ECP 2020

1. NLvalue 25 september 2020 09:21

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   quote:

   DarkAngel schreef op 24 september 2020 18:39:

   Nog steeds niemand toegang tot het GS rapport? hier lijkt toch de grootste onzekerheid binnen onze groep te liggen...
   

   Geen toegang aan mijn kant. Heb wel even de adviezen van GS op een rijtje gezet van de diverse fondsen. ECP stond al op V in Januari - met een 20% downside potential (volgens GS) vs de koers toen. Het Sept advies is in essentie niet anders - 20% downside potential.
   
   De URW adviezen geven wat meer zicht op de denkwijze van dat analisten team:
   
   Dec 149K
   Jan 140H
   24/3 (..) 140H
   3/4 69 H
   8 /6 .... V (en KLP 15,20V)
   aug 40V
   Sep 36 V ( en ECP 7,40 V)
   
   Kortom - dit analisten team was al negatief op WHA/ECP pre-corona
   
   En is ergens in april/Mei de diepte ingegaan op URW en KLP - en serieus hun mening (veel te laat...) bijgesteld over die 2 fondsen.
   
   De september update van ECP lijkt niet meer dan een refresh van het PT - GS die de hele sector op underperform heeft gezet met PTs die 10-20% onder de geldende koers liggen.
   
   KLP koers lag op 1/9 iets onder hun PT - denk dat ze het te vroeg vonden om een H advies te geven. (KLP koers nu ligt 33% onder GS.. moet ik eens induiken,,)
   
   
2. Branco P 25 september 2020 10:00

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 11 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   MFCons schreef op 25 september 2020 09:11:

   [...]
   
   Short is ondertussen van 3,45 naar 5 (zie Parian van 0,51 naar 0,47).
   
   

   Je bedoelt van 3,45 naar 2,95 denk ik? Dat was al op 16 september
   
   Een verklaring zou kunnen zijn dat deze week een nieuwe partij een shortpositie opbouwt of een bestaande positie uitbouwt. tot en met 23 september bestond nog geen meldingsplicht, maar interessant om vanmiddag nabeurs te kijken of er een nieuwe melding is in het register, merken we vanzelf
3. RJ 80 25 september 2020 10:02

   auteur info

   • RJ 80

     Lid sinds: 01 mrt 2018

     Laatste bezoek: 12 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2718

     Gegeven: 586

   •    Aantal posts: 3.181

   Het lijkt er inmiddels op alsof de hele sector op omkiepen staat. Daar geloof ik toch niet in. Huidige volatiliteit die inmiddels even lang duurt sinds we het woordje covid kennen verankert eerder het sentiment qua koerswaarde dan de echte waarde. Tuurlijk, afschrijving kunnen korte/middenlange termijn voor stevige druk blijven zorgen, maar vastgoed in welke vorm dan ook blijft waarde houden. We blijven fysieke wezens en enkel virtueel gaat het nooit worden. Vastgoed zal wel steeds functioneler ingezet worden maar ze zullen blijven.
   
   Vooral bij URW zit daar mogelijk een langere periode van transitie in voordat die weer een beetje vertrouwen gaat kweken. Omvallen gaan die niet doen. Zelfde geldt wat mij betreft voor Eurocommercial, alhoewel die nog redelijk vooruit moeten kunnen met het deel dat supermarkten behelst en dat soort zaken. Komt nog bij dat ze het relatief gezien tot nog toe heel goed gedaan hebben.
   
   Sentiment dat nu heerst maakt het onmogelijk om bodemkoersen te voorspellen. Nu zeg ik dat dat nu is, maar de pessimisten hier hebben de bodem van maart in de 7 euro ook alweer aangehaald. Helaas acht ik dat ook mogelijk maar dat heb je als belegger nou eenmaal in dit soort tijden niet in de hand. Ik denk oprecht dat met wat geduld Eurocommercial een witte raaf in Nederlands gevestigd vastgoedland (zoals gesteld in een IEX premium artikel recent, heb ik niet zelf verzonnen ;-) ) zal blijken.
   
