Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Corné van Zeijl - Home sweet herstel?

1. [verwijderd] 27 maart 2009 01:42

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Redactie IEX.nl schreef:

   Home sweet herstel?
   
   Corné van Zeijl - 26 mrt, 14:00
   
   "Wat gaat de Amerikaanse huizenmarkt doen? De tekenen zijn gunstig, maar we zijn er nog niet..."
   
   www.iex.nl/columns/columns_artikel.as...
   
   

   Heb al verschillende keren gezegd dat het echte herstel begint met een bodemvorming/ommekeer in de amerikaanse huizenmarkt, dus nu moet ik me ook bij mijn eerdere uitspraken houden. Nu is het indeed nog maar een heel klein knikje, maar het komt wel op het moment dat het vertrouwen weer een beetje terug begint te komen en daarbij de hypotheekrente in de states erg laag is (30 jaar vast voor 4.85, laagste niveau ooit). Door foreclosures en het feit dat mensen op een gegeven moment om wat voor reden dan ook op een gewoon moeten verhuizen, begint de huizenmarkt vanzelf weer door te schuiven. Het aantal verkopen zal daarom nu snel weer groeien (ook al omdat mensen net als vogels nesteldrang hebben en het is het seizoen), prijzen kunnen misschien nog ietsje dalen, maar ook die zijn aan het uitbodemen. Ik geloof wel dat de draai in de States gemaakt is, maar of wij al zover zijn, daar heb ik wel mijn twijfels aan. De Amerikanen zaten er eerder in en volgens mij geldt hierbij het FIFO principe, First In First Out.
2. [verwijderd] 27 maart 2009 01:51

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   En schiet me nog te binnen, gevolg zou zijn dat banken minder hoeven af te schrijven, ratings omhoog gaan, minder geld voor een rescueplan nodig is, etc. Mmm, klinkt niet gek.
3. [verwijderd] 27 maart 2009 11:26

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   stokroos schreef:

   Ik word eerlijk gezegd een beetje moe van al die anoniemen die maar blijven verkondigen: het ergste moet nog komen! Zeker als dit als argument wordt gebruikt om het stuk van één van de columnisten te kwalificeren als trash, vind ik dat ronduit slap.
   
   Geef dan eens een paar argumenten waarom het ergste nog moet komen? Ik ben echt heel erg benieuwd!
   
   Ook ik geloof heus niet dat we er al zijn, maar tekenen van enig herstel (wellicht tijdelijk) zijn duidelijk zichtbaar en niet te ontkennen! Genoeg voors, maar noem nu eens wat tegens?
   

   Hier wat 'argumenten';
   
   www.usmarkets.nl/Artikelen/Marktanaly...
   
   
   
   www.uitzendinggemist.nl/index.php/sea...
   
   (bekijk op 'uitzending gemist' de aflevering op 8-2-2009 van het programma 'boeken' van de vpro waarin wim Brands in gesprek gaat met de historicus Eric Mecking over de depressie die er komt en de gevolgen voor o.a. de huizenmarkt).
   
   
   www.nrc.nl/binnenland/article1853449....
   
   
   www.nrc.nl/achtergrond/article1853451...
   
   ARTIKEL:
   De Huizenmarkt in Nederland – door Jan van Gemeren
   
   e enorme kredietexpansie heeft in vele landen (VS, Engeland, Spanje maar ook Nederland) geleid tot een fors hogere huizenprijs vanaf 1998 tot
   2006/2007. Banken voelde zich door de lange duur van prijsstijgingen ook op geen enkele manier gehinderd door enige voorzichtigheid of pessimistisch denken en bleven graag voldoen aan de vraag naar krediet om de steeds duurder wordende huizen mee te betalen.
   
   In de VS liep de machine lange tijd gesmeerd, vooral door de lage rente, echter in het najaar van 2005 begon de motor te sputteren maar zelfs toen ontstond er geen angst bij banken of beleggers, sterker nog het jaar 2006 was het beste rommel-hypotheken-jaar ooit. Beleggers kochten deze hypotheken alsof er geen morgen meer zou komen en banken produceerde hypotheken om aan de vraag van beleggers te voldoen. Ja u leest het goed de beleggerwereld was eigenlijk op zoek naar deze hypotheken die verpakt werden in obligaties. Maar wij hebben het nu over de Amerikaanse huizenmarkt terwijl dit artikel toch echt
   over de Nederlandse huizenmarkt moet gaan. Toch kunnen we niet om de feiten heen die we
   tot nu toe gezien hebben in de Amerikaanse huizenmarkt en dus zullen we ze moeten gebruiken.
   
