Mylett schreef op 11 februari 2021 15:06:
[...]
Dit lijkt me dan weer een imperfectie in logica. Allereerst lijk je het hefboomeffect bij prijsstijgingen te negeren. Je lijkt erop te wijzen dat dit al in de vastgoedprijzen zit 'verdisconteerd', maar dit is volgens mij geen correcte voorstelling van zaken. Laten we het voorbeeld nemen van een pand dat door een bestemmingsplanwijzing 100% in waarde toeneemt (van 300.000 naar 600.000). Laten we er ook vanuit gaan het percentage vreemd vermogen 50% bedraagt en de 'prijsopslag' door het 'toestaan' van het financieren met vreemd vermogen 100% is. Oftewel bij een verbod op het financieren met vreemd vermogen zouden de vastgoedprijzen 50% lager zijn.
Bij het financieren met 50% vreemd vermogen, wordt een winst behaald van 600.000-150.000= 450.000
In het geval van een verbod op het financieren met vreemd vermogen daalt de aankoopprijs van het pand met 50% -- naar 150.000 dus. Na de bestemmingsplanwijzing is het pand 300.000 waard en heb je 'slechts' 150.000 verdiend.
Ook ga je er bij deze voorstelling vanuit dat geen enkele partij de markt kan outperformen. Als je d.m.v. superieure inzichten, management, verhuurorganisatie, of welke competitief voordeel dan ook een significante edge hebt op je concurrentie dan zorgt het vreemd vermogen voor flink wat extra brandstof. Over time zorgt deze 'compound interest' voor gigantische verschillen in resultaten. Zie de eindbalans van een van Herk vs. ome Piet met nog steeds dezelfde 3 studentenpandjes in beheer na twee decennia.