VASTNED BE0003754687

Forum Vastned geopend

1. junkyard 29 juni 2020 12:48

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1088

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 3.046

   Van Herk had eerder een belang boven de 25% in Vastned (mei 2018), en heeft hierna weer afgebouwd tot beneden de 25% (augustus 2018). Van Herk kan dus uitbouwen tot boven de 25% met behoud van FBI. Bij 30% belang is een openbaar bod verplicht. Maar van Herk kan dit prima omzeilen door via vriendjes in te kopen.
   
   Van Herk zal zich meer laten gelden bij Vastned, omdat de oplossing eenvoudiger is. Een groot deel van het Vastned vastgoed is nog redelijk verkoopbaar (losse binnenstedelijke panden, soms met woningen), dit is bij ECP en vooral WHA (grotere winkelcentra) minder het geval. Daarnaast is waarschijnlijk dat zijn band met de CEO (Taco) stevig is verstoord, wie weet wat is voorgevallen. Taco komt nogal pretentieus op mij over, hij lijkt het winkelvastgoed en beheer hiervan meer als postzegelverzameling of kunstcollectie te benaderen, dan dat er naar (aandeelhouders) rendementen of kostenbeheersing wordt gekeken.
2. [verwijderd] 29 juni 2020 17:09

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Alles liquideren had simpelweg het beste geweest in 2019 maar dan raakt Taco zijn goedbetaalde baantje kwijt.
3. Chessplayer1992 29 juni 2020 17:30

   auteur info

   • Chessplayer1992

     Lid sinds: 15 nov 2018

     Laatste bezoek: 29 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 447

     Gegeven: 153

   •    Aantal posts: 1.479

   Tja, en in 1 week van geen salarisverhoging naar waarschijnlijk je baantje kwijtraken waar je in deze markt ook niet een nieuw baantje voor gaat terugvinden dat qua salaris ook maar enigszins in de buurt komt ... Dan moet je wel wat verwerken he ... We blijven allemaal mensen, ook CEO's en RvC's ...
4. DeZwarteRidder 30 juni 2020 10:39

   auteur info

   • DeZwarteRidder

     Lid sinds: 29 jun 2012

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 24015

     Gegeven: 10503

   •    Aantal posts: 101.882

   www.fd.nl
   Detailhandel
   29 juni
   Eigenaar Blokker en Intertoys wil dat pandeigenaren huur met 30% verlagen
   
   De winkelstraten worden leger en leger. Dan moeten de huren ook meebewegen, vindt Blokker-eigenaar Michiel Witteveen.
   
5. Chessplayer1992 30 juni 2020 11:08

   auteur info

   • Chessplayer1992

     Lid sinds: 15 nov 2018

     Laatste bezoek: 29 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 447

     Gegeven: 153

   •    Aantal posts: 1.479

   Haha ja. Vastgoedeigenaren moeten 30% omzet inleveren. En hij verwacht dan over drama jaar 2020 een klein verlies. Een kleiner verlies dan in 2019. Als de primaire wettelijke risico's bij de huurder liggen, dan moet vooral voor de retail 2019 een dramajaar worden zodat ze meer reserver overhouden. En eventueel een coulance voor kleinere ondernemingen. Maar 30% van de omzet van de verhuurder wegsnoepen om zelf een kleiner verlies te hebben dan het jaar ervoor is wel een bijzondere eenrichtingsverkeer ...
6. Daann 30 juni 2020 14:33

   auteur info

   • Daann

     Lid sinds: 04 apr 2018

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1069

     Gegeven: 307

   •    Aantal posts: 1.038

   Winkelvastgoed is 1 van de meest kansloze investeringen op dit moment. Zowel korte als lange termijn is zeer somber.
7. Chessplayer1992 30 juni 2020 15:46

   auteur info

   • Chessplayer1992

     Lid sinds: 15 nov 2018

     Laatste bezoek: 29 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 447

     Gegeven: 153

   •    Aantal posts: 1.479

   Bedankt voor je bijdrage en waardevolle inzichten ;)
8. [verwijderd] 1 juli 2020 07:26

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Dat vind ik heel erg kort door de bocht. Het is makkelijk om een sector zo weg te zetten, maar omdat iedereen dat al jaren doet onstaan hier juist mooie kansen volgens mij.
   