   Ik hoop dat ze nu niet voortzetten op het trackrecord van dividendverhogingen en hooguit divi uit gaan keren in lijn met verwachting wat het LTV gaat doen korte/middenlange termijn. Nu voorzichtig zijn en straks eventueel inhalen als de resultaten er weer naar zijn als ze toch zo graag hun trackrecord willen blijven volgen zou wat mij betreft voor ons aandeelhouders althans een sterk staaltje management zijn. Ik zie teveel bedrijven tezeer willen vasthouden aan dat trackrecord. Sterker nog, ik zal eerder positie uitbreiden als ze JUIST het dividend korte termijn korten dan als ze aan het trackrecord vast willen blijven houden en 'gewoon' >20%+ uit gaan keren. Ik ben echt benieuwd wat ze van plan zijn.
4. [verwijderd] 25 september 2020 10:03

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Branco P schreef op 25 september 2020 10:00:

   [...]
   
   Je bedoelt van 3,45 naar 2,95 denk ik? Dat was al op 16 september
   
   Een verklaring zou kunnen zijn dat deze week een nieuwe partij een shortpositie opbouwt of een bestaande positie uitbouwt. tot en met 23 september bestond nog geen meldingsplicht, maar interessant om vanmiddag nabeurs te kijken of er een nieuwe melding is in het register, merken we vanzelf
   

   Nee, ik neem die posities onder de 0,5 mee. Dan is er potentieel 5% short.
5. Branco P 25 september 2020 10:12

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 11 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   NLvalue schreef op 25 september 2020 09:21:

   [...]
   Geen toegang aan mijn kant. Heb wel even de adviezen van GS op een rijtje gezet van de diverse fondsen. ECP stond al op V in Januari - met een 20% downside potential (volgens GS) vs de koers toen. Het Sept advies is in essentie niet anders - 20% downside potential.
   
   De URW adviezen geven wat meer zicht op de denkwijze van dat analisten team:
   
   Dec 149K
   Jan 140H
   24/3 (..) 140H
   3/4 69 H
   8 /6 .... V (en KLP 15,20V)
   aug 40V
   Sep 36 V ( en ECP 7,40 V)
   
   Kortom - dit analisten team was al negatief op WHA/ECP pre-corona
   
   En is ergens in april/Mei de diepte ingegaan op URW en KLP - en serieus hun mening (veel te laat...) bijgesteld over die 2 fondsen.
   
   De september update van ECP lijkt niet meer dan een refresh van het PT - GS die de hele sector op underperform heeft gezet met PTs die 10-20% onder de geldende koers liggen.
   
   KLP koers lag op 1/9 iets onder hun PT - denk dat ze het te vroeg vonden om een H advies te geven. (KLP koers nu ligt 33% onder GS.. moet ik eens induiken,,)
   
   

   Ik zie het verhaal rondom GS ongeveer als volgt:
   
   * Het zou mij niet verbazen als GS destijds een adviserende positie heeft gehad rondom de bondfinancieringen van URW/KLEP. Bij URW ook in het kader van de overname van Westfield
   * GS (c.q. haar klanten) hebben zelf grote posities genomen in de bonds van URW en KLEP
   * GS wil in ieder geval die belangen beschermen
   * GS staat in nauw contact met URW/KLEP
   * GS is adviseur rondom en underwriter van een aandelenemissie bij URW
   * Zowel met het oog op het beschermen van de positie van de bondhouders als met het oog op het welslagen van de emissie heeft GS er belang bij dat de aandelenkoers zo laag mogelijk is
   * GS heeft een analistenteam dat koersdoelen kan afgeven
   
   Zogenaamd zijn er binnen zo'n GS club "Chinese Walls" maar in de praktijk praten mensen met elkaar tijdens de lunch. Je weet hoe het gaat.
   
6. Branco P 25 september 2020 10:15

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 11 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   MFCons schreef op 25 september 2020 10:03:

   [...]
   
   Nee, ik neem die posities onder de 0,5 mee. Dan is er potentieel 5% short.
   

   OK, ja er zullen wel meer partijen zijn die 0,1% of 0,2%, etc. short zitten
   
   Ik zorg voor ruim 0,01% long als tegengewicht ;-)
7. NLvalue 25 september 2020 10:18

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   quote:

   MOEdig Voorwaarts schreef op 25 september 2020 08:53:

   [...]
   
   Nee hoor, jij telt de negatieve waarde van de swaps weer op bij het eigen vermogen, hetgeen onder NDV (net disposal value, waarbij alle verplichtingen voor 100% mee worden genomen) juist NIET de bedoeling is.
   
   Dat was mijn punt.
   

