Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Huizenprijzen dalen met 60% in 7 jaar en nog veel meer.

1. [verwijderd] 25 september 2012 14:59

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   sunnyboy schreef op 25 september 2012 13:35:

   Hoe denken jullie over de huizenprijzen in Florida. Zou het interessant zijn daar te investeren en dan eventueel te verhuren?
   

   Ligt geheel aan de wijze van financiering. Verdiep je eens in de oversheidplannen rondom schulden en sancties in the land of the formerly free.
   En, onderzoek je rechten in het verhogen van de huur. In een land dat zo pro-inflatie is, wil je niet met waardeloos bankpapier opgezadeld worden als wettige betaling op een langlopend huurcontract.
   Denk je dat de housing bubble in de US geheel leeg is? Wat wordt het effect van QE3 (naar verluid opkopen van mortgage backed securities) doen voor de huizenprijzen? Misschien inderdaad wel een nieuwe bubble.
2. MrMarshall 26 september 2012 13:18

   auteur info

   • MrMarshall

     Lid sinds: 11 aug 2011

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 56

     Gegeven: 98

   •    Aantal posts: 699

   Was deze al bekend op dit forum?
   
   www.dekritischebelegger.nl/grondstoff...
   
   Interesting...
3. @iPlof 26 september 2012 14:46

   auteur info

   • @iPlof

     Lid sinds: 08 sep 2001

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1485

     Gegeven: 1732

   •    Aantal posts: 9.263

   "Vandaag krijg je 70 kg goud voor het huis, de hoogste goudprijs in de geschiedenis van de mensheid."
   
   Wat een onzin, 70KG goud is ruim 3 miljoen.
   Voor 7 kg heb je ook al een aardig huisje hoor.
   
   Om alleen een grachtenpand te pakken is natuurlijk ook al echt onzinnig. dat is net zoiets als nu een rembrandt pakken en met tweehonderd jaar geleden vergelijken in goud en concluderen dat het schilderij nu echt te duur is..
4. [verwijderd] 26 september 2012 15:38

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Het voordeel van een fixed mandje van 100 huizen, is dat het geen arbitrair "gemiddelde" is. Het is wat het is. Een gewilde straat in de hoofdstad.
   
   Ik zou die herengrachtindex graag doorgetrokken zien tot vandaag, liefst streaming. EN VOORAL: uitgedrukt in zilver, omdat de goud/zilver ratio mogelijk nog andere swings te bieden heeft.
   
   Stel:
   dat een gemiddeld huis vanaf de top (23kg 2004?) naar 14kg (top huizenbubbel?) naar ~(-16% in EUR, goud omhoog) 10kg gegaan is, en kan gaan bodemen op 3kg in de (al dan niet) aanstaande depressie...
   
   En daarbij:
   dat de goud-zilver ratio van 52 nu, kan dalen naar 10. Niet ongehoord in historisch perspectief, zeker met inachtneming van dalende voorraden en mijnproductie, en sterke industriële vraag en particuliere belegging.
   
   Dan kan een gemiddeld huis dus bij 3x10=30kg zilver bodemen. Geen ongehoorde voorraad voor iemand die een beetje op tijd erbij was, zeg 2004. GSR was pak 'em beet 38:1 in 2004. Kost huis 2004: 38*23=874kg zilver. Maar 30kg zilver kostte toen maar ~€5000 spot.
   In 2004 €5000 aan zilver apart gelegd om in 2014-2015 een gemiddeld huis te kopen? Vergezocht, maar niet bepaald onmogelijk. Ja, die GSR is een grote swing facto. Is weleens 100 geweest, en ook weleens 1. Lang 1:10-1:16. Als we in 2011 al tussen 32 en 56 bewogen, en 2010 nog 70 noteerde, zie je de potentie van zilver, als je het op een redelijk moment in kocht, en pas uit geeft wanneer goud of vastgoed relatief bodemt.
   
   Ik zou HEEL graag die gemiddelde huizenprijs in zilver zien. Is dat moeilijk te plotten uit beschikbare marktdata? Die gemiddelde huizenprijs kan ik nog wel handmatig updaten in een sheet...
   
   Was getekend,
   - een vooralsnog (binnenkort zonder werk) modale huurder met een beetje zilver
   
5. MrMarshall 26 september 2012 17:25

   auteur info

   • MrMarshall

     Lid sinds: 11 aug 2011

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 56

     Gegeven: 98

   •    Aantal posts: 699

   quote:

   plof® schreef op 26 september 2012 14:46:

   "Vandaag krijg je 70 kg goud voor het huis, de hoogste goudprijs in de geschiedenis van de mensheid."
   