   
   
   De eerste tekenen van een afkoelende huizenmarkt ontstaan op het moment dat de periode
   waarin huizen te koop staan zich oprekt. Dat deed eind 2005 en begin 2006 zich voor het eerst voor in de VS en ook op dit moment is er in Nederland duidelijk sprake van het langer te koop staan van huizen. De goedkoopste huizen die beschikbaar zijn voor de instappers gaan overigens nog betrekkelijk eenvoudig naar de nieuwe eigenaar maar
   alles boven de €250.000 is moeilijk geworden en boven de €500.000 staat de huizenmarkt in Nederland eigenlijk stil. De eerste Nederlandse makelaars moeten stoppen met hun activiteiten, ja zelfs zeer grote kantoren gaan al failliet of geven aan te gaan stoppen met het bemiddelen tijdens een huizenkoop of verkoop. Ook de woningsite Dimo.nl heeft het bijltje er bij neer moeten gooien terwijl het adverteerde met 150.000 woningen echter door de stil gevallen markt verdiende de site ook niets meer en moest dus stoppen van de curator. Maar is onze markt ook zo “opgeblazen” als de Amerikaanse markt? We proberen voor u het antwoord te vinden op deze vraag.
   
   De huizenprijs ten opzichte van het inkomen.
   
   In 1987 werd er door de gemiddelde Nederlander Hfl.42.000 verdiend dus zo’n €19.000 en op dat moment was de prijs van een gemiddeld huis Hfl 145.000 (€65.000). De som laat zich eenvoudig uitreken en we zien dus dat er 20 jaar terug ongeveer 3.5 keer het gemiddelde salaris werd betaald voor een huis. In 2007 is dat gemiddelde inkomen opgelopen tot ongeveer €30.000. Met een vermenigvuldiging van 3.5 die we in 1987 normaal vonden komen we dan net boven de €100.000 uit echter in 1987 werden de meeste hypotheken
   afgesloten op 1 inkomen en tegenwoordig is het vaak zo dat er 2 inkomens zijn. Laten we dus voor de veiligheid 3.5 & 3.5*50% (het tweede inkomen voor de helft meenemen) aanhouden als iets dat een reële prijs is voor een huis. Met die rekensom komen we uit op een gemiddelde prijs van een kleine €160.000 (5.25*30.000).
   
   Toch is door de stijging van de huizenprijs in de laatste 10 jaar de prijs van een gemiddeld huis al ongeveer €250.000 geworden en zitten we dus ver boven de “normale” €160.000. Dat is dus geen 3.5 keer het inkomen maar ruim 8 maal een jaarinkomen van €30.000. Als we dan onze aanname er bij pakken dan zien we dus dat 5.5 keer het hoofdinkomen wordt betaald en dat daarbij nog 5.5 maal 50% van het tweede inkomen wordt betaald. De gemiddelde huizenprijs lijkt op basis van onze aanname dus veel te duur te zijn, misschien zelfs wel 35-40%!
   
   Sinds midden jaren vijftig hebben Nederlandse huizenbezitters de grootste prijsstijging ooit meegemaakt. Een huis uit 1947 brengt nu ongeveer 28 keer zoveel op. Kostte dat huis toen 9.000 euro, in 1965 was dat opgelopen tot 20.000, in 1973 tot 30.000, in 1982 tot 57.000 en in 2008 tot 250.000 euro.
   
   Zojuist berekende we dus dat wel heel veel wordt betaald voor een gemiddeld huis in Nederland en het probleem is dat deze koopsom van de aangekochte huizen volledig wordt gefinancierd.
   
   Volledig gefinancierd? Ja, sterker nog ergens in 2001 werd het punt bereikt waarop de financiering (vooral bij de Rabobank was veel mogelijk) van het aangekochte woonhuis de verkoopprijs zelfs oversteeg.
   
   Wij Nederlanders lenen dus al jaren meer dan de koopprijs van onze huizen en dat is natuurlijk levensgevaarlijk. Gevaarlijk is deze agressieve manier van financieren omdat bij een eventuele daling van de huizenprijs er dus al snel een aanzienlijk negatief vermogen zou kunnen gaan ontstaan indien er geen spaarcenten op de bank zijn blijven staan.
   
   Dat negatieve vermogen is dus eigenlijk direct na de aankoop van het huis al aanwezig omdat de financiering groter is dan de kostprijs van het huis echter door de stijging van de huizenprijs hebben veel huizeneigenaren deze achterstand snel weten in te halen. Nu de prijs van de huizen echter niet meer stijgen hebben we een probleem. De laatste instappers blijven dus met hypotheeksom-en-verkoopprijs-koopwoningen een negatief vermogen zitten. De daling van de huizenprijs in Nederland is nog niet echt begonnen maar er beginnen aanwijzigen te komen die zeer sterk lijken op eerste tekenen van de verzwakking die we al eerder zagen in de Amerikaanse en Engelse huizenmarkt.
   
