rood blauwe elepsis logo Belegger.nl
Uitgebreid zoeken
Aandeel

NSI NL0012365084

Laatste koers (eur)

22,000

  • Verschil

    -0,100 -0,45%

  • Volume

    90.524 Gem. (3M) 41,2K

  • Bied

    21,750  

  • Laat

    22,200  
+ In watchlist

2023

578 Posts
Pagina: «« 1 ... 8 9 10 11 12 ... 29 »» | Laatste | Omlaag ↓
  2. forum rang 5 The Third Way... 26 april 2023 11:45

    • The Third Way...

      Lid sinds: 18 dec 2009

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1639

      Gegeven: 507

    •    Aantal posts: 4.176

    quote:

    Lamsrust schreef op 25 april 2023 13:22:

    [...]

    Ten opzichte van de fbi status daalt de commerciele IFRS nettowinst met 25.8%, nl. het statutaire vpb tarief. Een deel van deze 25.8% wordt elk jaar cash afgedragen als vennootschapsbelasting en een deel wordt geboekt als fiscale latentie, i.e. het verschil tussen de commercieel afschrijving (wellicht nihil) en de fiscale afschrijving. Bij een waardering van NSI op een P/E multiple, daalt de koers ceteris paribus inderdaad met plm. 25% omdat de IFRS netto winst 25% lager wordt, ondanks het feit dat van deze 25% maar plm. 50% daadwerkelijk aan tax betaald wordt.

    Tenzij analisten met deze fiscale aspecten rekening houden uiteraard. Helaas is fiscaliteit voor de meeste analisten een black box dus daar zou ik niet veel van verwachten.
    In het boek over Wereldhave had ik een hoofdstuk geweid aan de problematiek van diens FBI boekhouding. Indien er op een 'normale' manier zou worden afgeschreven, dan zou er nauwelijks winst VOOR belasting overblijven. Ook blijkt dan dat de dividend uitkering ver boven die winst voor belasting uitkomt. (Nogal logisch dat Wereldhave niet zo bang is voor hogere belastingen.) En dan nu dus zoals je hierboven aangeeft ook nog eens belastingheffing.

    Bij NSI zal het effect veel minder zijn aangezien er hier veel minder gespendeerd wordt aan de relatief snelle afschrijvingen fit-out, aangezien die taak voornamelijk bij de huurders ligt. Toch wel een disruptief aandachtspunt...
  4. forum rang 4 junkyard 27 april 2023 11:11

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    quote:

    Lamsrust schreef op 25 april 2023 17:14:

    Alhoewel ik van de recente projectontwikkelingsactiviteiten geenszins onder de indruk ben en de kosten van het hele apparaat te hoog vind, heb ik toch een eerste positie genomen op E 20,90. Een BAR van 8% voor Amsterdams kantorenvastgoed lijkt mij op de lange termijn prima renderen.
    Mooi te zien dat hier bredere interesse lijkt te ontstaan in NSI, waarschijnlijk ontstaan door de nieuwe dieptepunten in NSI beurskoers.

    Bij notering op 45% boekwaarde en een LTV van 26,4% worden de assets gewaardeerd op 60% van boekwaarde, zonder rekening te houden met lagere marktwaarde schulden (ivm grotendeels vastrentend tegen tarief beneden huidig marktniveau). Bruto yield is 6,4% op basis van boekwaarde, bij 60% boekwaarde is de bruto yield dus 10,7%. Bij een EPRA cost ratio van 28,2% is dit een netto yield van 7,7%. De BAR die je noemt lijkt dus (afgerond) een netto ipv bruto rendement weer te geven, ten opzichte van huidige beurswaarde.

    ERV ligt 10% boven huidige huren (o.a. door leegstand) en wordt deels ingelopen door indexering, wat yields kan verhogen.

    NSI lijkt daarmee een koopje, indien NSI de bezetting op peil weet te houden en verhuurt in lijn met ERVs.
  5. Gunther 27 april 2023 11:40

    • Gunther

      Lid sinds: 25 jun 2007

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 252

      Gegeven: 192

    •    Aantal posts: 1.480

    NSI aangekocht. Samen met ECP en Ares Capital Corp een mooie uitbreiding van mijn REITS portefeuille.
  6. forum rang 6 Lamsrust 27 april 2023 17:37

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3800

      Gegeven: 595

    •    Aantal posts: 2.828

    quote:

    junkyard schreef op 27 april 2023 11:11:

    [...]

