precies? Mij staan onder andere de Warenhuisketens in de USA voor ogen en bijvoorbeeld een Forever 21. Of bijvoorbeeld een HEMA in Nederland. Het kenmerk van die ketens was echter overwegend niet zozeer een verliesgevende exploitatie maar een veel te hoge schuldenlast (met relatief hoge rentelasten) als gevolg van Private Equity overnames in het verleden. In Frankrijk denk ik daarbij direct aan Camaieu.
   
   ww.fashionnetwork.com/news/Fib-wins-b...,1236922.html
   delano.lu/article/delano_camaieu-resc...
   
   De eerste Corona-lockdown, met bijbehorende wegval van omzet, was voor deze bedrijven problematisch (vanwege de hoge schuldenlast en bijbehorende doorlopende renteverplichtingen en de daardoor acute liquiditeitsproblemen) maar al deze bedrijven werden overgenomen en de schulden geherstructureerd. Ik denk dan dat het met name deze bedrijven zijn waarover pre-Corona werd gespeculeerd over failissementen.
   
   Verder zie ik in Europa veel gezonde retail-bedrijven en we zijn ondertussen anderhalf jaar verder dus eventuele winkelketens in problemen hadden dan de tijd juist willen benutten (in mijn ogen) om hun filialennetwerk verder af te slanken (teneinde de winstgevendheid wat op te krikken). Als je naar een ECP kijkt, waar de gemiddelde OCR van de retailers op ongeveer 9% lag pre-Corona en je bedenkt ook dat omzetten gaan herstellen tot 90% a 105% van het pre-Coronatijdperk, dan zie ik voor de winkelcentra van ECP geen faillissementen ontstaan die negatieve gevolgen hebben voor ECP. Winstgevende winkels worden immers bij faillissementen gewoon overgenomen bij een doorstart en anders komt er in het ergste geval een winkelruimte vrij in een winkelcentrum zonder (noemenswaardige) leegstand. Dus zo'n winkelruimte wordt dan snel opgenomen.
   
   Mylett, als je aangeeft op welke winkelketens je hier specifiek doelt, dan kunnen we er wellicht nog wat zinnigs over zeggen.
   
   
6. Mylett 27 september 2021 15:32

   auteur info

   • Mylett

     Lid sinds: 03 okt 2020

     Laatste bezoek: 24 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 59

     Gegeven: 39

   •    Aantal posts: 89

   Als je met je poten in de klei zou staan en en de huidige ontwikkelingen gadeslaat, weet je dat dit gewoon niet klopt. Jij gaat ervan uit dat alles door de ongekende vraag volledig wordt doorbelast en de winstmarges zelfs gaan stijgen. Ok, maar dat is totaal niet wat ik ervaar en ook grote retailers hinten hier al op:
   
   “Getting closer to the holidays, we have been working with retailers and what we see is, No. 1, they’ve got to be flexible with their supply chain,” said Keith Jelinek, managing director of the global retail practice at consulting firm Berkeley Research Group. “We’ve seen cost-of-good increases especially in apparel, also costs of inbound shipping with the costs of containers, increases with transportation, trucking to get into distribution centers.”
   
   “All these costs are going to hit the operating profits,” he added. “Retailers right now are really challenged with how much can I pass onto the consumer vs. can I get other efficiencies out of my operations in order to hit my total margin.”
   
   www.cnbc.com/2021/09/24/costco-nike-a...
   
   We zullen zien hoe het gaat uitpakken, en ook al zie je dit allemaal niet gebeuren, dan nog lijkt het me een waardevolle exercitie om bovenstaande scenario's eens goed door te lichten. Al is het maar just in case ;-)
7. !@#$!@! 27 september 2021 15:48

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 28 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4554

     Gegeven: 3395

   •    Aantal posts: 20.854

   Ja, zeker slim om verschillende scenario's in het oog te houden. We gaan het zien komende maanden.
   
