pindakaas schreef op 25 juli 2014 10:12:
[...]
Beste Le Sorbequet dit is zo'n onzin dat ik nu maar direct de stap heb genomen om lid bij IEX te worden zodat ik kan reageren.
Heb ik wel verstand van zaken? Ik werk al 15 jaar in de bouw/ontwikkeling waarvan de laatste jaren in een directiefunctie. Ik heb misschien ook wel enig verstand van zaken.....?
Jij husselt wat met cijfers en komt tot de conclusie dat het een mooie deal is? Er is meer dan alleen bouwkosten beste Le S! Ik leid uit het bericht af dat BAM het pand als ontwikkelaar op de balans had staan. Dan horen daar dus nog vele bijkomende kosten bij (architect, leges, aankoop grond, inrichting terrein, rentelasten, makelaarskosten etc etc). Jij focust je enkel op de bouwkosten. Die zouden met ruim € 1.000,- per bruto m2 overigens echt niet super hoog of laag zijn. Eerder vrij laag als je bedenkt dat het pand al enkele jaren geleden gebouwd is.
Daarnaast wordt ook binnen dezelfde transactie voor € 25 mio een terrein van 2 ha (20.000m2!!, het engelstalig bericht heeft het over 6 acres wat ca. 24.000 m2 is) geleverd waar 8.000 m2 kantoor gebouwd mag worden. Ik weet niet wat de grond in het UK waard is maar het terrein zou in NL toch zeker €4 à €5 mio ex BTW waard kunnen zijn. Dat maakt de opbrengst voor dat kantoor nog lager! En is die 25 miljoen in of ex BTW? Staat er allemaal niet bij...
MAAR: als ik het NL bericht lees dan heeft BAM het over 6.000m2 kantoor (bruto of netto verhuurbaar? dat wordt niet gemeld) terwijl jij het over bijna 16.000m2 hebt? Het engelstalig bericht spreekt van 66.000 sq ft (10sq ft is 0,93m2). Volgens mij gaat er bij jouw omrekenen ook het nodige mis?. Enfin, als ik uit ga van 6.000m2 dan lijkt er wel een aardig nette prijs te zijn betaald. Vergeet daarbij niet dat het pand al in 2009 op risico is ontwikkeld en nu voor 85% verhuurd is. Hoeveel rente heeft die ontwikkeling al opgeslokt? Hoeveel leegstand is er geweest?
Kortom het is fijn dat er pand van de balans is maar om nu te concluderen dat het een gouden deal is (wat het misschien wel is), is wat kort door de bocht. Daar heb je wat meer informatie voor nodig.