   Beetje detail geneuzel. Een deel van de deferred taxes gaat anders behandeld worden tussen NTA en NDV. Net zoals de fV financial instruments. Ik heb geen info wat die split is, dus het enige wat ik doe is een orde van grootte bepalen. Ergens tussen 35 en 38.
   
   Als je wil debatteren of Swaps (g)een liability zijn dan wil Branco dat vast wel oppakken.
   
   Het werkelijke getal boeit me werkelijk niet - orde van grootte is goed genoeg om beleggings beslissingen te nemen. ( en die is: IFRS NAV is een vrij goede inschatting van de werkelijke waarde van ECP. Meer hoef je niet te weten. Bij ECP ga ik niet negatief verrast worden door deze nieuwe metrics)
   
   En bij KLP zag je "vroeger" dat NAV en NNNAV erg dicht bij elkaar lagen binnen 1,5-2e bandbreedte.. en er nu een 10 euro gat zit met de nieuwe metrics. En zou je focus als KLP aandeelhouder daar moeten liggen. Op het grote plaatje..
   
   
8. [verwijderd] 25 september 2020 10:22

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Branco P schreef op 25 september 2020 10:12:

   [...]
   
   Ik zie het verhaal rondom GS ongeveer als volgt:
   
   * Het zou mij niet verbazen als GS destijds een adviserende positie heeft gehad rondom de bondfinancieringen van URW/KLEP. Bij URW ook in het kader van de overname van Westfield
   * GS (c.q. haar klanten) hebben zelf grote posities genomen in de bonds van URW en KLEP
   * GS wil in ieder geval die belangen beschermen
   * GS staat in nauw contact met URW/KLEP
   * GS is adviseur rondom en underwriter van een aandelenemissie bij URW
   * Zowel met het oog op het beschermen van de positie van de bondhouders als met het oog op het welslagen van de emissie heeft GS er belang bij dat de aandelenkoers zo laag mogelijk is
   * GS heeft een analistenteam dat koersdoelen kan afgeven
   
   Zogenaamd zijn er binnen zo'n GS club "Chinese Walls" maar in de praktijk praten mensen met elkaar tijdens de lunch. Je weet hoe het gaat.
   
   

   Nico Inberg niet hoor, die schrijft doodleuk dat hij wel weet hoe het bij zo een bank gaat en dat er echt een scheiding is. Bij elke bank die in deze tijden de resultaten van GS laat zien mag je er vanuit gaan dat er dingen gebeuren die niet mogen.
9. Buyandhold2020 25 september 2020 10:28

   auteur info

   • Buyandhold2020

     Lid sinds: 18 jun 2019

     Laatste bezoek: 07 jul 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 368

     Gegeven: 1280

   •    Aantal posts: 616

   Oke - even de knuppel in het hoenderhok dan: APTS (Amerikaanse REIT) heeft een aardige vastgoedtransactie voltooid. Helaas voor ons is het soort vastgoed (student housing) niet vergelijkbaar maar tegelijkertijd geeft het wel aan dat transacties best tegen boekwaarde kunnen verlopen zelfs in deze tijd. Ook hebben veel van die complexen dus ook supermarkten en drogisterijen ofwel in het pand, ofwel in de directe omgeving van het complex.
   Dus wellicht is na jarenlang afboeken (dat is ook ECP/WHV niet vreemd > zie het indirect resultaat) het punt bereikt dat de boekwaarde ook wat op een realistische waarde is gaan lijken.
   
   investors.pacapts.com/2020-09-24-Pref...
   Verkoop is dus USD 478mio vs. boekwaarde USD 486mio. En in de afgelopen jaren een indirect resultaat dat al net zo bedroevend was als bij ''onze'' ECP/WHV consorten. Ik noem deze 2 nu in 1 adem omdat bij een eventuele verkoop van objecten het wel handig is om een recente transactie te bekijken. Nogmaals, ik snap dat de aard van het vastgoed anders is, het gaat me er meer om aan te geven dat er echt wel heel veel afgeboekt is in de afgelopen jaren waardoor de balanswaardes misschien niet zo vreemd zijn - zelfs in deze markt.
   
   Sorry voor de vervuiling met ietwat vreemdsoortig vastgoed in deze discussie (in vergelijking met ECP) maar het is me er dus vooral om te doen om aan te geven dat die balanswaardes wel eens in de buurt van marktwaardes kunnen liggen.
10. NLvalue 25 september 2020 10:29

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Branco P schreef op 25 september 2020 10:12:

    [...]
    
