NSI NL0012365084

NSI 2017

1. Pierre1 24 oktober 2017 11:32

   auteur info

   • Pierre1

     Lid sinds: 29 mei 2001

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 138

     Gegeven: 19

   •    Aantal posts: 635

   De koers is nu echt aan de onderkant doorgeschoten/oversold door het zinnetje in het regeerakkoord op pagina 68 over het afschaffen van dividendbelasting. Het is nog uiterst onzeker of dit doorgaat en het zal pas gaan spelen in 2020. Zijn er al meldingen voorbijgekomen dat grotere partijen hun belang in NSI hebben verkleind cq uitgestapt zijn?
2. TTT7 24 oktober 2017 12:06

   auteur info

   • TTT7

     Lid sinds: 22 dec 2016

     Laatste bezoek: 10 mrt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 61

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 392

   quote:

   Pierre1 schreef op 24 oktober 2017 11:32:

   De koers is nu echt aan de onderkant doorgeschoten/oversold door het zinnetje in het regeerakkoord op pagina 68 over het afschaffen van dividendbelasting. Het is nog uiterst onzeker of dit doorgaat en het zal pas gaan spelen in 2020. Zijn er al meldingen voorbijgekomen dat grotere partijen hun belang in NSI hebben verkleind cq uitgestapt zijn?
   

   Waarom zou je dit potentiële nieuwe belastingregime risico nemen, ie NSI kopen als je veiligere andere stukken kan kopen (niet per se beursgenoteerd OG). NSI koop je naar mijn mening nu alleen als je een waanzinnige discount krijgt, dus de kans van uitvoering van het voorstel is ingeprijsd. Daar het voorstel niet zeker is, zal het niet 100% ingeprijsd worden. Echter 50% lijkt me sowieso redelijk.
   
   M.i. zou je wel beloond moeten worden voor het extra risico dat je neemt (risico-rendement). Ben je bereid 10-15% downside te nemen bij het doorgaan van het voorstel, om de 7% upside te verzilveren mocht het voorstel worden afgeschoten?
   
   Overigens ik denk dat het er ook niet zo doorkomt, maar ik weet van mezelf dat ik een bias die kant uit heb. Daarnaast laat de markt aan de politiek zien wat voor een klappen er kunnen komen en dat dit nog niet eens alles is. De tucht van de markt kan door pensioenfondsen goed gebruikt worden in hun lobbywerk.
   
   
3. Massa 24 oktober 2017 12:29

   auteur info

   • Massa

     Lid sinds: 27 jan 2015

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 21

     Gegeven: 187

   •    Aantal posts: 84

   Eens met Real1. De onzekerheid rondom de politieke dividend discussie zal voorlopig wel blijven. Daarnaast speelt latent en wellicht niet rationeel maar toch negatief de kwestie rondom ingezakte gebouwen en een landelijk onderzoek naar garages maar ook kantoren. Gaat allemaal stroperig worden denk ik. De discount waar Real1 op doelt mag van mij tov de huidige koers wel 10 % zijn. Kopen op 28 dus
4. TTT7 24 oktober 2017 13:57

   auteur info

   • TTT7

     Lid sinds: 22 dec 2016

     Laatste bezoek: 10 mrt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 61

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 392

   Het is nu technisch gezien wel oversold, en is waarschijnlijk tijd voor een bounce. Mocht de kans dat het voorstel doorgaat omhoog gaan, dan denk ik dat 29.70 support moet laten zien. We kwamen van 33+ en koersdoelen lagen rond 37. Dus ver onder de 30 lijkt me onwaarschijnlijk.
5. junkyard 24 oktober 2017 14:14

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   Er is altijd wel iets te verzinnen waarom het verder kan dalen. Onderliggend (core business, kantoren randstad) ziet de markt en ontwikkeling er gewoon goed uit, en dit is meest bepalend in mijn beleggingskeuze, vandaar dat ik verder instap op deze dip. Ik verwacht (en hoop) overmorgen goede kwartaalcijfers en mogelijk wat extra verkopen van non-core panden (retail en kantoren buiten randstad) tegen +/- boekwaarde afgelopen kwartaal, en dan zitten we snel weer 33+.
6. TTT7 24 oktober 2017 14:55

   auteur info

   • TTT7

     Lid sinds: 22 dec 2016

     Laatste bezoek: 10 mrt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 61

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 392

   Interessant dat jij de nieuwe belastingvoorstellen een verzinsel vindt. Zo kan je alles wegredeneren. Ik heb het over het inschatten van politiek risico, upside vs downside. De fundamentals en NSI vind ik ook positief. Wellicht heb je gelijk en gaat het weer omhoog, zou technisch gezien mooi samenvallen.
   Ik kijk puur wat voor mij op dit moment de beste allocatie is van risk-return binnen mijn portfolio. Mijn marginale euro steek ik nu liever in aandelen met voor mij een beter upside-minder verhaal. Dit verandert als NSI lager noteert. Om af te sluiten met een flauwe grap... Ik probeer te vermijden een junkyard samen te stellen:-)
7. junkyard 24 oktober 2017 15:43

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   Ik vind het geen verzinsel, dat verzin jij :) De mogelijkheid dat dit belastingplan doorgaat zit al in de huidige koers verwerkt (te stevig verwerkt, denk ik), en kan daarmee niet nogmaals aanleiding zijn voor verdere daling.
   
