Branco P schreef op 29 januari 2023 08:32:
[...]
De huren worden meestal al betaald op een bankrekening van de financierende bank en de financierende instantie heeft sowieso altijd een pandrecht gevestigd op de huurbetalingen en kan die bij een breach van de convenanten dus meteen zekerstellen. Het probleem bij deze Malls is dat de LTV-convenant (van meestal 60%) als eerste wordt gebroken en dan zal de financierende instantie om extra aflossing vragen en daaraan kan URW niet volledig voldoen.
TOEN DEZE CMBS LENINGEN ZIJN AFGESLOTEN WAS HET OP DE FINANCIERINGSMARKT EEN STUK GEZELLIGER EN BEDROEG DE LTV REEDS 60% BIJ AFSLUITEN VAN DE FINANCIERING. DE DEFAULT NIVEAU'S ZULLEN DERHALVE HOGER LIGGEN.
Wel zal de financierende instelling dan alle netto inkomsten uit het object voor zichzelf houden, dus voor URW blijft er dan echt niks meer over.
KLOPT. MIDDELS EEMN ZOGENOEMDE CASH SWEEP.
Bij de leningen in USA waar het hier over gaat heeft het moederconcern zich kennelijk niet garant gesteld en in de vastgoedentiteit waar het betreffende object in zit, zijn geen reserves aanwezig. Een snelle berekening leert dan dat het bijvoorbeeld nog 15 jaar kan gaan duren voordat die LTV weer onder 60% staat. Ja dan kunnen partijen beter afspreken dat de sleutel wordt ingeleverd. Het alternatief is een executieverkoop van het object, maar dat zal in deze gevallen tot te lage opbrengsten leiden om de lening af te betalen en dus blijft de optie van “sleutel inleveren” over. Dat URW gedurende een bepaalde periode nog geld verdient uit het object is dus zeer onwaarschijnlijk. Dan zou de financierende instelling hebben zitten slapen bij het opstellen van de overeenkomsten destijds.
INDIEN HET CMBS CONTRACT JURIDISCH GOED IS DICHTGETIMMERD IS DEZE KANS INDERDAAD BEPERKT, MAAR BIJ DE VALENCIA MALL VIND IK HET OPVALLEND DAT DE DEFAULT IN JANUARI 2023 OPTREEDT, PRECIES DE AFLOSSINGSMAAND. DIT GEEFT MIJ DE INDRUK DAT ER VOORHEEN VOOR URW POSITIEVE CASH FLOW UITKWAM ANDERS HADDEN ZE DE SLEUTELS EERDER INGELEVERD, TENZIJ URW GEPROBEERD HEEFT DE MALL TE VERKOPEN TEGEN EEN PRIJS BOVEN DE CMBS SCHULD EN EERST NU IS GEBLEKEN DAT DAT NIET GAAT LUKKEN.