   

   quote:

   TechFocussed schreef op 30 juni 2020 14:33:

   Winkelvastgoed is 1 van de meest kansloze investeringen op dit moment. Zowel korte als lange termijn is zeer somber.
   

9. [verwijderd] 1 juli 2020 14:19

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Adjan schreef op 1 juli 2020 07:26:

   Dat vind ik heel erg kort door de bocht. Het is makkelijk om een sector zo weg te zetten, maar omdat iedereen dat al jaren doet onstaan hier juist mooie kansen volgens mij.
   
   [...]
   

   Eens, met neutrale/negatieve LfL bij 2% inflatiedoelstelling zit er ineens risico in het aandeel (want we extrapoleren er maar op los, no worries dat is menselijk) en dat wordt gewaardeerd in de aandelen. Omdat er een rendement van 7-8% gemiddeld geredeneerd wordt ontstaan spectaculair lage koersen. Simpel eigenlijk.
   
   
10. Daann 2 juli 2020 16:23

    auteur info

    • Daann

      Lid sinds: 04 apr 2018

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1069

      Gegeven: 307

    •    Aantal posts: 1.038

    Ja, het is een kansloze investering. De winkelhuren zullen hard zakken. Simpel vraag en aanbod principe. Meer faillsementen betekend minder vraag. Het evenwicht is vaak heel precair en heeft vaak maar een aantal druppels nodig om de emmer te laten overstromen. 30% huurverlaging eis van Blokker is een eerste en vele andere gaan volgen.
    
    Dat gezegd hebbende is het zeker wel een interressante trend. Waarbij ook veel te winnen is. Allereerst de short. En long op het moment dat de prijs interessant genoeg is om de panden van Vastned om te vormen tot huizen. De meeste panden staan immers op een A locatie.
12. junkyard 2 juli 2020 21:31

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Vastned management is al jaren 'druk' met waardecreatie door herontwikkeling naar woningen. Zie enkele citaten uit het jaarverslag 2019, zoveel woorden doet vermoeden dat Vastned aardig wat voor elkaar speelt op dit vlak:
    
    * Wij zijn heel erg blij met ons bezit op de Ferdinand Bolstraat en de dominante positie die we in de populaire woonwijk De Pijp hebben kunnen verwerven. Wij creëren daar waarde met woningen en het realiseren van meer huur.
    * Door te investeren in historische binnensteden draagt Vastned bij aan het behoud van cultureel erfgoed in de verschillende binnensteden. Tevens levert Vastned een positieve bijdrage aan de leefbaarheid en veiligheid in binnensteden door creatie en renovatie van woningen boven de winkels.
    * Daarnaast creëren wij woningen in binnensteden. Er moet in een stad gewoond worden, daar leveren wij op een bescheiden manier een bijdrage aan.
    * Portefeuille strategie: Opslagruimte op de eerste of hoger gelegen verdiepingen van de huidige units ombouwen tot woningen of kantoren.
    * Het investeren in onze panden, het realiseren van woningen en kantoren op de eerste en hoger
    gelegen verdiepingen dragen bij aan het behoud van het cultureel erfgoed, de leefbaarheid en veiligheid in deze historische binnensteden.
    * De kapitaalinvesteringen beperken zich bij Vastned tot investeringen die waarde toevoegen, zoals, ... , de creatie en renovatie van woningen en kantoren boven winkels.
    * Vastned investeert tevens in de creatie van nieuwe woningen boven de winkels, wat zorgt voor meer levendigheid en veiligheid in de winkelstraten na sluitingstijd. Hiermee voorziet Vastned ook in de toenemende vraag naar woonruimte in de historische binnenstad van grote Europese steden. Deze investeringen dragen bij aan het behoud van cultureel erfgoed en het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid in de steden. Tegelijkertijd wordt de functionele levensduur van de
    panden verlengd en de kwaliteit en verhuurbaarheid van de portefeuille verhoogd.
    
