ECP 2020

1. Joop Visser 11 juni 2020 16:13

   auteur info

   • Joop Visser

     Lid sinds: 20 feb 2015

     Laatste bezoek: 31 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 251

     Gegeven: 78

   •    Aantal posts: 1.208

   Zelf heb ik aandelen ECP bijgekocht eind maart. De aandelen die ik heb bijgekocht heb ik vorige week vrijdag verkocht voor euro 15,30. Het vrijgekomen bedrag heb ik in Severn Trent gestopt. Ik heb nog steeds aandelen ECP, die houd ik lekker vast. Ik denk dat de koersbewegingen komen door partijen die hetzelfde doen als ik, alleen dan veel en veel groter zijn, en waar mensen daadwerkelijk naar luisteren, om wat voor reden dan ook.
2. Porscheknakker 11 juni 2020 17:45

   auteur info

   • Porscheknakker

     Lid sinds: 24 jul 2003

     Laatste bezoek: 31 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1637

     Gegeven: 503

   •    Aantal posts: 12.615

   ECP wordt in verband gebracht met Goldman Sachs. Dat belooft niet veel goeds.
   Op 8 juni heb ik gelukkig de boel verkocht voor een prijs van € 14,9934 per aandeel.
   Helaas maakte ik de fout om onmiddellijk de opbrengst in aandelen Van Lanschot te zetten. Naar mijn idee een goed geleid bank, die weinig of geen last heeft van de corona maar wel van de criminele toezichthouders, die een dividendverbod hebben uitgevaardigd tot 1.10.2020 en misschien wel tot 1.1.2021.
   De koers van VLK is helaas ook omlaag gedonderd. Ik had beter een paar dagen kunnen wachten met herbeleggen.
3. Chessplayer1992 11 juni 2020 18:05

   auteur info

   • Chessplayer1992

     Lid sinds: 15 nov 2018

     Laatste bezoek: 29 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 447

     Gegeven: 153

   •    Aantal posts: 1.479

   Pijnlijke dagen dit .. werken is tegenwoordig goede afleiding. Hadden we vorige week toch maar wat stukjes verkocht, maar dat denken we allemaal haha.
4. Harm Wijk 11 juni 2020 18:28

   auteur info

   • Harm Wijk

     Lid sinds: 01 sep 2014

     Laatste bezoek: 26 jun 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 80

     Gegeven: 7

   •    Aantal posts: 276

   Met achteraf kennis is beleggen gemakkelijk. Heel wat grote top beleggers hebben de hele rally compleet gemist. De juiste timing blijft altijd lastig. Toch maar weer proberen te focussen op de fundementals. Gelukkig hebben wij Branco. Maar het is nu wel even Branco tegen de rest van de wereld. Ik blijf long Ecp.
5. Marco1962 11 juni 2020 19:37

   auteur info

   • Marco1962

     Lid sinds: 12 jul 2017

     Laatste bezoek: 07 dec 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1383

     Gegeven: 1245

   •    Aantal posts: 2.403

   Zal meneer van Herk leuk vinden. Gs op zijn boterham.
6. ischav2 11 juni 2020 20:04

   auteur info

   • ischav2

     Lid sinds: 11 mrt 2004

     Laatste bezoek: 31 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1386

     Gegeven: 213

   •    Aantal posts: 6.921

   Welk effect treedt op bij een LTV van 70%, zoals UBS stelt? Dacht dat waardering momenteel nauwelijks mogelijk is?
   Betekent dan toch dat er verplicht moet worden afgelost en dat daarmee dividend op losse schroeven komt te staan.
7. [verwijderd] 11 juni 2020 21:32

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Een andere anlyst, ik denk dat jullie hier wel geinteresseerd in zijn:
   
   "Wat zou het effect op de waarderingen kunnen zijn? In het geval van een daling van de reële waarde met 35% zou URW 173 miljoen nieuwe aandelen en Klépierre 191 miljoen nieuwe aandelen moeten uitgeven als ze dat bij hun goten deden (30 EUR voor URW en 10 EUR voor Klépierre) om terug te keren tot een LTV van 45%. Dit zou resulteren in NAV's per aandeel van respectievelijk minder dan 12% en 23% van de huidige aandelenkoersen. Dit komt dicht genoeg bij een worstcasescenario waarvan we denken dat het onwaarschijnlijk is. "
   