   Kan een interessante decembermaand worden. Er worden tekorten voorspeld in goederen en een energiecrisis door tekorten in gas in Europa. (Kolen in China)
   Ben benieuwd.
8. Branco P 27 september 2021 16:07

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 28 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Wat voor mij al vanaf het begin als een paal boven water staat is dat we inflatie krijgen. Een paar jaar serieuze inflatie van 3 a 4% is ook gewoon nodig om de staatsschulden weer in een beheersbare situatie te krijgen waarbij de rentes weer een beetje naar enigszins gezonde niveaus kunnen stijgen. Ik denk daarbij dan aan +1%punt in Europa. Dat zou al een stuk gezonder zijn dan nu (met een 6 maands Euriborrente op -0,50%). Krijgen we die inflatie niet, DAN ga ik me serieus zorgen maken. Prijzen, lonen, huren, alles gaat dus stijgen en de rente stijgt heel langzaam mee, maar dat wordt nog een tijdje getemperd door de centrale banken. Uiteraard zegt men nu: die inflatie is van zeer tijdelijke aard.... anders zou men nu al moeten beginnen taperen en de rentes al iets moeten verhogen, maar dat wil men nu juist nog even niet.
9. Mylett 27 september 2021 16:28

   auteur info

   • Mylett

     Lid sinds: 03 okt 2020

     Laatste bezoek: 24 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 59

     Gegeven: 39

   •    Aantal posts: 89

   @ Branco
   
   Helaas kan ik geen voorbeelden aanhalen, simpelweg omdat ik die niet ken c.q. geen onderzoek naar heb gedaan. Het gaat me ook niet zozeer om specifieke winkelketens, maar om het 'feit' dat er door de Coronasteun minder bedrijven failliet zijn gegaan die eigenlijk al niet levensvatbaar zouden zijn (faillissementen liggen ver onder baseline). Zogezegd is daar nog een 'inhaaleffect' te verwachten nu de steun wegvalt. We kunnen discussiëren over het aantal en de eventuele effecten van de extra klappen die andere minder slecht presterende broeders hebben opgelopen het afgelopen anderhalf jaar, maar ik denk dat momenteel niemand daar (nog) echt een duidelijk antwoord op heeft. Dit zijdelingse punt was dan ook om aan te geven dat deze onzekerheid me niet lekker ligt in combinatie met de komende margedruk die ik verwacht.
   
   Dank in ieder geval voor het duidelijke betoog betreffende de mogelijke invloed van faillissementen op ECP. Ik denk dat ik hier (en zeker) bij ECP wel in mee durf te gaan. Ik mis helaas wel nog je inzichten (dus los van eventuele faillissementen) over de potentie van toenemende margedruk (en dus lagere winsten) op de OCR/huurontwikkelingen. Omzetten mogen dan wel hetzelfde zijn maar als onder aan de streep minder overblijft zal er ergens gesneden moeten gaan worden. Mijn logisch verstand zegt uiteraard dat deze dus op enig moment onder druk komen te staan, maar ik heb geen enkel benul waar het omslagpunt ligt en welke eventuele negatieve huurprijsontwikkelingen bij welk percentage winstterugval verwacht mogen worden. Ik prikkel je wellicht een beetje met de gedachte hieraan, maar ben razend benieuwd hoe jij hier tegenaan kijkt.
   
10. Branco P 27 september 2021 17:07

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 28 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Nou dan zijn we waar we zijn willen Mylett, want ik kan ze op dit moment ook niet aanhalen. En ik zit in het winkelvastgoed en krijg wat dat betreft heel veel berichten mee. Ik signaleer op dit moment ook helemaal geen betalingsproblemen (bij Duitse retailers welteverstaan). Ik geloof best dat er nog wel ergens een middelgrote winkelketen zal omvallen, maar dat gaat dan op zijn vroegst ergens in 2022 zijn, dus na het aankomende hoogseizoen. Faillissementen en doorstarten zijn aan de orde van de dag in retail.
    
    Maar als ik jouw gedachtegang mag volgen, dan is die ongeveer als volgt: 1) de kosten voor de retailers gaan omhoog, maar 2) deze kunnen zij op de één of andere reden niet afwentelen op de consumenten door de prijzen van de producten te verhogen en 3) dus blijft er nog maar 1 kostenpost over die verlaagd moet gaan worden en dat zijn de huisvestingslasten (lees: de huren moeten omlaag) zodat 4) de retailers dezelfde winst kunnen blijven maken. Ik denk dat met name jouw aanname onder punt 2) ingaat tegen alle economische principes. Ik schreef al eerder dat de consument 39 euro betaalt voor een truitje als deze overal 39 euro kost en als deze overal 49 euro kost, dan gaat de consument 49 euro betalen. Zeker als zijn/haar salaris net met 5% is verhoogd omdat er een tekort is aan personeel.
12. Mylett 28 september 2021 09:15