    Mooi te zien dat hier bredere interesse lijkt te ontstaan in NSI, waarschijnlijk ontstaan door de nieuwe dieptepunten in NSI beurskoers.

    Bij notering op 45% boekwaarde en een LTV van 26,4% worden de assets gewaardeerd op 60% van boekwaarde, zonder rekening te houden met lagere marktwaarde schulden (ivm grotendeels vastrentend tegen tarief beneden huidig marktniveau). Bruto yield is 6,4% op basis van boekwaarde, bij 60% boekwaarde is de bruto yield dus 10,7%. Bij een EPRA cost ratio van 28,2% is dit een netto yield van 7,7%. De BAR die je noemt lijkt dus (afgerond) een netto ipv bruto rendement weer te geven, ten opzichte van huidige beurswaarde.

    ERV ligt 10% boven huidige huren (o.a. door leegstand) en wordt deels ingelopen door indexering, wat yields kan verhogen.

    NSI lijkt daarmee een koopje, indien NSI de bezetting op peil weet te houden en verhuurt in lijn met ERVs.
    De BAR die ik noemde was globaal berekend voor het Amsterdamse deel van de portfolio, welk deel ik het meest belangrijke deel van de portfolio vind. Immers de Amsterdam concentratie van prime kantoren neemt eerder toe dan af.Als je bijvoorbeeld kijkt naar de top advocatenkantoren, dan zitten die vrijwel alleen nog maar in Amsterdam.

    Aangaande vastgoed ben ik namelijk van mening dat je moet investeren in de allerhoogste kwaliteit en dat is wat kantoren betreft Amsterdam dan wel een succesvolle campus zoals de HTCE.

    Ik heb in 2021 inderdaad alle directe kantoreninvesteringen verkocht, maar investeer nu weer in kantoren, ditmaal via de beurs omdat daar de prijzen al gereset zijn waar dat in de directe markt nog niet het geval is. Ik besef me terdege dat de hele portfolio van NSI niet de allerhoogste kwaliteit heeft, ook niet het Adam deel. Maar nu ik op het Adam deel een BAR van plm. 8% kan plakken vind ik dat wel interessant.

    Overigens daalt de koers nog steeds, dus maar weer eens bijkopen rond de EUR 20.
  8. Economische Vluchteling 28 april 2023 10:20

    • Economische Vluchteling

      Lid sinds: 05 mrt 2015

      Laatste bezoek: 14 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 102

      Gegeven: 79

    •    Aantal posts: 587

    Ook wat er bij op 20.25.

    Beweging omlaag heeft denk ik met situatie commerciele REITs in de US te maken.

    Dure kantoren aan de kuststeden gefininancierd met veel schulden hebben het vrij zwaar vanwege overaanbod na Corona, tech ontslagrondes en overall onaantrekkelijkere situaties in de grote steden.
    Vornado, toch een vrij serieuze partij heeft zijn dividend volledig geschrapt, maar doet wel een buyback.
    Verder heeft Brookfield ook gedefault op bepaalde leningen. Dus behoorlijk slecht sentiment daar, Daar bewegen we op mee, terwijl de situatie hier voor NSI aanzienlijk anders is. Dit moet op den duur wel weer herstellen.

    www.zerohedge.com/markets/vornado-sha...
    www.bloomberg.com/news/articles/2023-...
    finance.yahoo.com/quote/VNO?p=VNO
  10. forum rang 4 junkyard 28 april 2023 14:42

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Benieuwd wie hier zojuist 225.000 stukjes (10x gemiddelde dagvolume - ruim 1% NSI aandelen) heeft opgepikt voor € 20,50.

    De koersdruk op NSI lijkt mij niet veroorzaakt door US REITs, Gecina (kantoren Frankrijk) koers op ongeveer hetzelfde niveau als een jaar geleden en noteert tegen aanmerkelijk lagere discount dan NSI. Gecina weet de projecten wel een stuk beter te beheersen dan NSI, en verhuurt sterker (met dalende leegstand).

