junkyard schreef op 16 februari 2020 12:26:
LTV (schuldgraad/risico) verhogen om op de piek van de markt tegen extreem lage yields prachtige panden op te kopen beschouw ik als extreem onwenselijk. Vastned zal dan tegen hogere kosten geld lenen (ivm dure private placements) dan de netto yield op dit soort panden, wat per saldo het directe resultaat (+ dividend) negatief zal beïnvloeden.
Om niet alleen het mooie vastgoed te verkopen (geen cherry picking), zeg ik geheel Spanje de deur uit. Dat maakt Vastned weer wat overzichtelijker en beter beheersbaar, met dalende overhead lasten tot gevolg. De NIY op Spanje is slechts 3,4% (€ 3,4 miljoen per jaar huur). Verkoopopbrengsten (€ 100 miljoen) kunnen worden ingezet voor:
* schuldverlaging (50% = € 50 miljoen = circa € 1 miljoen besparing rentelast bij 2,0%)
* aandeleninkoop (50% = € 50 miljoen = 1,7 miljoen aandelen bij een iets hogere beurskoers van € 29,40 = € 3,5 miljoen besparing dividend).
De inkoop verhoogt de boekwaarde met ruim € 30 miljoen (1,7 miljoen aandelen * discount per aandeel zo'n € 18), ofwel +/- € 2 per aandeel (na inkoop 15,6 miljoen uitstaande aandelen). Daarnaast verlaagt deze verkoop de LTV (ivm 50% inzet schuldreductie en LTV nu 41,6%).
Per saldo dus € 3,4 miljoen lagere huuropbrengsten tegenover een besparing op vermogenslasten van € 4,5 miljoen. Daarnaast kan Vastned dan iets verder snijden in de organisatie (overhead + Spanje), wat enkele tonnen moet opleveren. Per saldo een jaarlijks netto voordeel van zo'n € 1,5 miljoen (= € 0,10 per aandeel na afronding inkoop).
Ik zie geen nadelen in dit plaatje voor aandeelhouders, alleen maar voordelen. Lagere LTV (risico), hogere boekwaarde, en hoger doorlopend resultaat na uitvoering.
Aandeleninkoop hoeft de beurskoers niet per direct hard omhoog te drukken, zie de inkoop die Vastned eind 2018/begin 2019 heeft uitgevoerd. Aankondiging verkoop Spanje tegen boekwaarde zal de beurskoers wel wat hoger zetten, omdat dit aantoont dat management de belangen van aandeelhouders prioriteert.