Wereldhave NL0000289213

Wereldhave LifeCentral 20-20 Vision

1. hjs64 5 maart 2020 09:18

   auteur info

   • hjs64

     Lid sinds: 22 nov 2016

     Laatste bezoek: 04 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 716

     Gegeven: 784

   •    Aantal posts: 3.981

   Rijswijk is bij mij in de buurt. Ik zal ff uitzoeken hoe ik in Leiderdorp kom.
2. The Third Way... 5 maart 2020 09:37

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 04 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1639

     Gegeven: 506

   •    Aantal posts: 4.176

   quote:

   NLvalue schreef op 5 maart 2020 09:10:

   [...]
   
   Branco - lijkt me een goed plan. Voor de "niet - vastgoed" jongens op dit forum, zou je 5-10 regels/vragen mee willen geven zodat we allemaal op dezelfde wijze kijken/rapporteren?
   
   Purmerend: Crux - zou jij de Eggert willen meepikken?
   Heerhugowaard:
   Rijswijk: Hjs - kwam jij niet al regelmatig in Rijswijk, misschien gelijk ff Leiderdorp?
   Tilburg: doe ik
   Etten Leur/Roosendaal:
   Arnhem:
   Amersfoort:
   Capelle/Dordrecht/Maassluis:
   Hoofddorp: misschien iemand die op Schiphol werkt tijdens de lunchpauze?
   Nieuwegein:
   Eindhoven - niet
   
   Belgie: vlaamse forum leden wellicht? TTW - onder de aanmelders wellicht nog wat gemotiveerde Vlamingen die op retail safari willen?
   
   Frankrijk - niet zeker wat we hier willen leren: dat t onverkoopbaar is zoals Moody's stelt?
   
   

   Genoeg Belgen.
   Zou je die kunnen motiveren via een lijstje zoals hierboven?
   
   Overigens: Luik is het vlaggenschip v/d groep. De extensieplannen waren al ingezet lang voor de komst van Storm en het wordt eind 2022 opgeleverd. Heeft een beetje een opzet zoals Branco voorstaat. Kreeg nu wel een LifeCentral jasje omgehangen door Storm.
   
   Zo kan jij het ook, toch... ;-)
   
   
3. Fertigo 5 maart 2020 09:48

   auteur info

   • Fertigo

     Lid sinds: 03 jul 2019

     Laatste bezoek: 04 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 41

     Gegeven: 8

   •    Aantal posts: 80

   Ik had eerlijk gezegd gehoopt dat er na ruim een half jaar denkwerk een plan per centrum zou komen. Dan had ik vertrouwen gehad.
   
   Ik heb gister zelf dus maar eens een virtueel bezoek gebracht aan alle centra mbv websites / streetview / Google en FB reviews van klanten. Helaas kon ik geen leegstand cijfers per centrum vinden. Ook geeft het geen beeld bij hoe "gezellig druk" het is.
   
   For what it's worth, mijn korte conclusies (zonder op specifieke centra in te gaan):
   
   Pro's
   
   - Het meeste draait momenteel gewoon goed. Vooral de meeste grotere centra lijken goed te draaien en goed bezet te zijn.
   - Overal (muv Tilburg en WHV deel Bogaard) zit minimaal 1 maar meestal 2 of zelfs 3 supermarkten.
   Daarnaast altijd een Hema en vaak nog een EkoPlaza
   - Meeste centra hebben ook een Action.
   - Verschillende centra hebben al een theater / bibiiotheek / bioscoop in huis. Ook kom je af en toe al een fitness centrum / apotheek en zo tegen.
   - Klanten zijn vrijwel overal positief. Op meerdere plekken is afgelopen tijd een upgrade uitgevoerd. Ook die worden vaak heel postifief beoordeeld. Schijnbaar is de organisatie dus wel in staat een winkelcentrum op een goede manier onderhanden te nemen.
   - Ook regelmatig maken klanten specifiek melding van dat er weinig leegstaat
   - Als er al een extra verdieping is dan is deze meestal klein en zit daar een supermarkt/Action/Media Markt. Weinig problemen met half leegstaande verdiepingen te verwachten.
   - Presikhaaf was denk ik vooral een dagelijkse boodschappen wijkcentrum. Het is net geupgrade en willen ze van een deel richten op gezondheid. Mooie testcase voor Life Central.
   
