Branco P schreef op 9 juli 2020 20:04:
[...]
De winkelhuurders (met name de ketens) die dicht moesten tijdens de lock down (in NL viel dit reuze mee, maar in de meeste andere Europese landen moesten veel winkels 1 tot 2 maanden dicht) hebben veelal uitstel van betaling gekregen of hebben gewoon zelf medegedeeld dat ze april en mei niet konden betalen. Misschien in sommige gevallen ook juni. Je kunt ervan uitgaand dat de juli huur door alle huurders wel weer gewoon betaald is anders riskeren de huurders een huuropzegging door de verhuurder, wat in veel gevallen ook voor de huurders niet gewenst is.
Deze winkelketens hebben allereerst ingestoken op kwijtschelding van 2 maanden huur of anders 1 maand huur. Persoonlijk vind ik het kwijtschelden van een halve maandhuur tot een hele maandhuur een prima eenmalige oplossing, zeker voor de kleinere lokale huurders die mogelijk niet al te veel vet op de botten hebben. Mijn vermoeden is dat veel van de grote winkelvastgoedeigenaren, waaronder ook een WHV, hebben ingestoken op OF een betalingsregeling waarbij de niet ontvangen huur tussen nu en eind 2022 wordt terugbetaald OF een kwijtschelding van de huur in ruil voor een voortijdige verlenging van het huurcontract. De grote winkelketens zijn echter eerst de deals gaan afhandelen met de verhuurders die bereid waren om gewoon "om niet" een (deel van een) maandhuur kwijt te schelden (en misschien wel een kleine structurele huurkorting hebben weggegeven) en ze doen er bewust heel lang over om tot een deal te komen met verhuurders die daartoe allemaal niet bereid zijn. Ik snap dat heel goed want in een gezonde huurder-verhuurder relatie deel je mijns inziens de pijn c.q. neem je als verhuurder toch in elk geval 25% van de pijn (een halve maandhuur) , zonder daar iets voor terug te willen.
Stel dat je - gemiddeld genomen - bij alle huurders 1 maandhuur kwijtscheldt, dan mis je dit jaar eenmalig 8% van je huurinkomsten. Niet zo spannend, want dat is dan eenmalig. Vervolgens wordt de rest van de niet betaalde huur netjes nabetaald en heb je in ieder geval geen liquiditeitsproblemen.
Nu zullen er ook wat huurders zijn die pre corona al nèt op het randje van de financiële afgrond aan het balanceren waren en die het door corona niet gaan redden. Maar het goede deel van die winkels zal dan worden overgenomen, zoals dat meestal gaat bij faillissementen. En in bepaalde gevallen was een huurders wellicht al zwaar aan het twijfelen om nog een keer het huurcontract te verlengen (want bijna met pensioen, of de betreffende vestiging was al langer een twijfelgeval) en zal een huurder door corona (als laatste zetje) het huurcontract nu opzeggen. Het hangt heel erg van de kwaliteit van je winkelcentra af of je een aantal van deze gevallen in je portefeuille hebt of niet. Bij de topwinkelcentra zal dit onder 1% van de huurders blijven. Bij de mindere centra misschien zo'n 3%.
Dat is zo'n beetje hoe ik de situatie inschat. Ik heb zelf veel ervaring met Duitse winkelhuurders, maar in Duitsland viel het allemaal reuze mee dus als daar gemiddeld meer dan 0,3 maandhuur "om niet" is kwijtgescholden dan is het veel. In Frankrijk of Italië zul je eerder richting gemiddeld 0,5 a 0,7 maandhuur gaan omdat de lock down daar strenger was en twee keer zo lang duurde.