   "We hebben ook geanalyseerd hoeveel herwaarderingsverliezen bedrijven zouden kunnen lijden voordat ze mogelijk hun schuldconvenanten bereiken. Met een gemiddelde potentiële waardedaling van 33% voordat de LTV-convenantlimiet van 60% wordt bereikt, geloven we dat de meeste bedrijven in onze dekking geen risico lopen vandaag (behalve voor Wereldhave, aangezien we denken dat het voor de groep ingewikkeld zou zijn om zijn Franse portefeuille tegen een behoorlijke prijs te verkopen omdat deze snel moet worden afgelost). Naar onze mening is de huidige situatie eng, maar nog steeds niet vergelijkbaar met de 2008 -09 crisis De belangrijkste verschillen zijn: 1) de hefboomwerking in de vastgoedruimte is lager; 2) de rentedekking is veel hoger; 3) de looptijden van schulden zijn langer; 4) de overheden hebben sneller gereageerd, en 5) de banken zijn veel beter gekapitaliseerd en hopelijk klaar en bereid om de schulden indien nodig door te schuiven "
   
   "Over het geheel genomen lijkt een daling van de portefeuillewaarderingen met 35% ons zeer onwaarschijnlijk. De berekening is zeer theoretisch en continentale Europese taxateurs gebruiken DCF's om hun waarderingen te rechtvaardigen, maar ze kijken eerst naar spreads tussen activaklassen en langetermijnrendementen. Retailportefeuilles hebben expertise nodig om correct te worden beheerd, en dit wordt steeds moeilijker, aangezien de opkomst van e-commerce de investeringsmarkt heeft doen opdrogen ""
8. [verwijderd] 11 juni 2020 21:35

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Ik heb vandaag bijgekocht, en als het zo doorgaat met zakken, koop ik morgen weer bij. Deze extreme intransparante en chaotische markt biedt gewoon anomalieen en ik geloof dat dit er 1 is
9. Branco P 12 juni 2020 08:55

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 31 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   ischav2 schreef op 11 juni 2020 20:04:

   Welk effect treedt op bij een LTV van 70%, zoals UBS stelt? Dacht dat waardering momenteel nauwelijks mogelijk is?
   Betekent dan toch dat er verplicht moet worden afgelost en dat daarmee dividend op losse schroeven komt te staan.
   

   Bij ECP zijn de objecten in de basis met individuele hypotheken gefinancierd dus er zal per object bekeken worden of een bankconvenant wordt overschreden (bijvoorbeeld LTV > 60%). In zo’n geval zal een bank waarmee je een goede relatie hebt, en zeker in deze bijzondere omstandigheden, eisen dat je het netto exploitatieresultaat van het betreffende object gebruikt om de lening af te lossen, net zolang tot de LTV weer (ruim) onder die LTV grens uitkomt.
   
   De berekening van UBS is echter overdreven, ik meen dat zij voor 2020 een 15% lagere huur verwachten, dat zou 2 maanden huuruitval zijn voor alle huurders in alle objecten. Dat is gewoon niet realistisch gezien het feit dat Zweden gewoon open bleef en een verdere 10 a 15% van de huurders ook gewoon de hele tijd open is gebleven. Daarbij is het ook nog eens zo dat voor een deel van de huur geen kwijtschelding maar uitstel van betaling wordt gegeven. Dus mijn verwachting voor 2020 is een eenmalige lagere huur van 5% tot 10%. Vanaf 2021, en daar gaat het natuurlijk uiteindelijk om, om de toekomst, verwachting een huur die ongeveer gelijk ligt met de huur over 2019.
   
   Hoe UBS vervolgens aan een waardedaling komt van 30% is mij niet precies duidelijk, maar als je maar lang genoeg met excel speelt, dan komt er uiteindelijk altijd dat uitrollen wat je graag als resultaat wilt zien. Ik verwacht zelf ook een waardedaling omdat winkelvastgoed verder in onmin is geraakt door alle negativiteit en omdat er een bepaalde risicoopslag voor pandemieën in de yield versleuteld zal gaan worden. De euribor-rentes zijn niet wezenlijk veranderd sinds de uitbraak van Corona maar banken zullen wel hun marges verhogen bij wilkelvastgoedfinancieringen, in ieder geval toch tijdelijk dus ook dat heeft effect op de marktprijzen. Ik denk zelf aan een waardedaling van circa 19,5x de huur naar zo’n 17x de huur maximaal, grosso modo gaat de portefeuille dan van 3.9 miljard naar 3.4 miljard. Een waardedaling ergens tussen 10% en 15% dus. De LTV komt dan rond de 55% uit. Door vervolgens een jaar geen dividend uit de keren, maar af te lossen, zou je die LTV alweer onder 50% krijgen. Ik zou dat prima vinden, maar vanwege de FBI eisen zal er mogelijk toch deels dividend uitgekeerd moeten worden.
   
   Al met al zijn de verwachtingen van GS en UBS te negatief in mijn ogen. Door aan een paar knoppen in de excel spreadsheet te draaien krijg je net zo makkelijk die 30% waardedaling uit je model, maar een model is niet de echte wereld.
   