    En wat levert al deze mooie, dure management woorden op? In 2019 is inderdaad een bescheiden bijdrage geleverd:
    Gedurende 2019 zijn er twee appartementen gecreëerd door transformatie en zijn er twaalf appartementen en studio’s duurzaam gerenoveerd in Amsterdam en Utrecht.
    
    Dat zijn aardig wat woorden voor het inhuren van een klusteam voor het plaatsen van twee tussenwandjes en het opknappen van een paar appartementen na vertrek huurder,, tekenend voor de wijze waarop Vastned management waarde denkt toe te voegen met een jaarsalaris van € 1,5 miljoen. Daarnaast is de volgende verbouwing (in jaarverslag 2018 benoemd) niet langer vindbaar in het 2019 jaarverslag, en is het Vastned klaarblijkelijk niet gelukt om hier 'waarde te creëren' (en is alle moeite hier dus voor niets geweest):
    * Boven de recentelijk geopende NYX winkel in Rue Sainte Catherine 39 (Bordeaux), zullen vier duurzame appartementen worden gecreëerd in voorheen ongebruikte ruimte. Oplevering verwacht in Q4 2019.
    
    Dus nee, het herontwikkel potentieel naar woningen is niet groot, ondanks dat Vastned management hier graag mee koketteert.
    
    Begane grond winkelruimte is qua layout (slechts één groot raam naar trottoir) vaak niet geschikt, en winkelhuren liggen in de Vastned winkelstraten (zoals Kalverstraat, PC Hooft) vaak veel hoger dan woonhuren.
13. Daann 2 juli 2020 23:46

    auteur info

    • Daann

      Lid sinds: 04 apr 2018

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1069

      Gegeven: 307

    •    Aantal posts: 1.038

    Commerciële verhuur levert historisch gezien veel meer op per m² dan particuliere verhuur. Omvorming is dan nu ook niet aan de orde. Vastned zal alles op alles willen zetten om haar panden aan de zoveelste kledingwinkel te verhuren. Het grootste deel van deze zaken zijn in het huidige klimaat economisch niet rendabel. Dat betekend veel wisseling van huurders met iedere keer een lagere huurprijs.
    
    Op een gegeven moment is commerciële verhuur niet interessant meer en zal Vastned overstappen op de particuliere verhuur van zijn panden. Dit brengt minder op. Plus er zijn investeringen benodigd (sanitair etc.). Het is dan ook zeker geen beslissing die gemaakt gaat worden vanuit een luxe positie.
    
    
14. [verwijderd] 3 juli 2020 07:05

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    In plaats van een jaarsalaris van 1,5 miljoen lijkt me een aandelenpakket meer op zijn plaats als ik hier de reacties lees. Dat zou mijn suggestie zijn. Dan heeft hij tenminste wat meer feeling met de investeerders.
15. [verwijderd] 3 juli 2020 10:10

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    junkyard schreef op 2 juli 2020 21:31:

    Dat zijn aardig wat woorden voor het inhuren van een klusteam voor het plaatsen van twee tussenwandjes en het opknappen van een paar appartementen na vertrek huurder,, tekenend voor de wijze waarop Vastned management waarde denkt toe te voegen met een jaarsalaris van € 1,5 miljoen. Daarnaast is de volgende verbouwing (in jaarverslag 2018 benoemd) niet langer vindbaar in het 2019 jaarverslag, en is het Vastned klaarblijkelijk niet gelukt om hier 'waarde te creëren' (en is alle moeite hier dus voor niets geweest):
    * Boven de recentelijk geopende NYX winkel in Rue Sainte Catherine 39 (Bordeaux), zullen vier duurzame appartementen worden gecreëerd in voorheen ongebruikte ruimte. Oplevering verwacht in Q4 2019.
    
    Dus nee, het herontwikkel potentieel naar woningen is niet groot, ondanks dat Vastned management hier graag mee koketteert.
    
    

    Hilarisch inderdaad! Als je het zelf een keer hebt gedaan (commercieel pand aankopen, aanpassing bestemming, overleg architect, bouw, verhuur) dan weet je dat bedrijven als VastNed of WHA hier echt geen bestaansrecht hebben. Teveel kosten en niet optimale indelingen. Groene appartementen?
    
