Branco P schreef op 26 maart 2021 20:58:
Ik heb de presentatie beluisterd. Ik vond de presentaties van Lewis wel vermakelijker en hij was nog wel eens geneigd om iets te verklappen wat niet echt de bedoeling was. Verder miste ik ook de toelichting per land door de respectievelijke landenmanager. Hoop dat dat de volgende keer wel weer gaat gebeuren want uit deze presentatie haalde je echt vrij weinig nieuwe informatie.
Je merkt toch wel dat de analisten ook niet al te scherp waren. Als Mills je bijvoorbeeld vertelt dat er door de taxateurs een "conservative sum" is opgeteld bij de waarde van Woluwe voor de toekomstige uitbreiding, dan vraag je toch even: moet ik dan aan 10mio denken of misschien aan 15mio? Ik denk zelf wel in die orde van grootte en als je dat verdisconteert, dan zit je op een afwaardering van Woluwe in H2 2020 van 2,8% a 3,7% en dat lijkt mij iets realistischer als je alleen naar het bestaande winkelcentrum kijkt. Maar tegelijk verklapte Mills dat de purchase yield na uitbreiding van de "low fours" richting een yield van tegen 5 procent gaat en dat is inderdaad een zeer comfortabele yield voor het beste winkelcentrum van Brussel. Dit even om Woluwe in het juiste perspectief te plaatsen.
Verder heb ik genoteerd als noemenswaardige uitspraken:
* huren in huurcontracten zijn gelijk gebleven dus de huurkortingen waren tot nu toe eenmalige huurkortingen en geen structurele huurprijsaanpassingen
* taxateurs kunnen de lage leegstand en de relatief lage huren en de aanwezige vraag onder retailers voor dit type winkellocatie met Food anchors goed waarderen en dat geeft aan waarom ECP het relatief goed doet in vergelijking met haar peers.
* de "Retail Academy" om huurders en personeel van huurders nog meer aan je te binden vind ik een interessant initiatief. Wordt uitgerold over meerdere objecten
* In Q4 2020 had met 95 reletting/renewals met een gemiddelde uplift van 6,5%
* men bevestigde nog even dat de mooie rental uplift op reletting en renewals over heel 2020 positief gekleurd wordt door de acties die men ondernomen heeft in I Gigli (met name de oude bazar en speelgoedwinkel op de verdieping die werd omgeturnd in winkels voor Nike, JD, etc. Misschien gelooft NLvalue me wat dit betreft nu alsnog ;-)
* in het afgelopen boekjaar kwam er 6,2 mio aan huur bij door huurverhogingen, acquisities en uitbreidingen terwijl er 6,8mio huur afging als gevolg van disposities. We zitten dus nog niet echt tegen veel "cash-flow schade" te kijken als gevolg van disposities. Uiteraard werden er eind 2020 nog wat objecten verkocht maar daar staan dan weer (deels) de uitbreidingen van I Gigli en Fiordaliso tegenover.
* Men gaat een Joint Venture partner zoeken voor Woluwe zodra dat opportuun is (ik denk: na verkrijgen bouwvergunning medio 2022). En misschien maakt de fiscale step up in Italië het wel interessanter om ook een JV partner te zoeken voor I Gigli (of Carosello).
* Men ziet geen hogere rentes op hypotheken en men zet in op meer groene financieringen.
* men is van plan nog eens 100 mio te verkopen (ze zijn net begonnen met het proces) en men had het daarbij over de makkelijkere markten Zweden en Frankrijk. Ik denk dan bij 100 mio aan Elins Esplanad, Bordeaux (daar issie weer), Grand A, Modo of Etrembieres. Tegelijkertijd heeft men een fiscale step up gemaakt in Italië waardoor objecten verkopen in Italië juist fiscaal interessant is. Dus I Portali zet ik ook op de lijst. Als ik er geld op moest inzetten zeg ik: Elins Esplanad en Bordeaux. Men zei dat men bij de volgende "reporting" al dacht erop terug te kunnen komen. Ben benieuwd. Men bedoelt dan denk ik tijdens de H1 2022 cijfers?