   
10. Branco P 12 juni 2020 09:06

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    Harm Wijk schreef op 11 juni 2020 18:28:

    Met achteraf kennis is beleggen gemakkelijk. Heel wat grote top beleggers hebben de hele rally compleet gemist. De juiste timing blijft altijd lastig. Toch maar weer proberen te focussen op de fundementals. Gelukkig hebben wij Branco. Maar het is nu wel even Branco tegen de rest van de wereld. Ik blijf long Ecp.
    

    En de rest van de wereld heeft het voor het zeggen helaas! ;-) Ik juich het toe wanneer beleggers met een goed marktgevoel rond 15,50 euro een stukje hebben afgebouwd om vervolgens nu weer terug te kopen. Ik ben zelf helaas niet zo goed daarin. Wetende hoe het spelletje gespeeld wordt zullen de koersen de komende dagen die koersdoelen van UBS aantikken (URW 50, ECP 12 meen ik). Ik ben zelf te koppig/inflexibel om naar dat soort berichten te handelen, zuiver en alleen omdat ik het er niet mee eens ben.. ik ben dan ook niet in staat om in te zien dat de markt natuurlijk wel heftig gaat reageren op dat soort adviezen/berichten van analisten.
12. [verwijderd] 12 juni 2020 09:21

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Branco P schreef op 12 juni 2020 08:55:

    [...]
    Al met al zijn de verwachtingen van GS en UBS te negatief in mijn ogen. Door aan een paar knoppen in de excel spreadsheet te draaien krijg je net zo makkelijk die 30% waardedaling uit je model, maar een model is niet de echte wereld.
    

    Dit diskwalificeert eigenlijk alle analysten, terwijl we ook wel de onderliggende assumpties kunnen bespreken. Ik vind de uitleg van Kepler (die ik hierboven vrij had vertaald) namelijk toch wel sterk - zelfs in 07/08 waren de revals niet zo negatief en dat europese valuators obv DCF waarderen waardoor je niet snel enorme afboekingen zal zien, i.e. waardoor wij in leverage problemen komen
13. Chessplayer1992 12 juni 2020 09:42

    auteur info

    • Chessplayer1992

      Lid sinds: 15 nov 2018

      Laatste bezoek: 29 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 447

      Gegeven: 153

    •    Aantal posts: 1.479

    @ Branco, kan het zijn dat die analisten zoveel fondsen moeten 'analyseren' dat ze eigenlijk maar weinig tijd hebben om 'echt' naar de bedrijfsspecifieke omstandigheden te kijken? Zou ook bevestigen waarom WH, ECP en URW vaak tegelijk een waardering krijgen van de analisten ... Allemaal over 1 kam. Ik kan me voorstellen dat jij beter in de inhoud zit dan de analisten van de grote Amerikaanse fondsen.
14. Branco P 12 juni 2020 10:03

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    DarkAngel schreef op 12 juni 2020 09:21:

    [...]
    
    Dit diskwalificeert eigenlijk alle analysten, terwijl we ook wel de onderliggende assumpties kunnen bespreken. Ik vind de uitleg van Kepler (die ik hierboven vrij had vertaald) namelijk toch wel sterk - zelfs in 07/08 waren de revals niet zo negatief en dat europese valuators obv DCF waarderen waardoor je niet snel enorme afboekingen zal zien, i.e. waardoor wij in leverage problemen komen
    

    Ik bedoel niet alle analisten te diskwalificeren, maar het blijft een excel-exercitie van overwegend onervaren analisten (op je 40ste ben je natuurlijk geen vastgoedanalist meer) die ook nog eens geen dag echt in de betreffende sector gewerkt hebben. Dus analisten doen wat aannames en laten hun oren hangen naar hear-say. Maar even terug naar de inhoud, ik heb zoals je ziet mijn eigen inschatting gegeven zoals ik regelmatig ook voorafgaand aan kwartaalberichten een inschatting afgeef. Tot nu toe was ik daar achteraf gebleken altijd net 1 tikkeltje conservatiever. Nu is het in de huidige situatie natuurlijk wel wat lastiger om goed te voorspellen, maar ik doe het toch, zodat ik zelf een bepaalde vaste grond onder de voeten heb.
15. [verwijderd] 12 juni 2020 10:08

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Dat had gekund, maar als ik de rapporten van URW open zie ik toch wel behoorlijke verschillen in aannames vs ECP
16. [verwijderd] 12 juni 2020 10:09

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Excuus dit was een reactie op de schaakmeester, ik had m'n scherm al te lang open staan!
17. Branco P 12 juni 2020 10:16

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    Chessplayer1992 schreef op 12 juni 2020 09:42:

    @ Branco, kan het zijn dat die analisten zoveel fondsen moeten 'analyseren' dat ze eigenlijk maar weinig tijd hebben om 'echt' naar de bedrijfsspecifieke omstandigheden te kijken? Zou ook bevestigen waarom WH, ECP en URW vaak tegelijk een waardering krijgen van de analisten ... Allemaal over 1 kam. Ik kan me voorstellen dat jij beter in de inhoud zit dan de analisten van de grote Amerikaanse fondsen.
    