    Een beetje particulier met gezond verstand gebruikt kosten efficiënte materialen (hergebruik, veilingspul...) kent de juiste mensen (zelfstandig werkende vaklui die uit het oostblok komen voor een prikkie). Dán kan je leuk bezig zijn. Van deze dure lui die alles uitbesteden en de winst laten vloeien naar (bevriende!) aannemers moet je hier geen resultaat verwachten!
16. Branco P 3 juli 2020 13:51

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    het probleem bij woningen boven winkels op bestaande A1 locaties is dat de winkels vaak de gehele begane grond beslaan en de (voormalige) winkels op de verdiepingen dus niet meer ontsloten zijn. Om de verdiepingen te ontsluiten heb je een toegang nodig op de begane grond en zul je dus 5 tot 10 m2 dure winkelmeters (laten we zeggen: 1500 euro per m2 x 7,5 m2 = gemiddeld 11.250 euro per jaar) moeten laten vervallen. Als je een beetje pech hebt komen er nog extra meters te vervallen in verband met een verplichte tweede vluchtroute. Voor deze aanpassingen, die sowieso al veel geld kosten, heb je een vergunning nodig en bij het realiseren van een woning (of twee) moet je vaak ook een parkeerplaats kunnen realiseren omdat je anders geen vergunning krijgt. Je winkelhuurder is sowieso niet blij als hij mooie winkelmeters aan de voorzijde hiervoor moet inleveren. Vervolgens hebben die verdiepingen zelf vaak decennialang leeg gestaan en moeten dus volledig gerenoveerd worden. En uiteindelijk zit je dan met een pand waarin een zeer belangrijke winkelhuurder 99% van de huur betaalt en een huurder van een huurwoning daarboven 1% betaalt maar wel een potentieel risico vormt (geluidsoverlast, stankoverlast, per ongeluk in slaap vallen met een brandende sigaret).
    
    Het is al met al meestal geen haalbare c.q. verstandige business case. Beter hou je de bovenverdieping dan gewoon vrij voor in het geval je ooit in de toekomst een nieuwe winkelhuurder krijgt die extra opslag nodig heeft op die verdieping of die verdieping om andere redenen graag wil hebben. Zo blijf je maximaal flexibeler voor wat betreft je belangrijke winkelhuurder op de begane grond die uiteindelijk toch DE inkomstenbron is.
    
    
17. [verwijderd] 3 juli 2020 15:00

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Nee moet je ook zeker niet doen bij duur vastgoed, juist waardeloos vastgoed met veel m2 die je in veel kleine units kan verhuren. Zit je zo aan de 300-400 / m2 (en dat is bijvoorbeeld veel meer dan wat WHA vangt voor zijn m2). Probleem is dan wel weer ze bij WHA zoiets niet kosten efficiënt kunnen doen. Als ze het wel kunnen dan vraag ik mij af wat ze aan het doen zijn :)
18. Erwin2020 7 juli 2020 19:18

    auteur info

    • Erwin2020

      Lid sinds: 09 okt 2012

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 1

    De enige die geld heeft verdiend de afgelopen jaren aan Vastned is Harry Hilders. Vastned verkoopt opvallend vaak vastgoed aan Hilders. Weet iemand waarom?
19. MaantjeBovenHavanna 8 juli 2020 21:17

    auteur info

    • MaantjeBovenHavanna

      Lid sinds: 23 mrt 2020

      Laatste bezoek: 16 jan 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 65

      Gegeven: 44

    •    Aantal posts: 74

    Zonder de kennis van sommige leden hier in twijfel te trekken vind ik de generaliserende opmerkingen over winkelvastgoed in dit topic soms tenenkrommend. De winkelstraat in de gemiddelde binnenstad heeft het erg zwaar. In die zin geloof ik in marktwerking en zullen huurprijzen en vastgoedprijzen dalen; vastgoedeigenaren zullen moeten beseffen dat de wereld permanent is veranderd door E-commerce.
    