    Ik zie het verhaal rondom GS ongeveer als volgt:
    
    * Het zou mij niet verbazen als GS destijds een adviserende positie heeft gehad rondom de bondfinancieringen van URW/KLEP. Bij URW ook in het kader van de overname van Westfield
    * GS (c.q. haar klanten) hebben zelf grote posities genomen in de bonds van URW en KLEP
    * GS wil in ieder geval die belangen beschermen
    * GS staat in nauw contact met URW/KLEP
    * GS is adviseur rondom en underwriter van een aandelenemissie bij URW
    * Zowel met het oog op het beschermen van de positie van de bondhouders als met het oog op het welslagen van de emissie heeft GS er belang bij dat de aandelenkoers zo laag mogelijk is
    * GS heeft een analistenteam dat koersdoelen kan afgeven
    
    Zogenaamd zijn er binnen zo'n GS club "Chinese Walls" maar in de praktijk praten mensen met elkaar tijdens de lunch. Je weet hoe het gaat.
    
    

    Kan. Wat mij opvalt is dat bij URW het grote shorten begon begon met Woodson (die we kennen bij WHA) en vervolgens D1 in mei. Ruim een maand voordat GS op V zette begin juni.
    
    En bij KLP het grote shorten begon nadat GS KLP op V had gezet ( en D1 ondertussen al een rit van 30 naar 14 had gemaakt en eruit stapte)
    
    Ik sluit niet uit dat het GS analisten team heeft zitten slapen bij URW in mrt/april - terwijl D1 wel ver de diepte ingegaan is.
    
12. Buyandhold2020 25 september 2020 10:35

    auteur info

    • Buyandhold2020

      Lid sinds: 18 jun 2019

      Laatste bezoek: 07 jul 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 368

      Gegeven: 1280

    •    Aantal posts: 616

    quote:

    Buyandhold2020 schreef op 25 september 2020 10:28:

    investors.pacapts.com/2020-09-24-Pref...
    Verkoop is dus USD 478mio vs. boekwaarde USD 486mio. En in de afgelopen jraen een indirect resultaat dat al net zo bedroevend was als bij ''onze'' ECP/WHV consorten.
    

    Toevoeging m.b.t. forumregels. Hiervan heb ik er ook 1.000 stuks met een gemiddelde prijs net onder de 10 USD. Ook hier een beetje jammer verlies op vooralsnog. Maar wel een strategie en daadkrachtig management > ik denk dat de verkoop van student housing daar een duidelijk voorbeeld van is. Hiermee krijgt PAC (of APTS zo je wil) een cashpositie van rondom de USD 350mio (voor de transactie was dit rond de USD 100mio) waardoor ze er solide voorstaan naar mijn idee. Dus ook deze aandelen verkoop ik niet, betalen bovendien een leuk kwartaaldividend.
13. Marco19 25 september 2020 12:43

    auteur info

    • Marco19

      Lid sinds: 15 mrt 2004

      Laatste bezoek: 12 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 239

      Gegeven: 108

    •    Aantal posts: 1.938

    Branco, salaris al binnen? Steun testen 8.64 ?
14. [verwijderd] 25 september 2020 13:02

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Branco P schreef op 25 september 2020 10:12:

    [...]
    
    Ik zie het verhaal rondom GS ongeveer als volgt:
    
    * Het zou mij niet verbazen als GS destijds een adviserende positie heeft gehad rondom de bondfinancieringen van URW/KLEP. Bij URW ook in het kader van de overname van Westfield
    * GS (c.q. haar klanten) hebben zelf grote posities genomen in de bonds van URW en KLEP
    * GS wil in ieder geval die belangen beschermen
    * GS staat in nauw contact met URW/KLEP
    * GS is adviseur rondom en underwriter van een aandelenemissie bij URW
    * Zowel met het oog op het beschermen van de positie van de bondhouders als met het oog op het welslagen van de emissie heeft GS er belang bij dat de aandelenkoers zo laag mogelijk is
    * GS heeft een analistenteam dat koersdoelen kan afgeven
    
    Zogenaamd zijn er binnen zo'n GS club "Chinese Walls" maar in de praktijk praten mensen met elkaar tijdens de lunch. Je weet hoe het gaat.
    