    auteur info

    • Mylett

      Lid sinds: 03 okt 2020

      Laatste bezoek: 24 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 59

      Gegeven: 39

    •    Aantal posts: 89

    Je chargeert nogal, maar in essentie komt mijn vraag neer bij welke invloeden verschillende maten van margedruk (en dus lagere bedrijfswinsten) hebben op de huurontwikkelingen van winkelvastgoed. Plain en simpel. Jouw werkhyptohese lijkt te zijn dat dit flauwekul is en het geen waardevolle exercitie is om hier überhaupt een analyse aan te wijden, wat ik erg jammer vind maar natuurlijk je goed recht is.
    
    Ik zie dit fundamenteel anders en dit wordt o.a. gestaafd door de eerste (winst)waarschuwingen van retailers die nu binnen komen stromen. We zullen de komende periode zien of dit incidenten , of juist een opmaat naar een stortvloed aan gelijksoortige nieuwsberichten blijken te zijn.
    
    Je premisse in het t-shirt voorbeeld waarbij alles kan worden doorberekend is trouwens gebaseerd op de volgende veronderstellingen:
    1) Er bestaat geen prijselasticiteit
    2) Retailers hebben een ongelimiteerde pricing power en concurrenten gaan volledig mee in deze doorberekening
    3) De overige inflatoire krachten (500 euro op de energierekening, stijgende brandstofkosten, zorgpremie omhoog) hebben geen of amper invloed op discretionaire bestedingen.
    
    We gaan het zien :-)
    
13. Branco P 28 september 2021 09:43

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 28 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    400 stukjes bijgekocht op 19,72 en 300 stukjes op 19,55
14. [verwijderd] 28 september 2021 09:48

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    200 stukjes bijgekocht op 19,50
15. Zitzak500 28 september 2021 09:49

    auteur info

    • Zitzak500

      Lid sinds: 29 jun 2020

      Laatste bezoek: 28 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 247

      Gegeven: 264

    •    Aantal posts: 618

    quote:

    Branco P schreef op 28 september 2021 09:43:

    400 stukjes bijgekocht op 19,72 en 300 stukjes op 19,55
    

    Jij hebt er in elk geval wel vertrouwen in. :-)
    
    Ik had afscheid genomen op 22,40 maar rond de 21 euro weer 200 stuks teruggekocht. Ik twijfel om GAK weer te verlagen. Of nog even wachten.
16. Branco P 28 september 2021 10:13

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 28 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    ik ben gestaffeld aan het bijkopen, maar de betere strategie was inderdaad een meer afwachtende houding. Achteraf had ik van een groter deel afscheid moeten nemen boven 23 euro, maar afscheid nemen vind ik altijd moeilijker, ook in het echte leven ;-)
17. Branco P 28 september 2021 11:47

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 28 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    200 stukjes bijgekocht op 19,39
    
    Maar wat een lage volumes weer vandaag! Ik ben goed voor 4% van het volume tot nu toe vandaag ;-)
18. Erwin S 28 september 2021 13:18

    auteur info

    • Erwin S

      Lid sinds: 09 nov 2017

      Laatste bezoek: 21 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 251

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 1.420

    ik loer ook nog op een plukje....
19. Branco P 28 september 2021 14:56

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 28 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    300 op 19,10 erbij. Veel te vroeg begonnen dus. Volgende keer veel meer geduld hebben.
20. hjs64 28 september 2021 15:09

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 27 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    quote:

    Branco P schreef op 28 september 2021 14:56:

    300 op 19,10 erbij. Veel te vroeg begonnen dus. Volgende keer veel meer geduld hebben.
    

    En dan zul je zien dat het alweer herstelt. Dit soort dingen zijn niet te timen, gewoon tevreden zijn dat je op dit niveau uitgebreid hebt.
21. Erwin S 28 september 2021 17:16

    auteur info

    • Erwin S

      Lid sinds: 09 nov 2017

      Laatste bezoek: 21 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 251

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 1.420

    18.95 zojuist bijgekocht. OCI hiervoor verkocht.