   Wat een onzin, 70KG goud is ruim 3 miljoen.
   Voor 7 kg heb je ook al een aardig huisje hoor.
   
   Om alleen een grachtenpand te pakken is natuurlijk ook al echt onzinnig. dat is net zoiets als nu een rembrandt pakken en met tweehonderd jaar geleden vergelijken in goud en concluderen dat het schilderij nu echt te duur is..
   

   Plof je oordeelt twee keer voor je beurt:
   
   1. Artikel is van eind 2009, toen de goudprijs stuk lager lag en de huizenprijzen nog een stuk hoger. Blijven opletten aub.
   
   2. De Herengracht-index is geen gimmick/onzin, maar bedacht door vastgoed hoogleraar Eichholz en wereldwijd vermaard: grachtenpand aan de Herengracht heeft namelijk al sinds 17e eeuw dezelfde reële waarde (toplocatie) en daarom uitermate geschikt als benchmark voor vastgoed door de eeuwen heen. Je vergelijking met schilderij gaat mank, omdat dat een kunstobject is.
6. MrMarshall 26 september 2012 17:36

   auteur info

   • MrMarshall

     Lid sinds: 11 aug 2011

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 56

     Gegeven: 98

   •    Aantal posts: 699

   quote:

   Skater schreef op 26 september 2012 15:38:

   [...]
   
   Ik zou HEEL graag die gemiddelde huizenprijs in zilver zien. Is dat moeilijk te plotten uit beschikbare marktdata? Die gemiddelde huizenprijs kan ik nog wel handmatig updaten in een sheet...
   
   [...]
   

   Prima te doen toch? Alleen de euro-as vervangen door de zilverprijs. Als je beetje handig bent in excel.
   
   Benieuwd naar je uitkomsten.
   
   Ikzelf hecht meer waarde aan de Herengracht-index. Die is namelijk al gecorrigeerd voor inflatie.
   
   Door de huizenprijs uit te zetten tegen goud (of zilver) introduceer je twee volatiliteiten (die in de huizenprijs en die in de goud/zilverprijs), wat interpretatie van uitschieters niet makkelijk maakt.
   
   Mijn inschatting (mede op basis van andere berekeningen):
   Daling van huizenprijs in reële termen (inflatiegecorrigeerd) tussen 30-55% vanaf de top (08-2008)
   
   Momenteel zitten we sinds 08-2008 op -16% nominaal*. Met ca. 6,9% inflatie sinds 08-2008** kom ik op -23% in reële termen. (Toch? Ervan uitgegaan dat de CBS prijsindex niet voor inflatie gecorrigeerd is.)
   
   * www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-w...
   ** statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?...,618,631,l&HDR=T&STB=G1&VW=T
7. MrMarshall 26 september 2012 17:53

   auteur info

   • MrMarshall

     Lid sinds: 11 aug 2011

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 56

     Gegeven: 98

   •    Aantal posts: 699

   Correctie **
   "http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=70936NED&D1=0&D2=605,618,631,l&HDR=T&STB=G1&VW=T"
8. [verwijderd] 26 september 2012 18:17

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Ik werk veel met excel, maar dergelijke grafieken heb ik nooit geluk mee gehad.
   
   Inflatie boeit me in deze niet zo, zo voor interpretatie van uitvoerend institituut onderhevig. Goud an sich is een mooie manier om inflatie uit een prijsgrafiek te filteren, al beweegt dat natuurlijk ook in een golf rond de inflatielijn.
   Zilver is een verhaal apart. Wel de seizoenshumeurtjes van goud, maar daar bovenop veel eigen prijsbepalende invloeden.
   Misschien gok ik helemaal verkeerd, en gaan de vastgoed dip en zilver top bij lange na niet samen vallen, waardoor een vastgoed-in-zilver dip nauwelijk vorm mag krijgen. Echter, vaak als goud hoog staat, staat zilver relatief hoger, is de GSR dus lager en de prijs van enig product uitgedrukt in zilver goedkoper. Zilver is voor een wannebe huizenkoper dus een soort goud met hefboom. Zeker als de neerwaartse papiermanipulatie ten einde komt. De papierwaarde van zilver is nauwelijks hoger dan de productieprijs voor de mijnbouw immers. Maar dat is geen vastgoed onderwerp.
9. [verwijderd] 26 september 2012 18:42

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Ik ben wat data aan het verzamelen. Zilver per maand in EUR heb ik al.
   CBS data echter is lastiger. Lastig een instelling te vinden waarbij de 2011 prijzen daadwerkelijk lager weergegeven worden dan in 2008...
10. MrMarshall 26 september 2012 20:21

    auteur info

    • MrMarshall

      Lid sinds: 11 aug 2011

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 56

      Gegeven: 98

    •    Aantal posts: 699

    quote:

    Skater schreef op 26 september 2012 18:42:

    Ik ben wat data aan het verzamelen. Zilver per maand in EUR heb ik al.
    CBS data echter is lastiger. Lastig een instelling te vinden waarbij de 2011 prijzen daadwerkelijk lager weergegeven worden dan in 2008...
    