    

    Ik wil dit ook graag geloven Branco, maar het werkt helaas echt niet zo, ook niet bij GS. Ik kom uit deze sector, ben een paar jaar weg maar ken nog steeds veel mensen. Een MD die een lunch meeting heeft met de ECM desk, tuurlijk het is mogelijk, maar hij gaat dan z'n afdeling vertellen hoe ze op een onredelijk getal uit moeten komen? Gaat hij z'n baan op het spel zetten als straks blijkt dat GS hier voordeel aan heeft gehad? Terwijl hij er niets voor krijgt..
    
    Ik zeg het nogmaals: dat we het rapport van GS niet hebben is ons grootste probleem momenteel. We zitten nu letterlijk maar wat te gokken wat er gebeurt
    
    Branco ik wil trouwens de rapporten die ik wel heb wel met je delen, als je een email adres hebt (er is geen PM functie hier toch?), zodat we met z'n allen meer comfort kunnen krijgen
15. [verwijderd] 25 september 2020 13:07

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Laatste bericht GS inzake ECP van 28 augustus 2020
    
    Eurocommercial has just released its results for 12M ended June 2020, with EPRA NAV/sh 3% above Visible Alpha Consensus Data and 15% above GSe, reflecting only 2.9% valuation declines over the 6M period to end June. Driven by the (albeit limited) property value declines, LTV rose 150bp over 6M to 45.5%. FY19/20 EPS was 39% above GSe due to the different accounting treatment of incentives and unpaid rents.
    
    On rental collection, we note Eurocommercial has agreed €19.7mn of rent concessions (ex Sweden) during the lockdown period, implying 41% rent concessions for the second quarter. Of the c. 59% not under concession, the company collected 78%, implying an effective collection rate for the quarter of c. 46% based on total rent due (GSe). Deals have been agreed with 83% of tenants so far.
    
    As at end July 2020, footfall was 83% of levels at the same period last year, while like-for-like retailer sales were 90% of 2019 levels (June 20 vs. June 19).
    
    No dividend has been proposed. However, an Extraordinary General Meeting will be convened for 29 October 2020, after which point the dividend/outlook will be announced.
    
    We expect this release to have limited impact on the trading of the shares.
    
    We highlight the following key points:
    
    12m Price Target: €7.50
    Price: €9.42
    Downside: 20.4%
    Sell
    Market cap: €753.6mn / $888.5mn
    Enterprise value: €2.5bn / $2.9bn
    3m ADTV: €2.2mn / $2.5mn
    Netherlands
    Europe Real Estate
    M&A Rank: 3
    Leases incl. in net debt & EV?: No
    GS Forecast
    6/19 6/20E 6/21E 6/22E
    Revenue (€ mn) 206.3 176.1 170.1 191.9
    EPS (€) 2.40 1.72 1.63 2.04
    Earnings yield (%) 8.3 18.3 17.3 21.7
    Dividend yield (%) 7.5 14.9 14.9 19.1
    EPRA NAVPS (€) 44.56 36.93 25.39 21.65
    Prem NAVPS (%) (34.8) (74.5) (62.9) (56.5)
    EBITDA/EV (X) 0.1 0.1 0.1 0.1
    ROCE (%) -- -- -- --
    ROAE (%) 6.3 5.2 6.7 12.1
    12/19 3/20E 6/20E 9/20E
    EPS (€) 0.58 0.59 (0.01) 0.19
    Source: Company data, Goldman Sachs Research estimates, FactSet. Price as of 27 Aug 2020 close.
    Key financial metrics:
    
    12M direct investment result per share (EPS) was €2.41, 39% above GSe (€1.73) and down 1% yoy (€2.42). Our estimates were on a cash basis, and thus not directly comparable with company-reported EPS.
    
    End June EPRA NAV/sh was €42.62, 3% above Visible Alpha Consensus (€41.3), 15% above GSe (€36.9) & down 4% yoy (€44.56). Portfolio revaluations were -2.9% over the 6M to end June.
    
    No dividend has been proposed. However, an Extraordinary General Meeting will be convened for 29 October 2020, after which point the dividend/outlook will be announced.
    
    Operating metrics:
    
    Collection rates: Eurocommercial has agreed €19.7mn of rent concessions (ex Sweden) during the lockdown period to be amortised from 2H20 plus an additional €2mn in Sweden already expensed over 4Q19/20. Adding back €2mn to €51.1mn of rent for 4Q19/20 implies 41% rent concessions for the quarter (although the lockdown started slightly earlier than 2Q in Italy). Of the c. 59% not under concession, the company collected 78%, implying an effective collection rate for the quarter of c. 46% based on total rent due (GSe). We note deals were agreed with 83% of tenants so far.
    