    De hoeveelheid tijd die ik in een ECP heb gestoken, met name in de beoordeling van alle individuele winkelcentra, heeft geen enkele analist erin gestoken. Dat kan echter ook tot tunnelvisie bij mij hebben geleid, maar ik denk dat een gemiddelde analist niet eens begrijpt dat URW en ECP grotendeels totaal verschillende winkelobjecten in bezit hebben. Alleen een Woluwe en een I Gigli lijken een beetje op de winkelcentra van URW. Heel de portefeuille van ECP in Zweden en de meeste objecten in Frankrijk en Italië zijn totaal anders dan de centra van URW. Ze zijn kleinschaliger, hebben alle winkels op de begane grond en een parkeerplaats op maaiveld recht voor de deur, en hebben een grote Hypermarkt als belangrijke publiekstrekker. Dat is een veel stabieler product. Je moet daarom op ECP een andere analyse loslaten dan op URW. Maar ja, als je analyse met name gebaseerd is op de “grote bedreiging van E-commerce” of de “vrijwel zekere extreme afwaarderingen van al het retailvastgoed” dan kun je uiteraard makkelijk alle winkelvastgoedaanbieders in 1 teug analyseren, dat kost je dan weinig tijd, en dat is waarom zo’n GS of UBS voor alle aanbieders tegelijkertijd een advies uit kunnen brengen. Meer waarde moet je daarom hechten aan de analisten die de ene week met een advies voor aanbieder X komen en een week later met een advies voor aanbieder Y, etcetera.
    
    Disclaimer: dit is mijn persoonlijke inschatting/idee. Ik werk zelf Mijn hele leven in het vastgoed en ken geen analist en heb ook nooit in een dergelijk bedrijf gewerkt
18. StefanCa 12 juni 2020 10:16

    auteur info

    • StefanCa

      Lid sinds: 27 apr 2020

      Laatste bezoek: 10 mei 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 22

      Gegeven: 4

    •    Aantal posts: 171

    DarkAngel could you share the reports?
19. [verwijderd] 12 juni 2020 10:42

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Dit is goed te horen Branco P!!
    
    Die megatrends zullen wellicht wel wat impact hebben maar het niveau van detail dat je hier beschrijft zullen ze inderdaad niet halen bij de banken. Initiating coverage is soms aardig maar daarna verliezen ze dat niveau al redelijk snel.
    
    En inderdaad UBS noemt al heel vaak online (ook in hun laatste uitgave vorige week met dezelfde analyst). Ik zag het al eerder hier op het forum maar ook ik ben een beetje moe geworden van dat gezeur over online - ik begrijp nu ook niet hoe sommigen verdedigen dat daar opeens een enorme shock change in zou komen. We hebben tot zover gelimiteerde effecten gezien en daarnaast is omni belangrijk voor fashion. Lijkt mij echt geen reden om nu opeens 20% van de asset waarderingen te halen..
20. [verwijderd] 12 juni 2020 14:26

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Branco P schreef op 12 juni 2020 09:06:

    [...]
    
    En de rest van de wereld heeft het voor het zeggen helaas! ;-) Ik juich het toe wanneer beleggers met een goed marktgevoel rond 15,50 euro een stukje hebben afgebouwd om vervolgens nu weer terug te kopen. Ik ben zelf helaas niet zo goed daarin. Wetende hoe het spelletje gespeeld wordt zullen de koersen de komende dagen die koersdoelen van UBS aantikken (URW 50, ECP 12 meen ik). Ik ben zelf te koppig/inflexibel om naar dat soort berichten te handelen, zuiver en alleen omdat ik het er niet mee eens ben.. ik ben dan ook niet in staat om in te zien dat de markt natuurlijk wel heftig gaat reageren op dat soort adviezen/berichten van analisten.
    

    Als je maar lang genoeg WHA handelt dan ga je wennen aan het idee van "OK het is idioot om 3,70 voor AFKLM te betalen, maar ik weet zeker dat de koers stijgt" of "ik weet dat we aan de bovenkant van de huidige curve zitten, verkopen en wachten op de daling"
    
    Ik heb zelf niet de volledige stijging bij ECP of WHA, maar elk %ge is er een. En bovendien, waarom zou je van tik tot tik alles volgen om vervolgens stil te zitten!
21. Joop Visser 12 juni 2020 17:28

    auteur info

    • Joop Visser

      Lid sinds: 20 feb 2015

      Laatste bezoek: 31 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 251

      Gegeven: 78

    •    Aantal posts: 1.208

    Nog een week en dan is ook de buitengewone aandeelhoudersvergadering een dag geleden.
    Ik ben benieuwd of er nog nieuws naar buiten komt.