   Op dit moment zijn er weinig kopers actief ivm onzekerheid, volumes zijn laag en angsthazen willen uitstappen wat de koers drukt, waarop de koers daalt. Hiervan denk / hoop ik te profiteren. Maar ik kan er prima naast zitten.
   
   Graag hoor ik van je welke aandelen beter upside-minder verhaal kennen (deze ratio kon ik nog niet). Risicovrij rendement is er nu niet.
8. TTT7 25 oktober 2017 17:37

   auteur info

   • TTT7

     Lid sinds: 22 dec 2016

     Laatste bezoek: 10 mrt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 61

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 392

   Ik kijk zelf meer naar bedrijven in de financiële of health richting.
   Financials zouden het beter moeten doen nu het einde van QE in zicht komt. ING betaalt bijna 5% dividend. De fundamentals zien er ook goed uit.
   Derhalve vind ik bijvoorbeeld relatief gezien ING al aantrekkelijker zelfs nog op dit niveau. Mocht ING door de 16 gaan (belangrijke technische weerstand), dan heb je veel meer upside naast het dividend.
   Zoals gezegd ik vind dat NSI een goede strategie heeft, maar het politiek risico wordt onderschat. Ik vind de downside/risico niet opwegen tegen de upside. Ik kan het natuurlijk mis hebben. Iedereen maakt zijn eigen risico-rendements afweging en portfolio allocatie.
9. TTT7 25 oktober 2017 17:50

   auteur info

   • TTT7

     Lid sinds: 22 dec 2016

     Laatste bezoek: 10 mrt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 61

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 392

   Correctie...4.4 pct voor 2017 en 4.6 voor 2018.
10. junkyard 25 oktober 2017 17:54

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Strategie en uitwerking daarvan zal morgen moeten blijken tijdens de kwartaalcijfers. Benieuwd naar de asset rotatie (aankopen en verkopen tov boekwaarde) en of NSI de bezettingsgraad weet omhoog te werken in Q3...
    
    Mogelijke impact van de belastingplannen zit nu al (te?) stevig in de koers verwerkt, ik verwacht zelf niet dat Nederland een internationaal buitenbeentje wordt op het terrein van fiscale regelgeving voor vastgoedfondsen. Zo ja, en er dient vpb te worden afgedragen, dan zijn er vast mogelijkheden om dit effect te dempen. NSI heeft hoge fiscale verrekenbare verliezen vanuit het verleden, of anders zet NSI een deel van de aandelen om in (achtergestelde) financiering met een hoge rente om de winsten te drukken.
12. TTT7 25 oktober 2017 18:03

    auteur info

    • TTT7

      Lid sinds: 22 dec 2016

      Laatste bezoek: 10 mrt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 61

      Gegeven: 2

    •    Aantal posts: 392

    Het zou mooi zijn. Ik heb nog steeds wat stukken. Destijds ingestapt omdat het zeer laag genoteerd stond en strategie werd veranderd. Mbt vastgoed wil ik zo min mogelijk exposure naar retail, NSI sloot daar goed op aan. Zoals gezegd mocht het aandeel een grotere klap krijgen dan pik ik weer wat op.
13. junkyard 25 oktober 2017 20:03

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Retail vastgoedfondsen vind ik momenteel juist erg interessant, deze fondsen zijn de laatste tijd onevenredig hard gestraft, zijn uit de mode, en bieden daarmee kansen voor investeerders die tegen de stroom ingaan. Dan doel ik wel op de kwalitatief hoogwaardige retail fondsen die zijn meegesleurd (terwijl de cijfers prima zijn), met name Unibail Rodamco.
    
    Voor NSI natuurlijk wel positief dat de retail eruit gaat en er sprake is van een strakke focus op een markt die nu goed draait, kantoren in de randstad. Dit maakt de aankoop van nieuwe goede kantoorpanden wel lastig, de yields zijn sterk gedaald. De verkoopprijzen van de retail panden vallen mij erg mee, tot dusver worden er leuke premies tov boekwaarde behaald. Nu was de retail portefeuille afgelopen jaren wel erg hard afgewaardeerd, met een extra knaller eind 2016.
    
    ING nu kopen op hoogste punt in 8 jaar zie ik overigens niet echt zitten, dat is achter de markt aan hobbelen.
14. TTT7 25 oktober 2017 20:12

    auteur info

    • TTT7

      Lid sinds: 22 dec 2016

      Laatste bezoek: 10 mrt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 61

      Gegeven: 2

    •    Aantal posts: 392

    Unibail is idd de betere uit dat segment fondsen. De andere fondsen blijven afgestraft worden. Er zijn velen geweest die hebben geprobeerd de bodem van bijvoorbeeld Wereldhave te pikken. Er is een reden waarom bepaalde fondsen continue afgestraft worden en een aantal het heel goed doen.
    
