ECP 2020

1. Buyandhold2020 3 augustus 2020 16:15

   auteur info

   • Buyandhold2020

     Lid sinds: 18 jun 2019

     Laatste bezoek: 07 jul 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 368

     Gegeven: 1280

   •    Aantal posts: 616

   quote:

   Branco P schreef op 3 augustus 2020 16:06:

   [...]
   
   Relevant is hoe DE gefinancierd is. De financiering middels bonds (zoals URW en WHA dat doen) levert in eerste instantie wat lagere rentes op maar kan ook ongunstig uitpakken omdat die bonds vaak in handen van partijen vallen die minder compassie hebben als het een keer tegenzit. De klassieke financiering middels hypothecaire leningen (zoals ECP die heeft) met steeds 1 enkel object als onderpand en tientallen verschillende banken als geldverstrekkers biedt grote voordelen omdat eventuele problemen in één winkelcentrum geen kruisbesmetting veroorzaken op de (financiering) van de overige objecten. Overschrijdt onvoorzien bij 1 van de objecten de LTV de 60% grens dan kun je wat van je liquiditeitsreserve (die nu extra groot is omdat het dividend niet is uitgekeerd) gebruiken om gericht bij de betreffende hypothecaire lening af te lossen zodat daar de LTV weer naar een acceptabel niveau gaat (in eerste instantie onder 50% zou ik dan zeggen).
   
   

   Precies de financieringsvorm (en relatieve duidelijkheid cq. eenvoud daarin) is de reden dat ik voor ECP heb gekozen (en blijf kiezen als de koers verder daalt) en niet voor bijv. URW.
   De centra in Italië zijn trouwens erg mooi (Fiordaliso en Curno heb ik zelf bezocht, zeker de laatste is in real life erg mooi en up-to-date naar mijn idee.)
2. odA neD gaaH 3 augustus 2020 16:16

   auteur info

   • odA neD gaaH

     Lid sinds: 01 aug 2018

     Laatste bezoek: 04 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2011

     Gegeven: 184

   •    Aantal posts: 1.654

   quote:

   Daardrinkenweop schreef op 3 augustus 2020 15:59:

   [...]
   
   ...?
   Kan je verzekeren dat ik geen Jello ken, of ben. Doe hem de groeten. Ben benieuwd waar deze "beschuldiging" vandaan komt en waar deze op gebaseerd is
   

   Onder het item laatste post stond namelijk om 08.29 uur Daardrinkenweop met als tekst: Ik denk dat je het forum even moet teruglezen. Exact dezelfde tekst dus als Jello. Je moet het ook niet zien als een "beschuldiging", het was louter een constatering mijnerzijds.
3. Joop Visser 3 augustus 2020 16:17

   auteur info

   • Joop Visser

     Lid sinds: 20 feb 2015

     Laatste bezoek: 04 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 250

     Gegeven: 78

   •    Aantal posts: 1.203

   SUPERSOLDEN
   
   Ik snap nu wel waarom iemand onroerend goed wil hebben in Woluwe-St-Lambrechts. De bevolking is de afgelopen tien jaar veel forser gegroeid dan gemiddeld de afgelopen vijftig jaar, met 15%, en het zijn ook nog huishoudens met hoge inkomens.
   En je kan nu het winkelcentrum op de Amsterdamse beurs kopen met 66% korting op de aanschafprijs.
   
   Waar zal ik mijn posters ophangen, of moet dit geheim blijven!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!????????????
4. Branco P 3 augustus 2020 16:17

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 04 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   Less is More schreef op 2 augustus 2020 20:21:

   Wat is jouw visie op de toekomst van ECP vs URW en de kans op een eventuele claimemissie, mocht de Coronasituatie aanzienlijk verslechteren of een langere tijd aanhouden?
   

   Meteen ook jouw vraag beantwoord gewaardeerd nieuw forumlid! ;-)
5. Daardrinkenweop 3 augustus 2020 16:45

   auteur info

   • Daardrinkenweop

     Lid sinds: 23 mrt 2020

     Laatste bezoek: 20 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 174

     Gegeven: 113

   •    Aantal posts: 1.063

   quote:

   odA neD gaaH schreef op 3 augustus 2020 16:16:

   [...]
   Onder het item laatste post stond namelijk om 08.29 uur Daardrinkenweop met als tekst: Ik denk dat je het forum even moet teruglezen. Exact dezelfde tekst dus als Jello. Je moet het ook niet zien als een "beschuldiging", het was louter een constatering mijnerzijds.
   

