junkyard schreef op 12 juli 2019 11:24:
In geval van MOTN moet er vooral gekeken worden naar wat het kan worden, in plaats van wat het nu is (bouwput). Lokatie is strategisch gelegen in de randstad, een groot en welvarend publiek is bereikbaar binnen 30 autominuten. De lokatie is momenteel niet interessant, maar URW denkt dat dit na verbouwing wel het geval is vanwege de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum (stijl / winkelaanbod / vermaak). De verhuringen gaan nog niet erg snel, voorverhuring zit nu rond de 50%, wat erg laag is aangezien binnen een jaar de eindoplevering volgt volgens huidige planning.
URW neemt dus zeker risico, maar ondernemen / beleggen / investeren zonder risico is helaas niet goed mogelijk. URW heeft een duidelijke strategische visie (dominante megamalls, in dichtbevolkt gebied met hoge koopkracht), iets wat niet alle sectorgenoten kunnen zeggen, en toont afgelopen jaren vanuit deze visie betere resultaten dan sectorgenoten. Een fonds als Wereldhave vind ik veel meer risico bevatten, ook omdat het WHV niet goed lukt om lange termijn financiering aan te trekken, en daarmee grotere afhankelijkheid van VV verstrekkers / wijzigende marktomstandigheden voor beleggers. URW heeft de financiering het langst vastgelegd tegen de laagste kosten.
Grootste aandachtspunt bij de halfjaarcijfers (voor alle retail fondsen) wordt de herwaarderingen, en in hoeverre taxateurs de verlaagde markt interesse voor retail vastgoed zullen inprijzen. Afboekingen zullen leiden tot verhoogde druk om winkelvastgoed te verkopen, wat het aanbod verhoogt, en prijzen vervolgens weer kan verlagen (ivm meer vraag / weinig aanbod). Fondsen met hoge LTV's of zwak vastgoed zou ik voorzichtig mee zijn, boekwaarden eind 2018 zijn zo zacht als boter en geen goede indicatie voor huidige verkoopprijzen.