    @Lamsrust, hoe bereken je de 8% BAR op de Amsterdamse kantoren (volgens mij is dit namelijk wat hoger)? Afgelopen jaar niet zichtbaar dat de Amsterdamse kantoren beter of meer waardevast zijn dan NSI kantoren op andere lokaties, leegstand liep op in Amsterdam en waarde daalde sneller (mede door lagere yields). Vooral het bezit in Leiden presteerde sterk (100% verhuurd, sterke vraag).
  13. forum rang 6 Lamsrust 28 april 2023 16:24

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3800

      Gegeven: 595

    •    Aantal posts: 2.828

    quote:

    junkyard schreef op 28 april 2023 14:42:

    Benieuwd wie hier zojuist 225.000 stukjes (10x gemiddelde dagvolume - ruim 1% NSI aandelen) heeft opgepikt voor € 20,50.

    De koersdruk op NSI lijkt mij niet veroorzaakt door US REITs, Gecina (kantoren Frankrijk) koers op ongeveer hetzelfde niveau als een jaar geleden en noteert tegen aanmerkelijk lagere discount dan NSI. Gecina weet de projecten wel een stuk beter te beheersen dan NSI, en verhuurt sterker (met dalende leegstand).

    @Lamsrust, hoe bereken je de 8% BAR op de Amsterdamse kantoren (volgens mij is dit namelijk wat hoger)? Afgelopen jaar niet zichtbaar dat de Amsterdamse kantoren beter of meer waardevast zijn dan NSI kantoren op andere lokaties, leegstand liep op in Amsterdam en waarde daalde sneller (mede door lagere yields). Vooral het bezit in Leiden presteerde sterk (100% verhuurd, sterke vraag).
    Als volgt:

    EPRA NTA 31.03.2023 EUR 44.60 -/- dividend ad EUR 1.12 = EUR 43.48
    Discount op NTA per aandeel is dan EUR 43.48 -/- beurskoers ad EUR 20.65 = EUR 22.83
    De totale discount is dan EUR 22.83 x 20.054.241 = EUR 457.84 miljoen.
    Bij een boekwaarde van het vastgoed ad EUR 1.240.9 mln bedraagt de impliciete afwaardering van het vastgoed 36.9%.

    De contract rent voor de Amsterdamse portfolio is EUR 37 miljoen en de boekwaarde van de Amsterdamse portfolio EUR 734 miljoen.

    De BAR bedraagt dan lopende bruto huur gedeeld door impliciete boekwaarde = EUR 37/63.1% * EUR 734 = 8.0%.
  14. forum rang 4 junkyard 28 april 2023 16:53

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    Merci, iets andere berekenwijze. Verschil komt vooral doordat je de contracthuur ook deelt over het vastgoed dat in ontwikkeling is en leeg staat (Vitrum, Laanderpoort). Als je dit niet meeneemt dan is de BAR op basis van beurswaarde wat hoger.

    Bij bruto yield (Amsterdam) van 5,8% en 60% beurswaarde tov boekwaarde is de BAR 9,7%.
  15. forum rang 6 Lamsrust 28 april 2023 17:13

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3800

      Gegeven: 595

    •    Aantal posts: 2.828

    quote:

    junkyard schreef op 28 april 2023 16:53:

    Merci, iets andere berekenwijze. Verschil komt vooral doordat je de contracthuur ook deelt over het vastgoed dat in ontwikkeling is en leeg staat (Vitrum, Laanderpoort). Als je dit niet meeneemt dan is de BAR op basis van beurswaarde wat hoger.

    Bij bruto yield (Amsterdam) van 5,8% en 60% beurswaarde tov boekwaarde is de BAR 9,7%.
    Correct, maar in de voortgang van deze herontwikkeling heb ik op dit moment nog niet zoveel vertrouwen dus ga even uit van een conservatief scenario. Daarnaast is mijn getal meer dealdriven, immers als je de hele portfolio nu koopt moet je ook voor het vastgoed dat in ontwikkeling is betalen en dan is de BAR voor het totale Amsterdamse vastgoed op basis van de huidige beurskoers 8%. Tenzij de huurders in de rij staan voor deze assets als NSI ze nu op de markt zou brengen.
  16. 83M 28 april 2023 17:46