   Ah. Ik had enkel een post verwijderd welke niets toevoegde aan de gevoerde discussie. Ws wordt dit in de back-end van het forum niet verwerkt. Groet Jello ;)
   
   Om dan toch iets te melden aangaande ECP: fijn te merken dat het volume terugkeert naar normale aantallen. Ws (groten)deels te danken aan de cijferregen. But still...
6. odA neD gaaH 3 augustus 2020 16:54

   auteur info

   • odA neD gaaH

     Lid sinds: 01 aug 2018

     Laatste bezoek: 04 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2011

     Gegeven: 184

   •    Aantal posts: 1.654

   quote:

   Daardrinkenweop schreef op 3 augustus 2020 16:45:

   [...]
   
   Ah. Ik had enkel een post verwijderd welke niets toevoegde aan de gevoerde discussie. Ws wordt dit in de back-end van het forum niet verwerkt. Groet Jello ;)
   
   Om dan toch iets te melden aangaande ECP: fijn te merken dat het volume terugkeert naar normale aantallen. Ws (groten)deels te danken aan de cijferregen. But still...
   

   Ok, het is mij duidelijk en excuses.
   Inderdaad fijn dat het volume terugkeert naar normale aantallen, nu moet ook de koers nog stijgen.
7. Daardrinkenweop 3 augustus 2020 17:38

   auteur info

   • Daardrinkenweop

     Lid sinds: 23 mrt 2020

     Laatste bezoek: 20 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 174

     Gegeven: 113

   •    Aantal posts: 1.063

   Weer 8ct eraf in de eindveiling. Voordeel is dat we morgen dan weer uit de startblokken schieten....
8. Branco P 3 augustus 2020 18:58

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 04 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4022

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   Daardrinkenweop schreef op 3 augustus 2020 17:38:

   Weer 8ct eraf in de eindveiling. Voordeel is dat we morgen dan weer uit de startblokken schieten....
   

   ja en 34.190 stuks in de eindveiling
   
   Pré Corona was het gemiddelde dagvolume nog 60.000 a 70.000. De afgelopen weken ligt het gemiddelde ver boven 200.000 stuks en er is geen uitbreiding waarneembaar van long of short posities in het AFM register. Kortom, bepaalde partijen verkopen en kopen steevast en doen dit dagen aan één stuk.
9. junkyard 3 augustus 2020 20:14

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 04 mrt 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1096

     Gegeven: 74

   •    Aantal posts: 3.052

   @Branco P, dank voor de berichten. Elke verkoop van winkelvastgoed (of winkelvastgoed aandelen) pre-corona is een goede keuze geweest, omdat al het winkelvastgoed flinke tikken heeft opgelopen. PdH zal wel wat meer waardevast zijn dan het regionale winkelvastgoed, daarmee had beter meer regionaal vastgoed verkocht kunnen worden. Een supermarkt is leuk, maar geen garantie dat een geheel winkelcentrum waardevast is. Ondanks het optimisme dat je ook toont over de aanwezigheid hypermarkten, ziet een groot deel van de markt hier juist een behoorlijk risico in. ECP heeft jarenlang leegstand (vrijval ruimte hypermarkt) een project (mooie kans) genoemd, net als vele anderen, maar leegstand is nu even moeilijker goed te vullen en investeren in projecten dient nu ook vermeden te worden t.b.v. binnenboord houden van het schaarse / dure kapitaal.
   
   Helaas heeft ECP op totaalniveau te weinig verkocht pre-corona, dreunt de Woluwe aankoop nog na in de hogere LTV, en heeft ECP hier nu last van. Qua financieringslijnen zie ik ECP zeker niet als een van de sterkere fondsen, de hypotheken lopen gemiddeld sneller af dan de obligaties van de grotere partijen. URW is hier juist sterk in, met lang vastgelegde financiering tegen lagere tarieven. Banken staan nu niet in de rij bij ECP om hypotheken die einddatum bereiken over te nemen, en zullen meer terughoudend zijn bij het verstrekken van hypotheken op retail vastgoed, vanwege de onzekere waarde ontwikkeling.
   