   Cons:
   - In elk centrum zit een Blokker en vaak ook een Xenos. Daarnaast veel kledingwinkel ketens. Als er daar enkele van omvallen dan is er vrij snel een probleem.
   - Paar met name kleinere centra zijn verouderd en lijken wat slechterte draaien. Klanten gaan dan ook snel klagen over dat er veel leeg staat.
   - Waar klanten het meest over klagen is dat er veel eenheidsworst van winkelketens is. Weinig leuke kleine lokale ondernemers.
   - Horeca beperkt zich veelal tot lunchrooms en onderkant markt (Kwalitaria, Doner, Cubanita, soms een sushi tent). McDonalds / Burger King kom je slechts een enkele keer tegen. Daar zitten wellicht kansen. Andere horeca kan wel eens lastig worden denk ik. Als ik 's avonds leuk een hapje wil gaan eten met mijn lief wil ik niet naar een Winkelcentrum na sluitingstijd.
   - Meeste is erg gesloten en "naar binnen gericht". Om kantoren / wonen van te maken is m.i. daglicht nodig en zal je vrij rigoreus maatregelen moeten nemen (lees, deel platgooien en opnieuw bouwen). Moet je voor de goed lopende centra nu niet doen.
   - Alleen in Heerhugowaard zit al een bioscoop. Bij veel anderen zit er al wel een bioscoop redelijk in de buurt. Lijkt me lastig om die naar binnen te trekken.
   - Hoe veel fitness kun je in een winkelcentrum kwijt? En een apotheek / huisarts / tandarts heeft maar weinig ruimte nodig.
   
   Eigenlijk is mijn conclusie dezelfde als van jullie
   
   1) Goedlopende centra laten draaien en optimaliseren. Eventueel vast een plan voor wat je gaat doen mochten er een paar ketens omvallen en meer leegstand ontstaan. In kleine staptjes vast die kant op bewegen als zich kansen voordoen. Maar niets rigoreus doen.
   2) Paar slechter lopende centra detail plan maken afhankelijk van lokatie en omgeving en rigoreus aanpakken.
   3) Op basis daarvan weet je wat het nu moet gaan kosten en hoeveel marge je in je LTV achter de hand moet houden om mogelijk grotere stappen te nemen om in de toekomst 1 te doen.
   
   Disclaimer: ik ben geen vastgoed kenner. Bovenstaande is mijn boerenverstand.
   
   Bonus: zie link voor een zip met alle plattegronden voor zover beschikbaar (en vaak niet actueel: zoek de V&D)
   
   drive.google.com/open?id=1sK0LwYPNo3_...
   
4. janos53 5 maart 2020 10:09

   auteur info

   • janos53

     Lid sinds: 15 sep 2014

     Laatste bezoek: 04 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 8

     Gegeven: 12

   •    Aantal posts: 10

   Prima inventarisatie, mijn complimenten, dat zou hr Storm moeten doen naar aandeelhouders ter onderbouwing van zijn plannen. Er gaat niets boven boerenverstand in deze situatie m.b.t Wereldhave, met de "laarzen in de klei".
5. The Third Way... 5 maart 2020 10:17

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 04 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1639

     Gegeven: 506

   •    Aantal posts: 4.176

   quote:

   Fertigo schreef op 5 maart 2020 09:48:

   Ik had eerlijk gezegd gehoopt dat er na ruim een half jaar denkwerk een plan per centrum zou komen. Dan had ik vertrouwen gehad.
   ...
   

   Stelde WH niet dat er individuele blauwdrukken zijn gemaakt voor alle centra?
   
6. [verwijderd] 5 maart 2020 10:19

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Branco P schreef op 5 maart 2020 07:08:

   [...]
   
   Die gegevens vind ik niet terug in het laatste jaarverslag en ook vind ik zo snel geen lijst met taxtatiewaardes per object, maar ik zou erover heen gekeken kunnen hebben. Als je dergelijke gegevens niet inzichtelijk maakt, dan is het vrij lastig om te bepalen hoe de individuele objecten presteren in de loop der jaren.
   