    • 83M

      Lid sinds: 13 jan 2009

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 128

      Gegeven: 187

    •    Aantal posts: 5.142

    quote:

    junkyard schreef op 28 april 2023 14:42:

    Benieuwd wie hier zojuist 225.000 stukjes (10x gemiddelde dagvolume - ruim 1% NSI aandelen) heeft opgepikt voor € 20,50.
    Het lijkt haast alsof de afgelopen week de koers doelbewust naar beneden is gedrukt zodat deze stukken 3 euro onder de koers van niet zo lang geleden verhandeld konden worden. Scheelt toch meer dan een miljoen euro..
  19. forum rang 7 Branco P 29 april 2023 11:41

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    83M schreef op 28 april 2023 17:46:

    [...]

    Het lijkt haast alsof de afgelopen week de koers doelbewust naar beneden is gedrukt zodat deze stukken 3 euro onder de koers van niet zo lang geleden verhandeld konden worden. Scheelt toch meer dan een miljoen euro..
    ja een transactie van 10x dagvolume gewoon gedurende de dag, dat lijkt afgesproken werk tussen koper en verkoper. De koers van NSI noteert lijkt nu echt bijzonder laag.
  20. forum rang 4 junkyard 29 april 2023 17:30

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    NSI AVA is niet in het nieuws geweest en ik vermoed dat niemand hier langs is geweest in HNK Den Haag, de stemresultaten zijn nu gepubliceerd (notulen nog niet):

    nsi.nl/news/annual-general-meeting/

    nsi.nl/news/download/14b80eaa-b7cd-4c...
    nsi.nl/news/download/1c45d464-992b-4c...
    nsi.nl/news/download/97e66196-11f8-46...

    Het beloningsbeleid kon niet iedereen bekoren (17% tegen) maar is er doorheen. Agendapunten 10b en 10d zijn overtuigend afgekeurd (66% tegen), ondanks brede uitleg van NSI management (die graag balansgroei wil realiseren en flexibiliteit wil houden) vinden aandeelhouders een extra 10% emissie onwenselijk. Dat lijkt mij momenteel logisch, gezien de zeer lage NSI beurskoers en FBI onzekerheden waarbij nog onduidelijk is wat het netto rendement op aankopen zal worden.

    Aandeelhouders waren positiever over een terugkoop van aandelen (0% tegen).

    Daarmee een duidelijk signaal, aandeelhouders zien meer in kapitaal teruggave (krimp) dan het uitgeven van kapitaal (groei), en dit matcht niet met management ambities.

    NSI directie deelt met hun aandelen positie mee in de negatieve beurswaarde ontwikkeling in 2022:
    In terms of skin in the game: the CEO lost €208.250 and the CFO €90,769

    Door de koersval en stijgende basis salaris van directie moeten CEO en CFO aandelen bijkopen om te voldoen aan de shareholding requirement (CEO 125% of gross base fee, CFO: 75% of gross base fee), stand eind 2022 was bij een beurskoers van €23,25:
    CEO: 17,000 shares = 90,71% of annual gross Base fee (€435.750)
    CFO: 7,722 shares = 52,65% of annual gross Base fee (€341.000)
  21. JanJansen 30 april 2023 00:40

    • JanJansen

      Lid sinds: 17 mrt 2020

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 8

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 45

    Heeft Iemand toevallig fd artikel van 20 april gelezen over nsi: nsi herziet ontwikkelingsplannen ? Nog mening daarop ?
578 Posts
Pagina: «« 1 ... 8 9 10 11 12 ... 29 »» | Laatste |Omhoog ↑

Neem deel aan de discussie

Word nu gratis lid van Belegger.nl

Al abonnee? Log in
NSI

Van de redactie

  1. 10 afgeprijsde aandelen van topbedrijven
  2. Met deze ETF kleurt uw portefeuille groen als de S&P 500 daalt
  3. 7 koopwaardige aandelen voor de lange termijn
  4. Dit aandeel is toegevoegd aan favorietenlijstje beleggers
  5. TA-column Nico Bakker: koopkansen bij Nvidia?
  6. Twee groeiaandelen met verdubbelpotentieel in vijf jaar
Meer artikelen