   
   
   Een zeer duidelijke indicatie van de moeilijke huizenmarkt in Nederland zien we als we de
   kopers tegenover de verkopers van huizen zetten. Op dit moment zijn er 11.81 maal meer huizenverkopers geregistreerd dan dat er belangstellende kopers staan geregistreerd bij makelaars. Een cijfer waar wij van schrikken. We hebben ook eerder momenten gehad van een totaal overspannen huizenmarkt. In maart 1998 bleek dat er tegen elke koper maar 1.8 verkoper beschikbaar was in de huizenmarkt. In 1998 stegen de huizen met ongeveer 20% in waarde maar wat kan en gaat er van de waarde van een huis af als er tegen elke koper bijna 12 verkopers staan. Precies een jaar terug was deze stand overigens 7 verkopers tegen 1 koper. Door de angst bij
4. [verwijderd] 27 maart 2009 11:28

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   vervolg onderstaand artikel van JvG.:
   
   Door de angst bij potentiële huizenkopers valt de huizenmarkt dood en zo moest het Kadaster vorige week meldde dat het aantal transacties met 47% is gedaald in januari tov vorig jaar.
   
   Financiering
   
   Om de steeds verder oplopende prijs van huizen te kunnen blijven financieren hebben de banken alle registers opengetrokken. Zowel in de VS als in Nederland kende de banken tot en met eerste kwartaal 2007 geen enkele schroom in de krediet verstrekking en kon bijna iedereen krijgen wat hij of zij wilde lenen. In het onderstaande overzicht ziet u hoe de
   huizen werden gefinancierd in 2006 en opnieuw schrikken wij. De banken hebben, om de financiering mogelijk te maken, driekwart van de verdeling-hypotheekvormen-in-2006
   hypotheken in Nederland voorzien van een nietaflosbaar gedeelte en zelfs 44% lost helemaal
   niets meer af van de uitstaande hypotheken in 2006. Banken zijn de financiering op gaan rekken tot een niveau dat niet meer kan, zeker niet als
   het onderpand niet meer in waarde stijgt. Banken lopen immers een enorm risico met het verstrekken van kredieten die de waarde van het onderpand overstijgen.
   
   Omvang van de schuldenberg
   
   Nederland is een ongekend vriendelijk land als het gaat om de fiscale behandeling van de hypotheek. Om eigenwoning bezit te bevorderen heeft de regering vele jaren terug besloten de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar te maken waardoor de betaalde rente wordt verrekend waardoor we netto veel voordeliger uit zijn. We kunnen door deze regeling dus veel meer lenen voordat we aan het netto-aanvaardbare bedrag zijn dat we kunnen lenen ten opzichte van ons inkomen.
   
   U kunt zich voorstellen dat als de fiscale aftrek van de hypotheekrente zou stoppen dat de
   huizenmarkt in een diep gat zou vallen zoals dat ooit in Zweden gebeurde na een soortgelijke actie van de overheid.
   
   In de laatste 10 jaren heeft de hypotheekschuld een enorme vlucht genomen en zijn wij nu het
   enige land ter wereld (!!!) dat een grotere hypotheekschuld heeft dan het BNP. In absolute be-
   dragen gaat het om een hypotheekschuld van €160mrd in 1996 terwijl dat aan het einde van
   2008 was opgelopen tot €578mrd met een BNP van ongeveer €550mrd. Een land als Frankrijk scoort zo ongeveer 30% van zijn BNP als hypotheekschuld.
   
   Waarom is die huizenmarkt toch zo belangrijk?
   
   Huizen geven mensen niet alleen een dak boven hun hoofd maar ook is het huis vaak een spaarpot. Vele huizen die wel gefinancierd zijn maar boven de financieringssom zijn uitgestegen zijn een soort van spaarpot. Soms maken mensen
   deze spaarpot leeg (door de hypotheek op te trekken) maar in ieder geval geeft het mensen een behaaglijk gevoel dat ze vermogen bezitten.
   
   Onze Westerse economieën worden door de consumerende particulier gedragen, een kleine 70% van ons BNP wordt door particulieren bij elkaar geconsumeerd. De consument is dus in de kapitalistische wereld de spil waarom alles economisch draait, natuurlijk zijn er overheden die geld uit geven maar per saldo is niets zo bepalend als de consument.
   