   Kunnen we niet deze gegevens per winkelcentrum opvragen??
   Ze kunnen dit toch zo per winkelcentrum voor ons uitdraaien? Storm is toch van de informatie??
   We willen per winkelcentrum de aanschafwaarde, boekwaarde, huurpotentie en gerealiseerde huur 2019 weten.
   Dan kan een ieder zich een oordeel vormen over de kwaliteit van een winkelcentrum.
7. hjs64 5 maart 2020 10:53

   auteur info

   • hjs64

     Lid sinds: 22 nov 2016

     Laatste bezoek: 04 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 716

     Gegeven: 784

   •    Aantal posts: 3.981

   @Fertigo, in de Bogaard zit pal naast het WH gedeelte (oostzijde) een AHxl. Kan zijn dat die qua eigendom geen deel uitmaakt van het winkelcentrum, maar hij zit er wel.
8. Fertigo 5 maart 2020 10:54

   auteur info

   • Fertigo

     Lid sinds: 03 jul 2019

     Laatste bezoek: 04 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 41

     Gegeven: 8

   •    Aantal posts: 80

   quote:

   The Third Way... schreef op 5 maart 2020 10:17:

   [...]
   Stelde WH niet dat er individuele blauwdrukken zijn gemaakt voor alle centra?
   
   

   Even opgezocht. Dat staat er inderdaad wel : 1 zinnetje op pagina 5. En daarnaast een sheet over hoe ze dit (willen) doen.
   
   Maar verder niets meer specifieks over wat de uitkomsten daarvan zijn en hoe dit leidt tot een benodigde investering van 350 miljoen (m.u.v. een sheet over specifiek de Vier Meren en over Belle Ile).
   
   
9. Branco P 5 maart 2020 11:18

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   junkyard schreef op 5 maart 2020 08:14:

   @Branco P, ik heb het over (winkel) ruimte (m2), dit wil niet zeggen dat bij elk winkelcentrum de ruimte niet langer als winkelruimte verhuurbaar is. Voor elk winkelcentrum is een plan nodig, dit kan ook zijn ruimte blijven doorverhuren aan retail.
   

   Juist, dan begrijpen we elkaar weer! :)
   
   Ik ben zelf een vastgoedman dus ik zou hebben verwacht dat de CEO zijn eerste halfjaar zou hebben besteed aan het volledig doorlichten van zijn vastgoedportefeuille... maar deze CEO is geen vastgoedman maar een fund-of-fund manager en daarvoor was hij analist.
   
   Maar wat is er gebeurd:
   - filmpjes maken van zichzelf
   - website vernieuwen
   - tijd gestoken aan het werken aan een visionaire visie
   - jaarrekening maken
   
   Ook allemaal belangrijk ;-)
   
   
10. Branco P 5 maart 2020 12:20

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Fertigeo… Voor iemand met een "gewoon" boerenverstand heb je er toch maar mooi al heel veel van begrepen! :-)
    
    * Voor Bioscopen geldt dat het welhaast ondoenlijk is om "zo maar" even te verplaatsen. Als er al een bioscoop in de buurt is en deze bioscoop is niet heel erg verouderd en beschikt daarnaast gewoon over een goede parkeervoorziening, dan zou ik mij niet te veel blind staren op het aantrekken van een bioscoop.
    
    * Fitness: om te gaan fitnessen hoef je niet per se naar een winkelcentrum in het centrum. Fitness kan eigenlijk overal, ook op verdiepingen of in een oude hal, goed functioneren. Misschien in een enkel geval zou je ergens op een verdieping een grote leegstaande ruimte tegen 50 euro per m2 per jaar kunnen verhuren aan een fitnessketen, maar ook daar zou ik me niet teveel op blind staren. En nu komt de grap: veel mensen gaan richting fitness met de auto (ja serieus) dus je moet wel een parkeervoorziening op zeer nabije loopafstand hebben, anders komen de mensen die graag met de auto komen, serieus gewoon niet. :-)
    
    * Bestaande winkelruimtes 1 op 1 ombouwen in kantoor- of woonfunctie is vrij onaannemelijk. Daarvoor lenen die winkelruimtes zich helemaal niet. Bepaalde dienstverlening zou nog kunnen. Of een deel van een winkelcentrum slopen en dan op die plek een woontoren bouwen, dat zou nog kunnen, maar dan mag het resterende winkelcentrum natuurlijk niet gaan disfunctioneren... en je bent dan ook weer zo 2 tot 3 jaar verder.
    
