Lamsrust schreef op 22 april 2022 10:04:
[...]
Aantal regionals die nog met een CMBS zijn gefinancierd - welke financiering aan pand kleeft en dus overgaat op koper - is mijns inziens beperkt, aangezien de meeste CMBS leningen op de regionals in default zijn gegaan. Ook in de US wordt vrijwel alles gefinancierd met US bonds en die zijn niet overdraagbaar. M.a.w. kopers van US regionals moeten hun eigen financiering optuigen. En nu de US hypotheekrente sterk is gestegen, kunnen ze minder bieden om dezelfde IRR te behalen. Ik voorzie dan ook dat URW wat korting moet geven om eindelijk van de US regional malls af te komen. Wel belangrijk dat dit gebeurt, zodat markt vertrouwen krijgt in uitspraken management mbt US asset afbouw.
Voor de flagships geldt dit des te meer, er is nauwelijks een partij in de markt die zich goedkoper kan financieren dan URW zelf. Daarom kunnen de flagships in handen van URW wel eens meer waard zijn dan in handen van een derde en is een outright sale niet optimaal.
Overigens is EURO geld ophalen voor URW ook fors duurder geworden. Voor 10 jaarsgeld moet URW nu plm. 2.5% betalen, waar dat afgelopen zomer nog 1% was. Maar goed dat URW toen een paar miljard extra heeft opgehaald en op de bank heeft gezet. Kost nog even 0.5% rente, maar zorgt ervoor dat er voorlopig geen duurder geld uit de markt hoeft te worden gehaald. Dit potje tezamen met opbrengst verkopen en winstinhouding dient om leningen die aflopen af te lossen. Daarnaast heeft URW zich tijdig ingedekt tegen rentestijgingen, dus blijven de interestlasten stabiel.