    Lfl retailer sales for June 2020 (as proportion of June 2019 levels) were 90% overall, including 81% in Belgium, 95% in France, 82% in Italy & 97% in Sweden.
    
    As at end July 2020, footfall was 83% of levels at the same period last year.
    
    Over the 12M period ended June 2020, 205 leases were renewed/re-let, creating an average uplift of minimum guaranteed rent of 9.2%. This compares to 226 leases renewed/re-let and a 8.0% uplift for the 12M to end March 2020. Of the 205 deals signed, 25 were agreed between April and June.
    
    Total vacancies were 1.2% of rental income at June 2020.
    
    Balance Sheet / other:
    
    LTV at end June 2020 was 45.5%, up 150bp end December 2019 (44%). The overall cost of debt was 2.0%, lower vs. March 2020 (2.1%).
    
    At FY19/20, portfolio valuations were down 2.9% since December 2019 (vs. flat over 6M to Dec. 19).
    
    We rate Eurocommercial's shares Sell with 20% downside to our 12-month EVA®-based price target of €7.50. The key risks include stronger-than-expected French, Italian and Swedish real estate markets, a faster roll-out of the pipeline as well as a more favourable interest rate environment than we expect.
16. MOEdig Voorwaarts 25 september 2020 13:13

    auteur info

    • MOEdig Voorwaarts

      Lid sinds: 04 jan 2019

      Laatste bezoek: 12 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2167

      Gegeven: 1640

    •    Aantal posts: 4.299

    quote:

    NLvalue schreef op 25 september 2020 10:18:

    [...]
    
    Beetje detail geneuzel.
    
    En bij KLP zag je "vroeger" dat NAV en NNNAV erg dicht bij elkaar lagen binnen 1,5-2e bandbreedte.. en er nu een 10 euro gat zit met de nieuwe metrics. En zou je focus als KLP aandeelhouder daar moeten liggen. Op het grote plaatje..
    
    

    Iets als "beetje detail geneuzel" afdoen is een mooie manier om niet te hoeven bekennen dat je fout zat, waarom verrast me dat niet van jou;-)
    
    Ik heb ook al aangegeven dat die metrics mij niet zoveel boeien; ik ga niet blind af op een gepubliceerde boekwaarde als de enige waarheid, maar maak mijn eigen conservatieve inschattingen en corrigeer balansposten daarvoor om tot mijn eigen "fair value" te komen of om te beoordelen of een bepaald fonds ondanks een grote veiligheidsmarge in mijn ogen ondergewaardeerd lijkt.
    
    Het gat tussen NNNAV en NDV bij Klepierre (LI) zou niemand overigens moeten verontrusten; die nieuwe EPRA-methoden zijn eind vorig jaar al bekend gemaakt en alle relevante balansposten kan iedereen zo terugvinden. Specifiek voor LI geldt daarbij dat het grote verschil verklaard wordt door de behandeling van de "deferred taxes", zoals te zien is op pagina 46 van onderstaand document (overigens een mooi overzicht waarin de verschillen tussen de diverse metrics duidelijk worden).
    
    www.klepierre.com/files/dec45c34/klep...
    
    Wat mij betreft overigens ook boekhoudkundig geneuzel, dus ik zou niet weten waarom beleggers in LI daar nu opeens zenuwachtig van moeten worden. Het is zelfs zo dat bij verkoop beneden boekwaarde die deferred taxes als sneeuw voor de zon verdwijnen.
    
    Ik denk dat beleggers in retailvastgoed vooral bezig zijn met de vraag hoe lang het Covid-spook nog rondwaart en hoeveel structurele schade zal worden aangericht (leegstand en lagere huren). Dan is het bepaald niet stemmingsverhogend als er dagelijks nieuwe besmettingsrecords naar buiten komen en er her en der met nieuwe lockdowns wordt gedreigd...
17. HvR88 25 september 2020 13:15

    auteur info

    • HvR88

      Lid sinds: 20 mrt 2020

      Laatste bezoek: 11 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 105

      Gegeven: 1564

    •    Aantal posts: 730

    Ik wil wel instappen, maar het blijft dalen.
18. Buyandhold2020 25 september 2020 13:16

    auteur info

    • Buyandhold2020

      Lid sinds: 18 jun 2019

      Laatste bezoek: 07 jul 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 368

      Gegeven: 1280

    •    Aantal posts: 616

    quote:

    DarkAngel schreef op 25 september 2020 13:02:

    [...]
    Ik zeg het nogmaals: dat we het rapport van GS niet hebben is ons grootste probleem momenteel. We zitten nu letterlijk maar wat te gokken wat er gebeurt
    

    Het grootste probleem naar mijn idee is het resultaat dat jaar na jaar om te huilen is (totaal resultaat; direct en indirect samen).
    En dan nu is er Covid-19; de klapper die het wel erg makkelijk maakt om de koers te bespelen. Combineer dit met een nieuwe groep ultra-zenuwachtige beleggers in samenwerking met hypertrading en zie daar het resultaat.
    
    Mijn gemiddelde is EUR 15 en daarvan heb ik ongeveer een EUR 7 teruggekregen aan dividend in de afgelopen jaren. Dus ik blijf nog wel even lid van de club maar als je als nieuwe belegger net aandelen hebt gekocht en je ziet de koers vervolgens alleen maar dalen dan is dat weinig bemoedigend natuurlijk. De onzekerheid rondom dividend helpt de koers ook weinig vooruit en tegelijkertijd speelt het URW debakel waardoor de fantasie momenteel wel een beetje uit de koers is. Eigenlijk helaas, denk ik daarom wel aardig te snappen waarom de koers (nog) niet herstelt.
19. Saibee 25 september 2020 13:20

    auteur info

    • Saibee

      Lid sinds: 20 mei 2012

      Laatste bezoek: 12 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 853

      Gegeven: 547

    •    Aantal posts: 3.916

    quote:

    voetveeg schreef op 25 september 2020 13:07:

    Laatste bericht GS inzake ECP van 28 augustus 2020
    .....
    We highlight the following key points:
    
    12m Price Target: €7.50
    Price: €9.42
    Downside: 20.4%
    Sell
    Market cap: €753.6mn / $888.5mn
    Enterprise value: €2.5bn / $2.9bn
    3m ADTV: €2.2mn / $2.5mn
    Netherlands
    Europe Real Estate
    M&A Rank: 3
    ....
    

    Ik vraag me af hoe Goldman Sachs aan een market cap van 753.6 mn komt (bij een koers van €9.42)
    
    Actueel is het aantal uitstaande aandelen 49.9 miljoen en de koers 8.67 => market cap is 432.6 mn
20. !@#$!@! 25 september 2020 13:22

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 12 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4576

      Gegeven: 3428

    •    Aantal posts: 20.955

    quote:

    voetveeg schreef op 25 september 2020 13:07:

    Laatste bericht GS inzake ECP van 28 augustus 2020
    
    We rate Eurocommercial's shares Sell with 20% downside to our 12-month EVA®-based price target of €7.50. The key risks include stronger-than-expected French, Italian and Swedish real estate markets, a faster roll-out of the pipeline as well as a more favourable interest rate environment than we expect.
    

    Bedankt voor de post. Toch blijk ik het raar vinden. Immers ik snap niet hoe ze op basis van hun eigen informatie op dat koersdoel komen. Immers zelfs in corona tijd verwachten ze een cash inkomen van €1,72 , wat na corona natuurlijk weer zal herstellen. Waarom dan dit koersdoel ?
21. MOEdig Voorwaarts 25 september 2020 13:33

    auteur info

    • MOEdig Voorwaarts

      Lid sinds: 04 jan 2019

      Laatste bezoek: 12 apr 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2167

      Gegeven: 1640

    •    Aantal posts: 4.299

    quote:

    Saibee schreef op 25 september 2020 13:20:

    [...]
    Ik vraag me af hoe Goldman Sachs aan een market cap van 753.6 mn komt (bij een koers van €9.42)
    
    Actueel is het aantal uitstaande aandelen 49.9 miljoen en de koers 8.67 => market cap is 432.6 mn
    

    Misschien in de gauwigheid vergeten aan te passen sinds het vorige rapport.
    
    Een onderbouwing hoe tot het koersdoel is gekomen ontbreekt.
    
    @Voetveeg uiteraard dank voor het plaatsen, maar veel wijzer worden we er (zoals verwacht) niet van; de bedoelingen van GS lijken mij vrij duidelijk, daar is geen al te uitgebreide cijfermatige onderbouwing voor nodig...