    
12. Branco P 5 maart 2020 12:22

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Wat je allereerst zou moeten doen is gewoon in kaart brengen hoe de winkelcentra er NU voor staan.
    
    Ik was een maand of 2 a 3 toevallig in Roosendaal (ben daar opgegroeid) en heb een rondje door de binnenstad gelopen, en ook door de Roselaar. Conclusie:
    
    * In Roosendaal is de Roselaar nog steeds de beste winkellocatie van de binnenstad. Dat was altijd zo, maar is nu nog steeds zo.
    * Wereldhave heeft dit winkelcentra een aantal jaar geleden zeer succesvol onder handen genomen (of misschien was dat nog het voorbereidende werk van Corio). Eigenlijk klopt gewoon alles.
    * Buiten het winkelcentra zijn direct rondom in de binnenstad nog zeer veel winkels gevestigd die je zou kunnen proberen naar binnen te trekken. Wat mij opviel is dat er zeker 6 winkels in de Roselaar zaten die voorheen op andere plekken in de binnenstad zaten (o.a. KPN, ANWB, Scapino, Rituals, Intertoys). Wel zag ik dat een voormalige winkelstraat (Dr. Braberstraat) volledig leeg stond. 20 units leeg en nog maar 1 unit gevuld. Maar, die straat hoort dus niet bij het bezit van Wereldhave.
    * Ik heb in het winkelcentrum zelf géén leegstand gezien, (buiten de CoolCat unit, die was dicht, maar die is lang geleden al verhuurd aan Bomont, zie Link onder) en op basis van de plattegrond (zie link onder) zul je zien dat inderdaad op dit moment alleen nummer 44 niet rechts in de lijst staat, maar daar komt binnenkort dus Bomont.
    * Rondom zag ik dat er op 1 hoek op de eerste verdieping 1 ruimte leeg staat, maar die ruimte staat al leeg sinds de electronicaketen die er ooit zat failliet is gegaan, en dat is zeker 10 jaar geleden (dat is boven de Wibra/Hypotheekshop). Of je daar veel tijd in zou moeten steken, ik denk het niet, daar moet gewoon ooit een keer iemand komen die toevallig Interesse heeft.
    
    Kortom, dit winkelcentrum is op dit moment vol. Er zijn wat winkels waarvan ik denk dat die niet heel veel toevoegen en er zijn zeker een aantal winkels vanuit de directe omgeving tegen gunstige tarieven naar binnen getrokken lijkt mij. Hier kom ik tot de conclusie dat Wereldhave kennelijk tot nu toe alles goed heeft gedaan en de strategie voor dit winkelcentrum is denk ik met name die van mijn eerder genoemde "categorie 1", misschien een beetje gemixt met "categorie 2". Er zijn dus nog vele winkeliers van buiten het winkelcentrum die je eventueel naar binnen zou kunnen trekken en dat schijnt Wereldhave in de laaste jaren dus ook volle bak gedaan te hebben. Hier moet je zeer selectief daar waar mogelijk blijven optimaliseren. Het lijkt mij dat Wereldhave hier uitstekend bezig is geweest. OK, misschien is het gemiddelde huurniveau over de jaren iets gedaald, vooral wij nieuwe verhuur of wederverhuur... maar so what? :-) Je ziet dus hier eigenlijk ook al meteen dat je de situatie per individueel object moet beoordelen. Ik had zelf een bepaalde indeling bedacht (cat. 1 t/m 4) maar bij dit object is het al meteen weer een combinatie, dus er bestaat gewoon geen one solution fits all strategie.
    
    www.winkelcentrumroselaar.nl/siteasse...
    
    www.vastgoedmarkt.nl/beleggingen/nieu...
    
