Lamsrust schreef op 15 november 2020 19:01:
De ontwikkelingen bij URW volgen elkaar in hoog tempo op. SB lijkt definitieve samenstelling te hebben gevonden (in totaal 8 personen, van wie 3 nieuw gekozen), hetzelfde zal wel gaan gebeuren met het MB deze week. Dat Tritant de taken van Cuvillier overneemt (volgens Frans weekblad) lijkt voor de hand te liggen. Voor aankoop Westfield was hij de COO van UR en daarna is hij de directeur van de US tak geworden. Of vervanging van Tonckens ook in belang van URW is betwijfel ik, omdat hij is de US zit en kennis heeft van doen van business in de US.
Dan komt het belangrijkste, wat wordt de strategie. Refocus op Europa is een prima idee, maar US tak nu verkopen veroorzaakt meer waardevernietiging dan de emissie. Daarmee wordt namelijk ook de Westfield brand strategie overboord gegooid.
Enige opmerkingen:
1
Er waren meer voorstemmen dan tegenstemmen voor de emissie. Er is dus in de markt kapitaal beschikbaar om in te schrijven op door URW uit te geven instrumenten met een equity component. Ik zou de mogelijkheden verkennnen van het ophalen van plm. EUR 3mrd mezzanine kapitaal, i.e. een lening met daaraan gekoppels warrants die achtergesteld zijn op de bonds. Dan kan de credit rating weer omhoog.
2
De oplossing voor deleveraging ligt in de US. Hier dient op legio borden te worden geschaakt. Wat speels er. Markt van de A malls is in handen van SPG, Taubman,. Macerich en Westfield.
SPG heeft ook nog veel malls van lagere kwaliteit en houdt de bezetting op peil door zelf huurders op te kopen. Laatste deal: aankoop JC Penney. Veel huurders mogen alleen huren in de A malls als ze ook in de mindere malls huren.
SPG heeft Taubman gekocht op een caprate van 6.2% op basis van de 2019 huren. Onder deze deal willen ze uit. Taubman's Comp NOI is dit jaar reeds 18.5% gedaald (URW Flagships 16.6%), zodat de cap rate inmiddels 5.1% bedraagt. Als de deal met Taubman niet doorgaat dan zal de koers van Taubman imploderen omdat Taubman kampt met een hoge schuld. Taubman heeft cash/kredietlijnen tot 10% van de uitstaande schuld (URW tot plm. 40% van de uitstaande schuld) doch wel nog enkele assets waarop geen financiering is getrokken. Taubman malls zitten met name in A segment, zo zitten er onder de 21 US malls nauwelijks malls met een JCP.
Macerich heeft een aantal A malls in portfolio, doch ook veel malls van lagere kwaliteit (in meer dan de helft van de malls zit een JCP). Beurskoers Macerich is 90% gedaald laatste 3 jaar en Macerich zal ook de balans moeten versterken.
3
Afgezien van de regionals (waarde EUR 1.6 mrd/12% totaal), is de Flagship portfolio van Westfield van A kwaliteit, waarbij 6 malls zelfs A++ kwaliteit hebben. In andere woorden: in vergelijking met de concurrentie is de kwaliteit van de Westfield malls zeker niet slecht.
4
Wie gaat de Westfield flagship portfolio kopen. Macerich en Taubman niet. SPG niet indien ze Taubman moeten afnemen. Indien SPG niet tot een deal met Taubman komt, zijn ze zeker geinteresseerd maar bij een caprate van 6.2% moet er nog bijna EUR 5 mrd worden afgeboekt (40%) en levert de US mall portfolio EUR 8.5 mrd op. LTV probleem opgelost, maar waardevernietigend door verkoop op dieptepunt.
5
Bressler/Niel hebben ingangen bij PE huizen: GIC en KKR. Indien de Taubman deal klapt ontstaat de volgende window of opportunity:
URW vormt met KKR/GIC een 50%/50% JV waarin de US business wordt ondergebracht op een waardering van EUR 10 mrd (afwaardering 23%/niy 5.2%) met de bijbehorende schulden van EUR 4 mrd, zodat URW EUR 3 mrd krijgt uitgekeerd. Deze JV haalt vervolgens Taubman van de beurs voor EUR 2 mrd, inleg URW en KKR/GIC ieder EUR 1 mrd. Taubman heeft activiteiten in Asia die worden verkocht lokale investeerders. Taubman flagships worden gerebrand in Westfield centra. Alle regionals worden afgestoten. Dan is het nieuwe Westfield een geduchte concurrent voor SPG want de portfolio kwaliteit van het nieuwe Westfield is veel beter dan SPG en een veel betere dekking over de hele US.
6
Indien de markt is aangetrokken worden de Westfield JV naar de beurs gebracht en wordt URW weer helemaal Europees, doch wel met een winstgevende omweg.