   Financieringsstructuur kan niet eenvoudig worden gewijzigd en is inflexibel, ECP dient rekening te houden met de hyoptheekrechten en URW / WHA met de obligatiestructuur. Met name WHA heeft hier nu last van, omdat de credit rating te slecht is om tegen redelijke voorwaarden financiering op te halen (hypotheekrechten niet kunnen worden weggeven vanuit de obligatiestructuur), en komend jaar een herfinancieringsronde nodig is. De druk zit er bij WHA dus vol op om vastgoed te verkopen, wat waarschijnlijk tot zware discounts zal leiden, wat fondsen als ECP en URW weer kunnen merken in de (negatieve her)waardering van hun vastgoed na deze transacties.
   
   Ik ken niet de details van de schuldconvenanten / hypotheken, als dit bij URW / WHA een LTV van 60% op totaalniveau is en bij ECP 60% per object, dan lijkt mij dat ECP eerder een schuldconvenant (op een winkelcentrum) raakt. URW en WHA kunnen dit op totaalniveau compenseren door een winkelcentrum met betere waarde ontwikkeling.
   
   Waar ik wel in mee kan gaan, is dat ECP minder afhankelijk is van de megamall strategie (hoewel na Woluwe even leek alsof ECP management URW wilde kopiëren), en de regionale winkelcentra met een supermarkt minder afhankelijk zijn van toerisme (zware tik) en enorm hoge bezoekersaantallen (nu even niet goed mogelijk) veelal via OV. Daarmee zal ECP footfall sneller herstellen, en worden ECP winkelcentra gemiddeld genomen minder hard geraakt dan de URW winkelcentra.
10. Branco P 3 augustus 2020 20:40

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 04 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    junkyard schreef op 3 augustus 2020 20:14:

    Waar ik wel in mee kan gaan, is dat ECP minder afhankelijk is van de megamall strategie (hoewel na Woluwe even leek alsof ECP management URW wilde kopiëren), en de regionale winkelcentra met een supermarkt minder afhankelijk zijn van toerisme (zware tik) en enorm hoge bezoekersaantallen (nu even niet goed mogelijk) veelal via OV. Daarmee zal ECP footfall sneller herstellen, en worden ECP winkelcentra gemiddeld genomen minder hard geraakt dan de URW winkelcentra.
    

    Je vergeet hier het allerbelangrijkste aspect dat NU relevant is en dat is dat de ECP centra vrijwel allemaal beschikken over een grote Hypermarkt. Een Hypermarkt kun je zien als een hele grote supermarkt plus een Hema en een Action in één en deze Hypermarkten zijn tijdens de gehele Coronaperiode open gebleven en hebben zelfs méér omzet gedraaid dan normaal. Het klopt dat er een aantal jaar geleden wat twijfel was over het bestaansrecht van de allergrootste Hypermarkten, maar het is gebleken dat dit probleem zich inderdaad vanzelf oplost: In Cremona Po heeft H&M een stuk van de de iets te grote Hypermarkt Ipercoop gehuurd, wat een mooie aanvulling voor het object is. En de Ipercoop focust zich meer op de verkoop van levensmiddelen, beweegt zich meer richting een "grote supermarkt" dan een Hypermarkt. In Fiordaliso/I Gigli pakte Primark een deel van de bestaande Hypermarkt. Primark is natuurlijk de allerbeste aanvulling die je je maar kunt wensen voor je winkelcentra! Hogere bezoekersaantallen zijn de komende jaren verzekerd. Leuk om dat eens op de plattegronden te bekijken:
    
    www.cremonapo.it/en/mappa
    www.igigli.it/it/shopping/mappa
    fiordaliso.net/negozi/
    
    In veel van de kleinere en nieuwe winkelcentra (zoals Val Thoiry of Etrembierres met hun Mirgrosmarkten) zijn de Hypermarkten helemaal niet "te groot" dus daar speelt de issue niet eens en zijn het dus gewoon Hypermarkten die continue bezoekers trekken
12. junkyard 3 augustus 2020 20:55

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 04 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1096