13. Branco P 5 maart 2020 12:28

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Veel foto's die je van de Roselaar op Google vindt zijn trouwens verouderd... of zelfs niet eens van de Roselaar, dus daar heb je niet veel aan. Onderstaande foto geeft wel de huidige nieuwe situatie weer ter hoogte van Jamin. Goede veblijfskwaliteit wat mij betreft.
    
    www.google.com/maps/uv?hl=nl&pb=!...
    
14. The Third Way... 5 maart 2020 12:36

    auteur info

    • The Third Way...

      Lid sinds: 18 dec 2009

      Laatste bezoek: 04 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1639

      Gegeven: 506

    •    Aantal posts: 4.176

    Goed bezigRamboBranco!
15. [verwijderd] 5 maart 2020 12:42

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    NLvalue schreef op 5 maart 2020 09:10:

    [...]
    
    Branco - lijkt me een goed plan. Voor de "niet - vastgoed" jongens op dit forum, zou je 5-10 regels/vragen mee willen geven zodat we allemaal op dezelfde wijze kijken/rapporteren?
    
    Purmerend: Crux - zou jij de Eggert willen meepikken?
    Heerhugowaard:
    

    Ja, dat wil ik wel doen.
    Ik ben geen vastgoedman, daarom is het noodzakelijk dat de groep aangeeft wat ze precies willen weten van ieder winkelcentrum.
    Dit is de eerste stap die gedaan moet worden.
    Lijkt mij het handigst dat de vastgoedmannen TTW, Branco en junkyard een protocol daarvoor opstellen.
    
    Er is nog een forumlid (ik meen Jos) die af en toe in Heerhugowaard komt.
    Als hij niet mee wilt doen, dan zou ik die erbij kunnen nemen.
16. Fertigo 5 maart 2020 13:01

    auteur info

    • Fertigo

      Lid sinds: 03 jul 2019

      Laatste bezoek: 04 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 41

      Gegeven: 8

    •    Aantal posts: 80

    Thanks Branco. Met dat boerenverstand zit het wel goed, ik ben boerenzoon (al heb ik momenteel een software bedrijf).
    
    Roselaar vond ik lastig in te schatten. Ik zag verschillende reviews die spraken over veel leegstand dus zat bij mij in de categorie "moet waarschijnlijk wat aan gebeuren". Maar als ik jou zo hoor draait dit dus ook gewoon goed en nemen sommige reviewers het omgelegen gebied mee in hun beoordeling.
    
    Dat is overigens het algemene beeld wat ik nu heb. Het merendeel draait gewoon goed en is goed gevuld. En wat Wereldhave afgelopen periode heeft aangepakt lijken ze goed te hebben gedaan. Ik was positief verrast (positieve geluiden mogen ook wel eens)
    
    Als ik met Streetview rond kijk dan lijkt bij de meeste centra kantoren / woonruimte creeeren alleen mogelijk te zijn door een gedeelte te slopen en nieuw te bouwen. Maar dat zou op dit moment veelal pure kapitaalvernietiging zijn.
    
    Voor die paar centra die echt verouderd zijn en toch al een upgrade nodig hebben zou ik dat doen (of als project verkopen aan een projectontwikkelaar). Voor de rest is dat nu (nog) niet aan de orde.
17. junkyard 5 maart 2020 14:29

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 04 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    www.unity.nu/Artikelen/leiderdorp/voo...
18. Fertigo 5 maart 2020 15:08

    auteur info

    • Fertigo

      Lid sinds: 03 jul 2019

      Laatste bezoek: 04 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 41

      Gegeven: 8

    •    Aantal posts: 80

    Zo kan het dus ook:) Ik heb eigenlijk niet zo'n beeld bij of ze op meer plekken braakliggende grond hebben.
    
    Wellicht kunnen ze links en rechts ook een openlucht parkeerplaats gebruiken voor een woon/kantoor toren met de parkeerplekken er onder. Mits de gemeente mee wil werken natuurlijk.
    
    Beeld wat ik ook niet echt heb is wat ze van dit soort projecten zelf gaan doen en wat ze Amvest willen laten doen. Als ze zelf de woningen gaan verhuren dan zou ik dat wel mooi vinden. Yield is misschien lager, maar risico lijkt me ook een stuk lager dan retail. Of zie ik dat verkeerd?
    
