junkyard schreef op 17 juli 2019 20:43:
[...]
URW zal niet erg geloofwaardig overkomen in de markt bij een dergelijk plan, want URW heeft 'deleveraging' als 'strategic objective' benoemd in 2019. De LTV is door Westfield overname gestegen, en nu marktwaarden van retail vastgoed onder druk staan, kan de LTV verder stijgen als geen actie wordt ondernomen. Vandaar dat er veel meer vastgoed wordt verkocht dan het originele plan was (6 miljard ipv 3 miljard).
Totale schuldpositie (net debt jaareinde 2018: EUR 23,2 miljard) is momenteel veel hoger dan de market cap aandelen (EUR 17,6 miljoen). LTV op basis van market cap gaat dus richting de 60%, op basis van boekwaarde eind 2018 zo'n 37%. Als URW in reactie hierop aandelen gaat inkopen, dan zal dit ten koste van de credit rating gaan en zal het aantrekken van financiering duurder (want risicovoller) worden.
Daarnaast zal URW lange termijn last van een dergelijk plan ervaren, door zwalkend strategisch beleid en LTV verhoging bij verslechterende markten. Vreemd vermogen verstrekkers zijn zeer risico avers en zullen dit zwalkende beleid lang in het achterhoofd houden, en meenemen in toekomstige gewenste rendementen wanneer URW opnieuw in de markt is om financiering op te halen.
Zo'n aandeleninkoop zie ik dus totaal niet zitten, alleen wanneer veel meer vastgoed wordt verkocht ter financiering van zo'n plan (incl. schuldverlaging met deel verkoopopbrengsten), om de LTV onder controle te houden.
Een vastgoedfonds die bovenstaand verhaal niet al te serieus neemt, en toch aandelen gaat inkopen bij hoge LTV (en zo het risico voor aandeelhouders en vreemd vermogen verstrekkers verhoogd), is Eurocommercial Properties (ECP). De LTV op boekwaarde is hoger dan alle sectorgenoten (46% op basis van boekwaarden eind 2018), en in 2018 is geen vastgoed verkocht ondanks voortdurende berichten dat verkopen in de pijplijn zitten. Toch heeft ECP een aandeleninkoop opgezet. Lef hebben van management (of overmoed?). Ik heb er mijn bedenkingen bij, als er groot vertrouwen in boekwaarden is onder management, dan zou dit moeten worden getoond door verkopen van vastgoed tegen goede prijzen in plaats van een aandeleninkoop.