junkyard schreef op 3 september 2019 12:49:
[...]
De 1,75 mrd (20% discount) verkoopopbrengst lijkt mij een optimistische inschatting bij huidige marktomstandigheden
. [b]In H1, 2019 is reeds 10% afgeboekt en daar doe ik nog eens 20% overheen. Van de regionals heeft 60% nog een sales van meer dan USD 500 psf, dus ik ben er even vanuitgegaan dat extra afboeking van 20% voldoende moet zijn.[/b] Er zal een premie betaald moeten worden om US bonds met een vaste rente van 3,5% af te lossen, aangezien de (US) rente afgelopen maanden hard is gedaald, NOI zal daardoor nog wat lager worden.
Ik ben ervan uitgegaan dat op korte termijn een USD lening afloopt. YoC op projectontwikkeling is lager dan de exit NIY op US regional malls.
Eens, doch er komt EUR 3 mrd naar de markt en er wordt voor 1.75 mrd verkocht dus per saldo NOI uplift. Naast de US regional malls zal meer verkocht moeten worden om te voldoen aan de desinvestering doelstelling (& verlaagde LTV bandbreedte). Hierdoor komt het directe resultaat / dividend toch wel wat onder druk komt te staan.
Eens. Overwogen zou kunnen worden deze afbouw iets langzamer uit te voeren en zekerheid op LT in te bouwen via uitgifte zeer langlopend papier tegen lage rente.De UK winkelcentra zijn de beste in UK (# 1 en 2), meer prime is niet mogelijk, ik denk niet dat dit meer waard is in handen van een andere partij als URW, en URW dit moet aanhouden (ondanks dat de UK markt momenteel slecht en onzeker is).
Dank voor de info. Ik heb me (nog) niet erg verdiept in UK assets. Gelet op de relatief forse afboekingen hierop - plm. 2x netto jaarhuur - moet het bloed voor secundair vastgoed door de straten lopen in de UK.