    Maar als ze het Amvest laten doen waar is dan die 350 miljoen voor nodig.
19. elvisgoesinstocks 5 maart 2020 23:14

    auteur info

    • elvisgoesinstocks

      Lid sinds: 01 jan 2000

      Laatste bezoek: 02 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 25

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 115

    quote:

    Fertigo schreef op 5 maart 2020 15:08:

    Zo kan het dus ook:) Ik heb eigenlijk niet zo'n beeld bij of ze op meer plekken braakliggende grond hebben.
    Wellicht kunnen ze links en rechts ook een openlucht parkeerplaats gebruiken voor een woon/kantoor toren met de parkeerplekken er onder. Mits de gemeente mee wil werken natuurlijk.
    Beeld wat ik ook niet echt heb is wat ze van dit soort projecten zelf gaan doen en wat ze Amvest willen laten doen. Als ze zelf de woningen gaan verhuren dan zou ik dat wel mooi vinden. Yield is misschien lager, maar risico lijkt me ook een stuk lager dan retail. Of zie ik dat verkeerd?
    
    Maar als ze het Amvest laten doen waar is dan die 350 miljoen voor nodig.
    

    Goede bijdrage van Fertigo.
    In dit forum lijkt echter wel het werk voor WH gedaan te worden. Natuurlijk moet een strategie gebaseerd zijn op (1) een analyse van huidige situatie/ facts en (2) een visie op duurzaam beheer en exploitatie vastgoed in toekomst, waarbij in de samenleving er veel supersnel veranderd op het vlak van retail, leisure, werk en wonen.
    
    Die 350 mio MOET ergens op gebaseerd zijn anders is het onverantwoordelijke luchtfietserij of een gevaarlijk 'doorvertalen' van globale ramingen naar de hele portefeuille.
    Van groot belang is slimmer ruimtegebruik per locatie (mixed use maar ook intensiever ruimtegebruik). Het gaat dan ook om het TOEVOEGEN van programma/ functies aan de centra. Dat levert in principe aanvullende grondwaarde op bij programma's met een positief saldo (lees; mn woningbouw maar evt ook middelgrote kantoren, waarnaar in veel stedelijke centra weer vraag toeneemt).
    Door intensivering neemt ook de kwaliteit van de centra toe door meer levendigheid en sociale controle, als ondersteuning van huurstroom. Dit zal zeker samenvallen met doelstellingen gemeentes; dubbel ruimtegebruik ook tav bijv parkeren (overdag winkelen/ werken, savonds bewonersparkeren).
    Dat biedt kansen om het positief saldo van het BIJBOUWEN ook BINNEN de gebieds- of projectexploitatie te laten blijven dwz geen afroming grondopbrengst door gemeente. Oftewel; de residuele opbrengst van toegevoegde woningbouw wordt ingezet voor de benodigde investeringen in kwaliteit winkelcentrum en publieke ruimte (beleving/ veiligheid). Zo kan de transformatie met een veel lagere investering dan de nu geprognosticeerde 350 mio moeten kunnen en bovendien leiden tot vergroting marktwaarde en exploitatieresultaat van bestaand VVO winkelruimte.
    Dit vraagt ook MAATWERK per centrum. Niet alles over een kam scheren.
20. Branco P 6 maart 2020 06:41

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    
    Over WoenselXL (stadsdeelcentrum van Eindhoven noord)kan ik ook wel wat zeggen want ik kom zeer regelmatig in Eindhoven en heb er lang gewoond. Dat winkelcentrum is de afgelopen 20 jaar keer op keer uitgebreid, het werd daarbij in eerste instantie steeds beter, met zowel steeds meer en steeds grotere supermarkten en ook steeds meer kleine winkelunits. De reden waarom WoenselXL van goed naar slecht is gegaan in de afgelopen 10 jaar is:
    