      Gegeven: 74

    •    Aantal posts: 3.052

    Ja, het alles in 1 hypermarkt concept werd door velen als minder 'internet proof' gezien, maar ik moet eerlijk bekennen dat ik nooit in een hypermarkt kom, ik bestel wel online ;)
    
    Hypermarkt is ook niet erg Nederlands, ik vind het woord alleen al eng klinken. Mooi dat de ECP hypermarkten allemaal al van perfect formaat zijn, en ECP alle herontwikkelingskansen al heeft gepakt.
13. Branco P 3 augustus 2020 21:15

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 04 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    junkyard schreef op 3 augustus 2020 20:14:

    Helaas heeft ECP op totaalniveau te weinig verkocht pre-corona, dreunt de Woluwe aankoop nog na in de hogere LTV, en heeft ECP hier nu last van. Qua financieringslijnen zie ik ECP zeker niet als een van de sterkere fondsen, de hypotheken lopen gemiddeld sneller af dan de obligaties van de grotere partijen. URW is hier juist sterk in, met lang vastgelegde financiering tegen lagere tarieven. Banken staan nu niet in de rij bij ECP om hypotheken die einddatum bereiken over te nemen, en zullen meer terughoudend zijn bij het verstrekken van hypotheken op retail vastgoed, vanwege de onzekere waarde ontwikkeling.
    

    Ik beleg persoonlijk liever in winkelcentra met gemiddeld 1,3% leegstand (zoals bij ECP, dat is nagenoeg alleen frictieleegstand) in plaats van winkelcentra met gemiddeld 7% leegstand (zoals bij URW, daar zit al veel structurele leegstand tussen) en banken die een hypotheek vertrekken met 1 specifiek object als onderpand denken daar precies zo over wanneer zij de beslissing moeten nemen of ze wel of niet een hypotheek verstrekken. Jij beweert dat banken niet in de rij staan om hypotheken te verstrekken aan ECP, maar ik beweer het tegenovergestelde. Bij URW zijn een hoop probleemcentra (met > 10% leegstand) ondertussen niet meer via individuele hypotheken te financieren. De winkelcentra van ECP met 0% tot 2% leegstand en tevens een mooie supermarkt als stabiele factor, die zullen zeker wel in de smaak vallen bij de traditionele banken. Zeker als je financiert met een LTV van 40%. In het Q1 2020 bericht (van 6 mei) wordt nog een melding gedaan over een verlenging (met 9 jaar!) van een bestaande hypotheek waarbij tevens het leenbedrag flink verhoogd werd.
    
    In the first quarter of 2020 the Company entered into three new loan agreements. In Italy, the existing bank loan with Monte dei Paschi di Siena financing shopping centre Collestrada in Perugia was extended for nine years and the principal of the loan was increased from €40 million to €72 million. Furthermore, two new short-term loans were concluded with ING for an amount of €35 million and with BNP Paribas for an amount of €30 million
    respectively.
    
    En in hetzelfde Q1 bericht van 6 mei meldt ECP:
    
    Despite current market conditions our strong lender relationships have enabled us to be well-advanced in extending two long-term loans expiring in this calendar year (July 2020) with principal amounts of €50 million for a loan in Italy and €45 million for a loan in Sweden. In 2021 only €60 million is expiring, so the maturity profile of the Company’s loan book is well spread over time.
    
    Allemaal leuk en aardig, die iets langere gemiddelde looptijden van obligatieleningen bij URW, maar als zo meteen door verdere afwaarderingen (die er daar zeker in de VS nog gaan komen) bij URW de LTV wel écht in de gevarenzone komt, dan beginnen bij URW de problemen met de obligatiehouders. En dat is een ander type financier dan de traditionele hypotheekverstrekker, dat weet jij volgens mij ook donders goed. De rentetarieven mogen dan lager zijn, de hele vastgoedportefeuille dient (indirect) bij URW als onderpand voor die obligatieleningen. De meest elegante en minst risicovolle oplossing is om je panden bij een hoop verschillende banken hypothecair te financieren. Is wel veel meer werk, en je betaalt een iets hogere rente, maar het voordeel op gebied van risicospreiding (geen kruisbesmetting tussen financieringen) is zeer wezenlijk. Dat blijkt juist nu wel weer.
    