   Door de zwakke huizenmarkt in de VS hebben we gezien wat dat allemaal kan veroorzaken want niet alleen de personen die de hypotheek die ze hebben niet meer kunnen opbrengen zijn geraakt, nee de hele economie heeft een pak ellende over zich heen gekregen nu die huizenprijs zo hard is teruggevallen (gemiddeld ongeveer 25% in 2 jaar met uitschieters tot 50%!). Amerikanen voelen zich verarmd en stoppen met consumeren en de
   economie komt stil te liggen en krimpt daardoor met alle gevolgen van dien voor het bedrijfsleven.
   
   Deze vicieuze cirkel lijkt ook in Nederland op gang te zijn gekomen. De huizenprijzen stijgen niet meer, het aanbod wordt steeds groter en potentiële kopers zien de bui hangen en wachten met toeslaan. De Rabobank bevestigde recent dat zij ook inderdaad ruim 30% minder hypotheken hebben verkocht. De Rabobank geloofde overigens afgelopen zomer nog in een kleine prijsstijging van de huizen in 2009 maar officieel gaat men nu
   uit van een daling van de huizenprijs van 3.5% in 2009.
   
   Huizenprijsontwikkeling procentueel
   
   Het in november 2008 uitgekomen Wegwijs Magazine rekende zijn lezers voor dat de huizen
   in Nederland op dit moment ruim 30% te duur zijn. Nu hebben wij recent ook artikelen gelezen waarin de schrijvers beweren dat er zo maar 60% van de huizenprijs afkan. Hoe zij hier op komen is heel simpel want men gaat uit van 3.5 maal het
   inkomen aan het einde van de jaren tachtig als gemiddelde huizenprijs en laten dat nu weer los op de huizenprijs zonder rekening te houden met
   een tweede inkomen. Maar kan 60% lager dan niet? Ja hoor, dat is zeker niet onmogelijk.
   
   Als we nou eens kijken naar voor en na de Grote Depressie dan zien we dat in 1926 de huizenmarkt in de VS (Florida) in elkaar klapte en er bleef 20% van de oude topprijzen over bleef. Kijken we naar het zeer recente verleden in Japan dan weten we
   dat daar 13% overbleef van de topprijzen nadat de huizenprijzen in 1993 hard begonnen te dalen en in 2000 hun bodem vonden. Dus een daling van 10 tot 20% zou een milde daling zijn na alle stijging in de achter ons liggende periode. In de jaren tachtig daalde de huizenprijs zeer fors nadat de rente fors opliep en leverde de huizenprijs meer dan 30% in.
   
   De zorg die wij willen uitspreken is dat er heel veel tekenen zijn die wijzen op een forse ophanden zijnde daling van de huizenprijs en dat er een nauwe link ligt tussen huizenprijs en bestedingen door particulieren.
   
   De Nederlandse Bank schreef in haar rapportage in het tweede kwartaal van 2007 dat vertrouwen aan de basis ligt van bestedingen. DNB constateerde ook dat het consumentenver-
   trouwen in Nederland 6 maanden vooruit loopt op consumptieve uitgaven.
   
   Het CBS peilt het consumentenvertrouwen en dat cijfer belandde op een dieptepunt in februari 2003 en stond toen op -39. In maart 2003 bereikte de AEX een dieptepunt omdat veel
   mensen zeer negatief waren over de economie. In 2003 constateerde het CBS dat vooral de aandelenkoersen zorgden voor de -39 want alleen al door de aandelenkoersen daalde dit cijfer al tot -20. De huizenmarkt zorgde toen voor -1 op het cijfer en had dus eigenlijk geen effect op het cijfer.
   
   Als we nu kijken naar oktober 1982 dan zien we een cijfer van -42 voor het algemene consumentenvertrouwen waarbij vooral de schade werd opgelopen door de arbeidsmarkt (-22) en de huizenmarkt (-17) terwijl aandelen geen rol speelde.
   
   Nu met de dreiging van oplopende werkloosheid, slechte beursomstandigheden en een huizen
   markt die in zwaar weer dreigt te raken lijkt het slechts een korte tijd te vragen voordat we het
   record van oktober 1982 zullen verbreken. Het consumentenvertrouwen startte in 2008 op -5
   met een dieptepunt in juli van -32 met een voorzichtige verbetering tot -23 in september
   maar in januari 2009 staat het consumentenvertrouwen weer op -30.
   
   Als we nu kijken naar de rapportage van DNB waarin zij stellen dat de bestedingen met 6 maanden vertraging achter het vertrouwen aanlopen dan blijken ze geen maand gelogen te hebben want de daling die zich in april en mei inzette heeft zich nu ten volle uit laten werken op de economie en heeft eigenlijk de economie compleet verlamd.
   