    * de meest recente uitbreiding was gewoon too much, die uitbreiding was gewoon niet nodig. Er moest sowieso leegstand gaan ontstaan.
    * alle parkeerplaatsen rondom zijn van de gemeente en dat was voorheen gratis parkeren, maar na de laatste uitbreiding werd daar betaald parkeren door de gemeente ingevoerd!!! Totaal onzinnig want er was daar altijd ruimschoots parkeerplaatsen beschikbaar. Dat betaald parkeren heeft er in ieder geval voor gezorgd dat ik er nooit meer boodschappen bij de AH ben gaan doen, terwijl ik dat daarvoor best wel eens deed. Het gratis parkeren was nu juist altijd een USP voor Winkelcentrum Woensel (want WoenselXL, zo noemde niemand dat).
    * de binnenstad van Eindhoven is de afgelopen 10 jaar extreem uitgebreid, ik denk dat er wel 30% winkels bijgekomen is en ook is er in de binnenstad een Primark bijgekomen. Daardoor, en door de steeds mobieler wordende consument, is de binnenstad gewoon ook the place to be geworden voor de funshoppers uit eindhoven noord... zeker omdat je bij winkelcentrum Woensel dus ineens ook moest gaan betalen voor het parkeren! Nou dan rij je wel ff 5 minuten door naar de binnenstad.
    * verder zijn er nog kleinigheden zoals dat de loopafstanden in WoeselXL naar mijn idee vrij lang zijn, en het centrum is wat introvert en sinds de laatste uitbreiding ook wat “klinisch” (te strak alles) maar dat zijn eerder wat ongelukkige bijkomstigheden. De hoofdredenen staan hierboven.
    
    Gelukkig voor Harry Hilders is de gemeente begonnen met een test met gratis parkeren... ik ga binnenkort als ik weer eens in Eindhoven ben weer eens een kijkje nemen! ;-)
    
    Enfin, wat mij betreft toch goed dat het verkocht is. Ik ken de cijfers niet maar kan me best voorstellen dat er 25 tot 50% minder voor is gekregen in vergelijking met wat er destijds voor betaald is.
    
    www.ed.nl/eindhoven/winkelcentrum-woe...
    
    www.nu.nl/eindhoven/6030135/gemeente-...
    
    
21. Branco P 6 maart 2020 06:57

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    Fertigo schreef op 5 maart 2020 13:01:

    Roselaar vond ik lastig in te schatten. Ik zag verschillende reviews die spraken over veel leegstand dus zat bij mij in de categorie "moet waarschijnlijk wat aan gebeuren". Maar als ik jou zo hoor draait dit dus ook gewoon goed en nemen sommige reviewers het omgelegen gebied mee in hun beoordeling.
    
    Dat is overigens het algemene beeld wat ik nu heb. Het merendeel draait gewoon goed en is goed gevuld. En wat Wereldhave afgelopen periode heeft aangepakt lijken ze goed te hebben gedaan. Ik was positief verrast (positieve geluiden mogen ook wel eens)
    
    Als ik met Streetview rond kijk dan lijkt bij de meeste centra kantoren / woonruimte creeeren alleen mogelijk te zijn door een gedeelte te slopen en nieuw te bouwen. Maar dat zou op dit moment veelal pure kapitaalvernietiging zijn.
    
    Voor die paar centra die echt verouderd zijn en toch al een upgrade nodig hebben zou ik dat doen (of als project verkopen aan een projectontwikkelaar). Voor de rest is dat nu (nog) niet aan de orde.
    

    Er is buiten de Roselaar inderdaad heel veel leegstand ontstaan, aan 1 buitenkant staan winkels leeg, maar dat stuk is nu net niet van Wereldhave. Wereldhave heeft 4 a 5 jaar geleden het winkelcentrum zeer uitgebreid aangepakt, het is daardoor echt beter geworden. En ze hebben kennelijk ook op zeer actieve wijze winkeliers van buiten het winkelcentrum naar binnen gehaald (vooral Rituals is een mooie aanwinst). Wel zal dit de laatste jaren gepaard zijn gegaan met lagere huurprijzen lijkt mij want als er in de rest van de binnenstad zo veel leeg komt, dan heb je als winkelier of winkelketen wel een mooie onderhandelingspositie... hoe dan ook, het winkelcentrum is op dit moment dus vol. Toch, als ik zou moeten kiezen tussen verkopen van Roselaar of verkopen van Le Havre, dan zou ik toch mooi heel snel de Roselaar verkopen, nu die (nog) vol is. En Le Havre (met E.Leclerc, Primark, Zara, H&M, Bioscoop) gewoon in portefeuille houden!