    ING heeft recent ook mooie dips gehad. Ik koop mijn winnaars op dipjes bij totdat ik het tijd vind om helemaal winst te nemen. We zullen zien wat er gaat komen. Mooi dat er lig verschillende visies zijn. Dat maakt een markt.
15. junkyard 25 oktober 2017 20:27

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Daar ben ik het mee eens, Wereldhave kent weinig potentie, vechten tegen de leegstand en dalende huurinkomsten door kwalitatief mindere panden. De discount tov boekwaarde en het dividend rendement zijn stevig, maar dit is natuurlijk niet zonder reden, een teken van verhoogd risico. De NAV daalt al jaren, en de bodem is nog niet bereikt, einde jaar zal weer een afwaardering volgen in de Franse portefeuille door verlaagde bezetting (zichtbaar Q3). En als de rente nog eens echt gaat stijgen, dan zullen de yields (+ financieringslasten) oplopen zonder dat Wereldhave de macht naar huurders heeft om huurverhogingen af te kunnen dwingen. Met als gevolg, verdere afwaarderingen en verlaging van het resultaat... Een triest vooruitzicht. Enige redding kan het winkelcentrum in Helsinki zijn, als dit na opening van de bios (eind 2018) en verder aantrekken van de Finse economie eindelijk goed verkocht kan worden.
    
    Maar goed, on topic, morgen de NSI kwartaalcijfers!
16. junkyard 25 oktober 2017 20:57

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Dit begint al goed, lijkt klaar om goed te verkopen nu meerdere huurders langjarig hebben verlengd:
    
    www.vastgoedmarkt.nl/transacties/nieu...
17. [verwijderd] 26 oktober 2017 10:02

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Er was geloof ik wat angst dat NSI haar winkeldochters onder de boekwaarde zou moeten verkopen. Daar lijkt vooralsnog geen sprake van te zijn. Waarom nou de koers, na de verhoging van de winstverwachting, lager staat dan gisteren, kan ik niet verklaren. Iemand anders wel?
18. TTT7 26 oktober 2017 10:09

    auteur info

    • TTT7

      Lid sinds: 22 dec 2016

      Laatste bezoek: 10 mrt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 61

      Gegeven: 2

    •    Aantal posts: 392

    Misschien zijn er wat grotere partijen die hoopten op goede resultaten wat te roteren naar andere fondsen.
    
    Uit Q3 trading update van NSI:
    Potential change to the Dutch fiscal regime
    In October 2017 the new Dutch government coalition agreement indicated that from 2020 FBI’s ‘fiscale beleggingsinstellingen’ will no longer be allowed to invest in direct real estate due to the abolishment of dividend taxation. NSI is a FBI and as such this could have profound implications.
    We are currently in active discussions with the industry bodies and our tax advisors to understand the possible implications. We are actively monitoring the situation and will provide an update if and when appropriate.
    
19. Pierre1 26 oktober 2017 10:11

    auteur info

    • Pierre1

      Lid sinds: 29 mei 2001

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 138

      Gegeven: 19

    •    Aantal posts: 635

    Er was geloof ik wat angst dat NSI haar winkeldochters onder de boekwaarde zou moeten verkopen. Daar lijkt vooralsnog geen sprake van te zijn. Waarom nou de koers, na de verhoging van de winstverwachting, lager staat dan gisteren, kan ik niet verklaren. Iemand anders wel?
    
    Ik snap deze reactie ook niet helemaal en NSI is m.i. klaar voor een bounce. Wellicht reageren beleggers op de zin "Nog veel leegstand (21%)" van Nico Imberg en de nog heersende onduidelijkheid van het nieuwe belastingregime.
    NSI waardeert portefeuille verder op. Nog veel leegstand (21%) Verhoogt winstverwachting dit jaar naar € 2,64-2,68 van 2,52-2,55
20. TTT7 26 oktober 2017 10:15

    auteur info

    • TTT7

      Lid sinds: 22 dec 2016

      Laatste bezoek: 10 mrt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 61

      Gegeven: 2

    •    Aantal posts: 392

    En misschien de impact van disposals op EPS. Wellicht was er ergens meer hoop op.
    
    2017: similar returns, but with a lower risk
    The EPRA EPS for Q3 2017 is €0.66, making a total of €2.01 for the full nine month period. As flagged with the interim results, the effect of net disposals in H1 will impact EPS in H2 2017.
    
    Ik had alleen tijd voor een quickscan en kon helaas niet alles lezen. Junkyard, wat maak jij ervan?
21. junkyard 26 oktober 2017 10:26

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Cijfers en vooruitzichten zijn uitstekend, boven verwachting.
    
    Koers beweegt nauwelijks omdat er geen handel is, er zijn bijna geen kopers, waarschijnlijk ivm onzekerheid belastingplannen.
    
    Geen punt, ik koop vrolijk bij op dit niveau.