    Welke CBS data zoek je precies? Huizenprijsindex?
    
    Zie hier (knip en plak)
    "http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=71533NED&D1=0&D2=0&D3=0&D4=0-2,4-6,8-10,12-14,17-19,21-23,25-27,29-31,34-36,38-40,42-44,46-48,51-53,55-57,59-61,63-65,68-70,72-74,76-78,80-82,85-87,89-91,93-95,97-99,102-104,106-108,110-112,114-116,119-121,123-125,127-129,131-133,136-138,140-142,144-146,148-150,153-155,157-159,161-163,165-167,170-172,174-176,178-180,182-184,187-189,191-193,195-197,199-201,204-206,208-210,212-214,216-218,221-223,225-227,229-231,233-235,238-240,242-244,246-248,250-252,255-257,259-261,263-265,267-269,272-274,276-278,280-282,284-286,289-291,293-295,297-298&VW=T"
12. [verwijderd] 26 september 2012 21:55

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Prijzen nieuwe woningen VS stijgen sterk WASHINGTON (AFN) - In de Verenigde Staten bleven de verkopen van nieuwbouwwoningen vorige maand nagenoeg stabiel op het hoogste punt in twee jaar tijd dat in juli werd behaald. De prijzen stegen tegelijkertijd naar de hoogste niveaus in meer dan vijf jaar, een nieuw teken van breed herstel op de Amerikaanse huizenmarkt.
    
    Volgens woensdag gepubliceerde cijfers van het ministerie van Handel daalden de nieuwbouwverkopen in augustus met 0,3 procent ten opzichte van juli tot 373.000 op jaarbasis. Economen hadden gemiddeld gerekend op een aantal van 380.000. In juli steeg het aantal verkopen nog met 3,6 procent tot een naar boven bijgestelde 374.000.
    
    De mediane prijs van een nieuw huis nam in augustus met een recordtempo van 11,2 procent toe tot 256.900 dollar, het hoogste niveau sinds maart 2007. Op jaarbasis steeg de mediane prijs met 17 procent
    
13. [verwijderd] 26 september 2012 22:08

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    er zit wel een addertje in al die cijfers
14. [verwijderd] 27 september 2012 00:29

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    MrMarshall schreef op 26 september 2012 20:21:

    [...]
    Welke CBS data zoek je precies? Huizenprijsindex?
    
    Zie hier (knip en plak)
    "http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=71533NED&D1=0&D2=0&D3=0&D4=0-2,4-6,8-10,12-14,17-19,21-23,25-27,29-31,34-36,38-40,42-44,46-48,51-53,55-57,59-61,63-65,68-70,72-74,76-78,80-82,85-87,89-91,93-95,97-99,102-104,106-108,110-112,114-116,119-121,123-125,127-129,131-133,136-138,140-142,144-146,148-150,153-155,157-159,161-163,165-167,170-172,174-176,178-180,182-184,187-189,191-193,195-197,199-201,204-206,208-210,212-214,216-218,221-223,225-227,229-231,233-235,238-240,242-244,246-248,250-252,255-257,259-261,263-265,267-269,272-274,276-278,280-282,284-286,289-291,293-295,297-298&VW=T"
    

    Goh, die cijfers zijn duidelijker, dank je! Welke huizenprijs zou je aan 100 koppelen?
    Ik heb al een apart draadje geopend met de data die ik vond, specifiek voor West-NL wat ook mijn woongebeid zal blijven. Piek in 2003-2004 van 1500kg zilver per huis, inmiddels gedaald tot 300kg. De maandelijkse data kan dat een mooiere grafiek maken, met meer grillen.
    Liefst ga ik eeuwen terug om te zien of er behalve dips van ~3kg goud, ook echte dips in zilver waren. Het komt met factor 8.89 uit de grond nu, dus onder de 30kg zilver is niet geheel uitgesloten.
15. [verwijderd] 27 september 2012 00:35