    Maarrr: Vastned begeeft zich in een heel ander speelveld, locaties en panden die waarde toevoegen aan je product. (Gevalletje €12,- voor een kop koffie op de Champs Elysees) Locaties waar het zien en gezien worden is, locaties waar merken zitten in het absolute A segment, die zich hier moeten vestigen om hun merkbelofte na te komen. Daarom zie ik die donkergrijze wolken die sommige hier wel zien persoonlijk NIET. Dat de overheadkosten ver omlaag moeten is wel een feit, ook van directiesalaris schrik ik. Zo belangrijk is de organisatie/strategie niet, de panden doen het werk. Desnoods een reorganisatie door een externe, bij beursgenoteerde bedrijven is het helaas vaak zo dat de organisatiestructuur elkaar de hand boven het hoofd houdt.
20. junkyard 8 juli 2020 23:13

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 03 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Locatie van Vastned portefeuille is inderdaad afwijkend, voor het overgrote deel van de portefeuille (qua waarde) zijn dit de duurste winkelstraten van Amsterdam, Parijs, Utrecht, Bordeaux, Antwerpen, Madrid, Lille, Brussel, Gent. De gedachte dat dit type winkelvastgoed defensiever en stabieler zou zijn, heeft de prijzen afgelopen jaren flink verhoogd. tot tienduizenden euro's per m2. De yield die hier tegenover staat is vele malen lager dan het regionale vastgoed, in Parijs voor veel panden slechts 3,0%. Het zijn eerder speculatieve prestige / kunst objecten geworden, steeds duurder geworden ondanks dat de rek uit de huren was, het is geen vastgoed met aantrekkelijke cashflow.
    
    Afgelopen jaren blijkt dit mooie vastgoed niet in alle gevallen goed verhuurbaar. Zo stond eerst het grootste / duurste pand in Madrid (Calle Serrano 36) een halfjaar leeg na vertrek van Salvatore Ferragamo, en in januari 2019 vertrok H&M uit het grootste / duurste pand van Parijs (Rue de Rivoli 118-120) waarna over geheel 2019 geen huur is ontvangen over dit pand en bij het nieuwe verhuurcontract (JD Sports) een 35% lagere huur is afgesproken (€ 2,0 miljoen per jaar in plaats van € 3,1 miljoen per jaar). Bij dat soort stroperige verhuringen en langdurige leegstand hoort geen yield van 3,0-4,0%, zeker wanneer Vastned zich financiert d.m.v. private placements met tarieven tegen de 3,0%.
    
    Ook in de betere winkelstraten in andere steden gaat verhuring niet gemakkelijk. Het tweede pand in Gent (Veldstraat 81) heeft ruim een jaar leeg gestaan (of staat het nog steeds leeg?), nadat Vastned het pand grondig heeft gerenoveerd na vertrek van de vorige huurder in 2018. Ook in Antwerpen staan de huren onder druk, de Schuttershofstraat heeft wat aantrekkingskracht verloren, en Vastned heeft hier ook een pand wat al tijden leegstaat (na renovatie):
    
    atv.be/nieuws/leegloop-in-de-schutter...
    www.vastned.be/nl/vastgoed/beschikbar...
    
    Het blijven natuurlijk mooie panden in mooie straten, maar het is hier ook goed mogelijk dat markthuren en waarden dalen, waarna markthuren en waarden overigens nog steeds peperduur zijn. De huur/waarde dynamiek is daarbij zeker anders dan regionaal vastgoed. Maar het conversie potentieel en de yield is aantrekkelijker bij het regionale vastgoed, bij proactief beheer met gedegen visie kan hier meer waarde aan worden toegevoegd, bij het 'core city' vastgoed laat Vastned management dit graag over aan verhuurmakelaars als CBRE en JLL.
21. Stockboer 8 juli 2020 23:48

    auteur info

    • Stockboer

      Lid sinds: 04 sep 2016

      Laatste bezoek: 23 sep 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 25

      Gegeven: 12

    •    Aantal posts: 354

    De hele portefeuille liquideren en de opbrengsten uitbetalen aan de aandeelhouders, dat is de enige manier om aandeelhouderswaarde te creëren in dit fonds.