    
14. Branco P 3 augustus 2020 21:24

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 04 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    junkyard schreef op 3 augustus 2020 20:14:

    PdH zal wel wat meer waardevast zijn dan het regionale winkelvastgoed, daarmee had beter meer regionaal vastgoed verkocht kunnen worden.
    

    We zullen het 28 augustus weten Junkyard, dan komende de cijfers van ECP naar buiten. Mijn verwachting ken je. Afwaardering 2%-4% waarbij een PDH juist dichter tegen de 4% (20 basispunten erbij op de NIY) en de volverhuurde "'meer regionale" winkelcentra op die 2% (10 basispunten erbij op de NIY). Een uitzondering daargelaten (zie een aantal posts terug mijn verhandeling over Les Atlantes en Les Portes de Taverny. Ik sluit overigens niet uit dat er ook winkelcentra in waarde zijn gestegen (denk daarbij in eerste instantie aan wat locaties in Zweden)
15. Branco P 3 augustus 2020 21:29

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 04 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Tot slot: URW zal vanwege de obligatieleningen net als WHA ook nadeel gaan ondervinden als de credit ratings gaan worden aangepast. ECP heeft dit probleem in zijn geheel niet en misschien dat er bij een enkel object een probleem ontstaat en daarvoor heeft ECP dan meer dan toereikende reserves voor om dat op te vangen. Het is juist URW dat meer objecten pré Corona had moeten verkopen, niet ECP.
16. Daardrinkenweop 3 augustus 2020 22:13

    auteur info

    • Daardrinkenweop

      Lid sinds: 23 mrt 2020

      Laatste bezoek: 20 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 174

      Gegeven: 113

    •    Aantal posts: 1.063

    Dank voor beide bijdragen Branco en junkyard. Mooi om discussies op hoog niveau in detail te kunnen volgen. De counters van Branco doen mij verder geloven dat de extra 1.000 stuks - welke ik opgepikt heb op 10.26 - geen miskoop geweest zijn. Op langere termijn dan :)
17. junkyard 3 augustus 2020 23:36

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 04 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1096

      Gegeven: 74

    •    Aantal posts: 3.052

    Theoretische herwaarderingen zeggen mij helemaal niets, en de markt ook niet, gezien de huidige beurskoersen t.o.v. boekwaarden. Maar het lijkt mij sterk dat PdH dieper wordt afgewaardeerd dan de regionale winkelcentra, PdH bevat naast retail ook meer waardevaste kantoren en wat appartementen in hartje Parijs (maar ok, geen super/hypermarkt...), vandaar een (goed verkoopbare) trophy asset met lage NIY. Stijgende waarden van winkelcentra in het eerste halfjaar lijkt mij onrealistisch, door de gestegen onzekerheden / kapitaalkosten, dit zie ik alleen voor mij bij winkelcentra waarin zwaar is geïnvesteerd.
    
    Inderdaad, URW heeft ook last van de credit rating en deze zal achteruit gaan, analisten hintten op een downgrade naar BBB (waar de CEO zich niet in kan vinden), wat nog altijd investment grade is. WHA zit hier al diep onder (ver onder investment grade), en heeft op korte termijn een hogere (her)financieringsbehoefte. URW heeft afgelopen jaren probleemloos 10-30 jaar financiering uit de markt getrokken tegen lage tarieven en plukt daar nu (in deze onzekere tijden) de vruchten van. URW is afgelopen kwartaal nog actief geweest tegen redelijke (maar iets hogere) tarieven. WHA zit op kortere lijnen en een waardeloze rating waarbij alle seinen op rood gaan bij vreemd vermogen verstrekkers. Vandaar mijn stelling dat WHA er qua financiering veel slechter voorstaat.
    
    URW heeft de financiering nu gemiddeld 8,5 jaar vaststaan tegen 1,7% (waarvan 1,1% in EUR, USD en GPB kennen een andere rente structuur), ECP zo'n 7 jaar vast tegen 2,1%. ECP zit dus zo'n 1,0% hoger (in EUR) met de hypotheken structuur met kortere looptijd en (relatief) grotere korte termijn (her)financieringsbehoefte en een hogere LTV. Vandaar dat ik ECP allerminst superieur acht in kredietlijnen.
    