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    henk38 schreef op 26 september 2012 22:08:

    er zit wel een addertje in al die cijfers
    

    Je bedoelt dat het gemiddeld verkochte huis misschien de ene keer een vrijstaand huis in Bergen op Zoom was, en een andere keer een ex-huur 4-kamer in Utrecht? Of simpeler gezegd, een lage gemiddelde verkoopprijs kan komen door het totaal stil vallen van de handel in duurdere huizen die tot voorkort nog het gemiddelde zelf vertegenwoordigden?
    Het is ongetwijfeld veel werk, maar het zou mooi zijn als van een generiek huis of locatie ook een Herengracht index-achtige database zou komen. Een 4-kamer in de Bijlmer, waar er honderden van zijn. Rijtjeshuizen, een aantal postcodes louter tussenwoningen, etc.
16. [verwijderd] 27 september 2012 08:20

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    www.nu.nl/economie/2919901/huur-socia...
17. [verwijderd] 27 september 2012 08:48

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    De beruchte "Donnerpunten"...kleine inkomens worden op een vreselijke manier in de rug gestoken.
    Of de koop-doorstroming hiermee op gang komt?...het percentage wanbetaling in de grotere steden gaat nog sneller stijgen....
18. [verwijderd] 27 september 2012 09:45

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Zaterdag, 29 September 2012: landelijke ""open Huis "" Dag (LOHD)
    
    en voor de spijtoptanten ook nog op: Zaterdag 5 Oktober 2012
    
    
19. MrMarshall 27 september 2012 12:23

    auteur info

    • MrMarshall

      Lid sinds: 11 aug 2011

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 56

      Gegeven: 98

    •    Aantal posts: 699

    quote:

    Skater schreef op 27 september 2012 00:35:

    [...]
    Je bedoelt dat het gemiddeld verkochte huis misschien de ene keer een vrijstaand huis in Bergen op Zoom was, en een andere keer een ex-huur 4-kamer in Utrecht? Of simpeler gezegd, een lage gemiddelde verkoopprijs kan komen door het totaal stil vallen van de handel in duurdere huizen die tot voorkort nog het gemiddelde zelf vertegenwoordigden?
    Het is ongetwijfeld veel werk, maar het zou mooi zijn als van een generiek huis of locatie ook een Herengracht index-achtige database zou komen. Een 4-kamer in de Bijlmer, waar er honderden van zijn. Rijtjeshuizen, een aantal postcodes louter tussenwoningen, etc.
    

    Verkoopprijzen alleen zijn inderdaad geen goede indicatie. CBS en Kadaster hebben hiervoor de huizenprijsindex verzonnen, daar zit o.a. een correctie in voor het kwaliteitsverschil van de woningen. Zit volgens mij wel ingenieus in elkaar.
    
    Zie hier:
    "Prijsindex Bestaande Koopwoningen Methodebeschrijving."
    www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/prijzen/...
    
    "Waarom is de gemiddelde koopsom geen goede huizenprijsindicator?"
    www.cbs.nl/NR/rdonlyres/D41BE709-B8AC...
    
    "Prijsindex Bestaande Koopwoningen Methodebeschrijving"
    www.cbs.nl/NR/rdonlyres/5678D612-1CF9...
    
    
20. JosTM 27 september 2012 17:14

    auteur info

    • JosTM

      Lid sinds: 25 mei 2010

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 43

      Gegeven: 1

    •    Aantal posts: 405

    De CBS/Kadaster cijfers haal ik zelf van deze Kadaster site:
    www.kadaster.nl/window.html?inhoud=/k...
    
    Je vindt daar geen grafiek; die maak ik zelf vanuit de cijfers en zet die op mijn eigen site:
    www.vanwent.nl/Info/Rendement.html
    (zie grafiek onderaan de webpagina...)
    
21. [verwijderd] 27 september 2012 22:39

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    JosTM schreef op 27 september 2012 17:14:

    De CBS/Kadaster cijfers haal ik zelf van deze Kadaster site:
    www.kadaster.nl/window.html?inhoud=/k...
    
    Je vindt daar geen grafiek; die maak ik zelf vanuit de cijfers en zet die op mijn eigen site:
    www.vanwent.nl/Info/Rendement.html
    (zie grafiek onderaan de webpagina...)
    
    

    Er mooie grafieken Jos, chappeau!
    Jou lukte het ook niet oudere huizenprijzen te pakken te krijgen? Of is dat een kwestie van noeste arbeid in kadaster archieven? Een tabel met gegevens (#durftevragen) een aantal eeuwen terug zou geweldig zijn. Maarja, dan moet ik die ook nog voor zilver bemachtigen.