junkyard schreef op 24 oktober 2022 21:17:
[...]
Vastned is erg gevoelig voor de gewijzigde marktomstandigheden, door:
* LTV relatief hoog op 43,0% t.o.v. Vastned maximum 40,0%, LTV van 40,0% wordt ook door de markt als redelijk plafond beschouwd.
* NIY in portefeuille relatief laag op 4,0% terwijl de portefeuille deels oververhuurd is (> kans op waardedaling, hogere LTV).
* Financiering bijna 40% op variabele rente, deel met vaste rente aflopend in 2024 t/m 2026.
Vastned zou vastgoed moeten verkopen om tot de 40,0% LTV te komen, zeker bij waardedaling van de portefeuille. Minder vastgoed betekent minder huurinkomsten, terwijl de financieringslasten zullen toenemen door de korte financiering. Daarnaast kan Vastned vanaf 2024 last krijgen van het gewijzigde fbi-regime.
Dit betekent dat het resultaat per aandeel komende jaren zal dalen t.o.v. de € 2,00 die in 2022 wordt voorzien. Aandeelhouders wensen juist een hoger resultaat bij een stijgende rente omdat elders hogere rendementen worden genoten (10y staat is in 2022 gestegen van 0,0% naar 2,6% en risico opslagen zijn gestegen door volatiele markten), waardoor Vastned beurskoers wegzakt zodat vraag/aanbod bij elkaar komt en instappers dit hogere rendement realiseren.
Vastned is verwijtbaar dat de LTV niet eerder onder controle is gebracht en dat Vastned afgelopen jaren peperdure panden bleef aankopen, zo ging Taco graag shoppen in Le Marais met aankopen tegen 3% NIY. Maar ook in 2022 heeft Vastned meer aangekocht dan verkocht, de Zuidplein aankoop (op aangeven van Aat van Herk?) kostte meer dan de desinveringen in 2022.
Daarnaast had Vastned de financeringsrente beter en langer vast kunnen leggen, de meeste partijen zagen begin dit jaar hogere risico's naderen met verhoogde kansen op stijgende rente (o.a. door afloop ECB opkoopprogramma) en hebben hierop gereageerd door extra geld op te halen in Q1. Vastned bleef stilzitten, maar heeft wellicht minder goede toegang tot kapitaalmarkten aangezien Vastned afgelopen jaren vooral 'private placements' in de markt zette (tegen tarieven die ca 2% hoger lagen dan public placements van fondsen als URW / Klepierre).