    De voorbeelden van ECP herfinancieringen uit het Q1 persbericht zijn pre-corona en daarmee irrelevant. Sindsdien is ruim 50% van de beurskoers af, en kijken banken iets anders naar hypotheken op het met corona besmette retail vastgoed. Ik denk niet dat Monte dei Paschi di Siena na corona / lockdowns de lening op Collastrada zou hebben verhoogd van €40 naar €72 miljoen, naar een LTV op theoretische (momenteel onrealistische) boekwaarde van 50%. Daarnaast jammer dat ECP de voorwaarden bij herfinanciering niet noemt (wellicht uit concurrentie overwegingen, ECP waardering per winkelcentra is wel transparant). Leuk dat een nieuw hypotheekje wordt afgesloten, maar wat is het tarief? Ik ben wel benieuwd wat er vanaf dit punt aan (her)financiering wordt afgesloten, en wat de voortgang is (en de tarieven zijn) bij nieuwe hypotheken, maar ik vrees dat ECP alleen iets meldt over de gemiddelde financieringslast en weinig verdere details. Daarin is URW vanuit het obligatieprogramma (mede door vrij verhandelbare obligaties) transparanter.
    
    Voordeel van hypotheken per object vind ik vooral dat je kunt besluiten om afstand te nemen van een slecht presterend object, en de sleutels inlevert bij de vreemd vermogen verstrekker. Dit gebeurt in US en UK vaker, maar ik vermoed dat ECP met een concern garantie werkt (?).
    
    Ik ben hier overigens niet bezig met een poging om URW (of anders fonds) te hypen, dat fonds heeft inderdaad haar eigen problemen. Maar ik ga allerminst mee in het verhaal dat ECP de witte raaf is binnen retail vastgoed, historische performance wijst dit niet uit en ik verwacht ook niet dat ECP vanaf dit punt de markt (retail vastgoed) zal verslaan.
18. Chessplayer1992 4 augustus 2020 00:40

    auteur info

    • Chessplayer1992

      Lid sinds: 15 nov 2018

      Laatste bezoek: 29 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 447

      Gegeven: 153

    •    Aantal posts: 1.479

    Dank inderdaad voor de goede uiteenzettingen. Iex zou jullie hiervoor moeten betalen, het is inhoudelijk sterker dan sommige premium artikelen die zomaar roepen dat unibail naar 100 euro moet of dat postnl nu 2 euro waard is. Er zijn hele sterke artikelen, maar helaas ook veel minder onderbouwde. In ieder geval, dank.
19. Branco P 4 augustus 2020 00:50

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 04 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    "Theoretische" herwaarderingen, uitgevoerd door taxateurs, zeggen wel degelijk iets. Misschien niet meteen in absolute zin, maar zeer zeker wel in relatieve zin. Je kunt de diverse winkelvastgoedfondsen ermee heel goed vergelijken. De taxerende organisaties zijn immers een select gezelschap van een stuk of 5 a 6 wereldwijd opererende organisaties. En ondanks dat er nu even geen bruikbare marktreferenties zijn kijken deze taxateurs wel naar allerlei andere relevante gegevens zoals leegstandstoename, OCR-ontwikkeling en de precieze huurders in een object (met name de trekkers) en hoe die er financieel voor staan en in hoeverre zij onder corona te lijden zullen hebben. Dus zo theoretisch is het nou ook allemaal weer niet.
    
    Waarom zou de herwaardering van een goed winkelcentrum, zonder leegstand, in een nauwelijks getroffen land als Zweden, waarbij tevens de huur iets is gestegen als gevolg van huurindexeringen, niet gewoon kunnen resulteren in een hogere waardering, wetende dat de financieringsrentes sinds eind december 2019 zeer behoorlijk gedaald zijn? (ik heb het dan over een 35 basispunten op een 7 jaars EUR IRS) Lijkt mij juist prima mogelijk. Ik wil er zelfs wel een wedje op leggen dat er minimaal 1 object tussen zit dat meer waard is geworden. We gaan het in ieder geval zien op 28 augustus.
    