   Met het slechte cijfer van januari lijken we tot zeker in de komende zomer niets te mogen ver-
   wachten van de consument. De gevaarlijk hoge huizenprijzen zouden misschien zelfs wel eens voor extra ellende kun gaan zo
5. [verwijderd] 29 maart 2009 19:08

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Hoedt u voor de wolven in schaapskledij.
   
   www.cente.nl/index.php?option=com_con...
6. [verwijderd] 29 maart 2009 20:03

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Turning point?
   
   Sunday, March 29, 2009
   
   Wallstreet Journal: Economy Raises Tentative Hopes A Trough Is Finally In SightJust as the U.S. recession is set to become the longest since the Great Depression, some economic signs are encouraging, if tentative.
   
   April will mark the 17th month of the recession that began in December 2007, making it the lengthiest downturn of the post-Depression era. For the most part, forecasters don't see U.S. economic growth turning positive until early autumn, and even then, expect the unemployment rate to hit double digits this year or next.
   
   Last week, though, has brought a spate of good economic news. Consumer spending rose marginally in February, the Commerce Department said Friday, as did consumer sentiment in a household survey by Reuters and the University of Michigan. The housing market also appears to have stabilized from its free fall, and an uptick in orders for big-ticket items is helping raise hopes of a future pickup in manufacturing.
   During a meeting with President Barack Obama and other bank executives Friday at the White House, Bank of America Corp. Chief Executive Ken Lewis and Northern Trust Corp. CEO Rick Waddell expressed cautious optimism that the economic downturn was either at or near the bottom of the cycle, according to people at the meeting.
   "There's growing evidence supporting the optimists' view, and I am surprised at that," said Robert J. Gordon, an economist at Northwestern University and a member of the National Bureau of Economic Research committee that is the official arbiter of when recessions begin and end. "I was sort of in the pessimists' camp until I started looking at things."
   He points to one indicator in particular with a remarkable track record: the number of Americans filing new claims for unemployment benefits. In past recessions, it has hit its peak about four weeks before the economy hit a trough and began to grow again. As of right now, the four-week average of new claims hit its peak of 650,000 in the week ended March 14. Based on the model, "if there's no further rise, we're looking at a trough coming in April or May," he said, which is far earlier than most forecasts currently anticipate.
   But a turn toward positive growth is not the same as a recovery, particularly now with the current 8.1% unemployment rate at a quarter-century high and marching higher by the month. Nariman Behravesh, chief economist at IHS Global Insight in Lexington, Mass., says unemployment could hit 10.5% by late next year, even if the economy is growing at a 3% rate by that point.
   "What comes next, I'm afraid, will be the mother of all jobless recoveries," said Bernard Baumohl, chief global economist at the Economic Outlook Group in Princeton, N.J. "While we may emerge from recession from a statistical standpoint later this year, most Americans will be hard-pressed to tell the difference between a recession and recovery the next 12 months."
   In a reflection perhaps of households' angst, the personal saving rate in February was 4.2% of disposable income, compared with the near-zero rates seen during the boom. A survey to be released Saturday by AlixPartners, a business-advisory firm, shows Americans' "new normal" spending levels will return to just 86% of pre-recession levels in the next 10 years.
   Income growth is showing signs of weakness after a decent performance in the past year. The Commerce Department said personal after-tax income fell 0.1% in February, its third decline in four months, and a reflection of U.S. companies' aggressive cost-cutting amid a difficult business environment. But aggressive efforts by the government and the Federal Reserve to counteract the financial-market meltdown are seen as kicking in to help offset that.
   The Dow Jones Industrial Average has rebounded by some 20% from its lows, though it lost some ground on Friday, and credit markets have calmed as well. The $8,000 tax credit included in the stimulus package for those who purchase a home before Dec. 1 is helping to draw buyers into the market, while mortgage applications to purchase or refinance a home jumped 32% last week, boosted by the Fed's efforts to drive down mortgage rates.
   Even so, IHS Global Insight estimates GDP fell at a 7%-8% annualized rate in the first quarter, topping the fourth quarter of 2008's steep 6.3% drop, as weakness shifts from consumers to businesses. Business investment and exports could both post nearly 30% annualized declines, Mr. Behravesh said, a severe restraint on growth, even if the largest component of GDP -- consumer spending -- is flat or shows modest growth.
   
   "We've passed the period where every indicator is plummeting, and that's good news," he said. "We may not be exactly at the turning point, but we're getting pretty close to it."