Branco P schreef op 27 maart 2020 11:02:
[...]
In Zweden zijn de winkelcentra nog open, maar het zal er ook rustigere zijn dan normaal (met uitzondering van de supermarkten).
t/m juli zou 4 maanden in totaal zijn. Dat klinkt voor Italië niet onlogisch, maar naarmate men meer naar het Noorden gaat zou het ook korter kunnen zijn. Frankrijk 3 maanden, België 2 maanden, Zweden wellicht toch ook nog een maand. Het hangt er helemaal vanaf hoe in de rest van Europa de verspreiding van het virus verloopt.
De huurders krijgen nu veelal uitstel van huurbetaling, maar in de basis moet die huur dan later gewoon terugbetaald worden. Het risico ligt op de eerste plaats bij de huurders. Echter: hoe langer de winkelsluiting duurt hoe minder waarschijnlijk het is dat je van je huurders nog kunt verwachten dat zij alle niet betaalde huur nog gaan nabetalen. Ook als verhuurder moet je naar de toekomst kijken. Dan zul je als verhuurder een deel van de pijn moeten nemen (mijn rechtvaardigheidsgevoel zegt: 50% van de achterstallige huur kwijtschelden) of je komt met de huurders overeen dat zij voortijdig hun huurcontracten verlengen met een paar jaar en in ruil daarvoor scheldt je dan 1, 2 of 3 maanden huur kwijt. Dat is de realiteit in mijn ogen. Hoe dan ook zal er in 2020 dan een maand of 2 a 3 aan huur (in eerste instantie) niet binnen kunnen komen. Hoe beter je winkelcentrum is, hoe beter je onderhandelingspositie richting je huurders is. Dat lijkt me logisch.
Stel: je mist 3 maanden huurinkomsten in 2020: dat is 50 miljoen euro en dat is ongeveer 1 Euro per aandeel ECP. Dan zou je dividend over 2020 éénmalig 1,18 euro zijn in plaats van 2,18.
De huidige koers van het aandeel (nu onder 10 Euro) lijkt er vanuit te gaan dat over de komende jaren het dividend structureel nog onder die 1,18 euro per jaar gaat uitkomen.
Als je uitgaat van jouw scenario (uiteindelijk in de toekomst structureel 10% minder huurinkomsten) dan heb je het over 20 miljoen euro minder huur per jaar en dat is 40 cent per aandeel. Dus 1,80 in plaats van 2,18.
Waar komt dan op dit moment die extreem lage aandelenkoers vandaan? Mogelijk vrezen beleggers dat het véél langer kan gaan duren dan 3 maanden EN/OF dat door deze hele Corona-episode de winkelcentra in de toekomst niet meer in trek zijn en het aantal passanten structureel gaat afnemen en daardoor ook de omzetten in de winkels fors omlaag gaan. Mijn verwachting is dat dit voor winkelcentra die voorheen goed liepen, en die tevens een hele grote supermarkt hebben als belangrijkste huurder, en die tevens over een mooie foodcourt beschikken, allemaal wel mee zal vallen. Voor de meeste ECP winkelcentra zie ik daarom een (nagenoeg) volledig omzetherstel. Misschien dat een Passage du Havre wat langer last van de situatie zal hebben omdat het toerisme misschien pas weer volgend jaar echt weer op gang komt. Kortom, ik denk dat het met de omzetten van de huurders uiteindelijk weer helemaal goed komt en dat vrijwel alle huurders door deze crisis heen zullen komen.
Waar ligt nu dan de grote onzekerheid (ook voor mij)? Dat is de manier waarop beleggers en hypotheekverstrekkers in de toekomst naar het beleggingsproduct "winkelcentrum" gaan kijken. Zeker de komende 2 jaar zal er voorzichtigheid zijn omdat iedereen met het "mogelijk volgende virus risico" in het achterhoofd naar het product "winkelcentrum" gaat kijken. Beleggers willen vast nog winkelcentra kopen, maar tegen hogere yields. En banken willen vast nog wel winkelcentra financieren, maar tegen hogere risico-opslagen. Zo opportunistisch zijn banken natuurlijk weer wél.
De huurinkomsten van de winkelcentra van ECP liggen thans op 205 miljoen per jaar en de waarde van het vastgoed is 4 miljard Euro. Dat is een factor 19,5 x de jaarhuur.
Verondersteld dat de huur op structureel 10% lager komt te liggen (185 mio euro per jaar) en de waarderingsfactor gaat naar 17x, dan heb je nog een vastgoedportefeuille ter waarde van 3,1 miljard. Met uitstaande hypotheken ter waarde van 1,8 miljard gaat je LTV dan naar 58%. Dat is nog steeds wel te overzien, maar die verhouding die ligt natuurlijk niemand lekker. 1,3 miljard eigen vermogen komt evenwel nog steeds neer op circa 26 euro per aandeel. De prijs van het aandeel doet momenteel <10 euro.
10 euro per aandeel komt neer op circa 0,5 miljard eigen vermogen en daarmee grofweg gerekend een vastgoedportefeuille ter waarde van 1,8 + 0,5 = 2,3 miljard. Dat is bij de huidige huur (205 miljoen Euro) ongeveer een factor 11x de actuele jaarhuur. Dat is wel erg weinig in mijn optiek.