    De winkelcentra van URW in de VS, vooral de regionals, daar zit mijns inziens nog veel lucht in de waardering, dus dat kan nog flink pijn gaan doen. En daar zit ook de zorgelijke leegstand die niet meer is op te lossen zonder zeer omvangrijke investeringen. Als dan de LTV van met name de VS financieringen voor de VS objecten richting die 60% gaat, dan is het leed geschied in de VS. Dan gaat de rating er zeker aan. Eind 2020 wordt toch vooral heel spannend voor URW als je het mij vraagt. En uiteraard voor Wereldhave. Maar niet echt voor Klepierre, Vastned of ECP.
    
    Dat de lage rente bij URW vanwege die obligatieleningen de kosten drukken, dat is inderdaad een mazzeltje, of misschien beter gezegd: dat kan URW's redding zijn.
    
    Jouw aanname omtrent de ECP herfinancieringen in Q1 is dat die pre-Corona zijn, dus alle drie die leningen zijn dan zeker toevallig afgesloten in januari? Lijkt mij zeer onwaarschijnlijk, temeer omdat er in januari nog niet zo veel gebeurt in bankenland. Het precieze rentetarief voor de drie nieuwe leningen die in Q1 zijn afgesloten wordt niet genoemd maar de overall rente bleef op 2,1%. Gezien het feit dat er toch zo'n 10% van de leningen geherfinancierd is kun jij dan ook bedenken dat de rentetarieven nooit heel ver boven die 2,1% kunnen liggen, anders zou het gemiddelde van alle leningen toch zeker wel minimaal naar 2,2% gegaan zijn nietwaar? En de gemiddelde resterende looptijd is trouwens bijna 7 jaar:
    
    75% of our interest expenses are fixed for an average period of almost seven years and the average interest rate is still 2.1% as reported for previous periods. As a result, the Company’s interest expenses are expected to remain stable for the coming period.
    
    En bij de afgesloten hypothecaire leningen is uiteraard bij geen enkele bank een concern garantie afgegeven. Ik snap niet hoe je dat überhaupt zou denken. Daar gaat toch geen enkele van de hypthecaire banken mee akkoord? Dat er ten laste van de inkomsten uit zijn object eventueel andere bankleningen bevredigd zouden mogen worden via een concerngarantie bedoel ik dan. Ik vind dat wel een erg rare gedachte Junkyard. Heb je wel ervaring met het afsluiten van hypothecaire leningen op commercieel vastgoed?
    
20. Branco P 4 augustus 2020 07:58

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 04 mrt 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4022

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    Branco P schreef op 4 augustus 2020 00:50:

    En bij de afgesloten hypothecaire leningen is uiteraard bij geen enkele bank een concern garantie afgegeven. Ik snap niet hoe je dat überhaupt zou denken. Daar gaat toch geen enkele van de hypthecaire banken mee akkoord? Dat er ten laste van de inkomsten uit zijn object eventueel andere bankleningen bevredigd zouden mogen worden via een concerngarantie bedoel ik dan. Ik vind dat wel een erg rare gedachte Junkyard. Heb je wel ervaring met het afsluiten van hypothecaire leningen op commercieel vastgoed?
    

    Hier moet ik mijzelf toch even corrigeren. Omdat Eurocommercial Properties NV een geconsolideerde jaarrekening publiceert en daarin alle dochtermaatschappijen (pagina 77 van de jaarrekening 2018/2019) consolideert (en een voorwaarde voor consolidatie de overname van aansprakelijkheid door de moedermaatschappij van deze dochters is) is Eurocommercial Properties NV natuurlijk wel aansprakelijk voor de verplichtingen van haar dochtermaatschappijen. Waarschijnlijk doelde je hier op. Ik zat hier dus verkeerd, misschien iets te enthousiast op het late uur! ;-)
    
    Maar sleutels inleveren bij de bank van 1 object dat ineens zeer slecht presteert is dus geen optie. Dat voordeel vervalt als gevolg van de wens om te consolideren.
21. Daardrinkenweop 4 augustus 2020 09:16

    auteur info

    • Daardrinkenweop

      Lid sinds: 23 mrt 2020

      Laatste bezoek: 20 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 174

      Gegeven: 113

    •    Aantal posts: 1.063

    Open op 10.58, benieuwd of we vandaag onder de 10 eindigen ;)