Wereldhave NL0000289213

Wereldhave 2018

1. [verwijderd] 18 oktober 2018 12:54

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   HappyOne schreef op 18 oktober 2018 12:30:

   [...]
   Dat zie ik dus niet gebeuren, de LTV was door de afwaarderingen te hoog geworden en een punt van zorg. Aangezien die afwaarderingen al een jaartje of 10 aan de gang zijn en nog niet ten eind lijkt het mij dat Wereldhave niet het risico wil lopen op weer een te hoge LTV.
   
   Ik vrees dus dat we de komende jaren rekening moeten houden met een structureel lagere wpa en bij verdere afwaarderingen ook druk op het dividend.
   
   

   Niemand weet hoeveel jaar er nog afwaarderingen zullen zijn bij WHA.
   
   Ik weet wel een paar andere dingen:
   
   . de negativiteit die hier op dit forum rondom WHA het afgelopen jaar is neergezet was zonder parallel en was vrijwel zonder uitzondering op onzin gebaseerd. Op zijn best slecht geïnformeerde speculatie, op zijn slechtst een doelbewuste shorters-desinformatiecampagne.
   
   . Meer dan een jaar lang heeft niemand iets gecheckt van wat er hier aan negativiteit werd neergezet. Ook vandaag wordt er weer van alles beweerd zonder onderbouwing en zonder dat anderen de beweringen checken.
   
   . Bij WHA zijn zowel afwaarderingen als opwaarderingen aan de gang van vastgoedobjecten. Dat zie je echter alleen als je het in de verslagen opzoekt, en wakker wordt uit de negativiteit die hier nog steeds hangt.
   
   . Alle trends komen tot een einde. Zelfs al zou er netto worden afgewaardeerd, dan houdt dat een keer op. Je kunt niet afwaarderen tot beneden nul. Zelfs als zou de opstalwaarde van de winkelcentra op een gegeven moment nul worden, en dat kan alleen als de winkels letterlijk niets meer waard zijn, dan heeft de grond onder de winkelcentra een waarde op zichzelf. Die waarde stijgt voortdurend.
   
   . Ik bezoek regelmatig vier winkelcentra van WHA. De bezettingsgraad loopt vrijwel overal naar 100 procent en de huren stijgen. Dat laatste kun je zien aan het feit dat huurders gedwongen worden plaats te maken voor andere huurders.
   
   . De directie weet wat e-commerce doet. Daarom worden e-commerce-bestendige huurders aangetrokken. Te weinig beleggers snappen nog wat dat inhoudt. Ze geloven in een fictie, namelijk dat e-commerce op termijn alle winkelcentra kapot zal maken. Het is een fictie!
   
   . 450 miljoen is zo'n verschrikkelijk groot bedrag (het is 15 procent van de hele waarde van WHA), dat je er binnen WHA letterlijk alles mee kan veranderen.
   
   Alle vormen van conversie, zelfs naar woningen verhuren, zijn mogelijk. Op dit forum werd een maand geleden alvast beweerd dat dat laatste moeilijk zou zijn ivm bestemmingsplannen. Je moet dergelijke beweringen checken, constateren dat dit onzin is en je afvragen waarom mensen dit beweren. Waarom gebeurt dit systematisch? En waarom geloven mensen dit soort onzin. Bestemmingsplannen veranderen is voor bedrijven als WHA dagelijkse kost.
   
   Ik geloof absoluut dat WHA er boven op kan komen. De directie, die door een paar spreadsheet-deskundigen hier op dit forum, als een stelletjes amateurs wordt afgeschilderd, toont keer op keer dat ze precies weet wat op zeker moment noodzakelijk is.
   
   Wat wel zo is, is dat de negativiteit die zowel in de pers als op fora als deze wordt geproduceerd, dat proces van herstel wel stukken moeilijker kan maken.
   
   
2. Businessmen 18 oktober 2018 13:12

   auteur info

   • Businessmen

     Lid sinds: 24 apr 2018

     Laatste bezoek: 03 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 31

     Gegeven: 99

   •    Aantal posts: 237

   Waar is die 3% gebleven die van vanochtend?
3. [verwijderd] 18 oktober 2018 13:12

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Hallo FF,
   
   Even voor de duidelijkheid, ik ben geen shorter en niet per definitie negatief over WH. Ik bezit zelfs call opties.
   
   Je moet echter naar mijn mening wel objectief blijven. Dat probeer ik te doen in mijn postings. Die afwaarderingen spelen al heel lang en het is wel algemeen bekend dat WH niet in A locaties vastgoed belegt.
   Dat WH prima in staat is te blijven bestaan ontken ik ook niet. De vraag is alleen wat WH waard zou zijn. Dan zie ik kansen (de huidige korting ten opzichte van intrinsiek) maar ook bedreigingen. Die probeer ik eveneens te benoemen.
   
   
4. Lamsrust 18 oktober 2018 13:20

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 06 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3789

     Gegeven: 590

   •    Aantal posts: 2.817

   quote:

   HappyOne schreef op 18 oktober 2018 12:30:

   [...]
   Dat zie ik dus niet gebeuren, de LTV was door de afwaarderingen te hoog geworden en een punt van zorg. Aangezien die afwaarderingen al een jaartje of 10 aan de gang zijn en nog niet ten eind lijkt het mij dat Wereldhave niet het risico wil lopen op weer een te hoge LTV.
   
   Ik vrees dus dat we de komende jaren rekening moeten houden met een structureel lagere wpa en bij verdere afwaarderingen ook druk op het dividend.
   
   

   Eens. Zie onderstaand overzicht uit het persbericht. Genormaliseerd blijft er EUR 2.56 cash flow per aandeel over om EUR 2.52 dividend te betalen. Een marge van maar EUR 1.6 miljoen. Dus als de huurinkomsten iets dalen, kosten oplopen, etc. dan is de cash flow te laag om het dividend te betalen.
   
   Daarnaast valt nog iets op in dit overzicht. Voor de Itis verkoop was er EUR 33m CAPEX/TI/CJ budget en na de verkoop EUR 14 m. Dat is op zich vreemd, want dat zou betekenen dat Itis 20m CAPEX per jaar nodig had en de rest van de portfolio dus EUR 14m. Dat strookt niet met de verhouding van Itis t.o.v. de totale portfolio. Zonder de onderliggende cijfers te kennen, zou dit zou erop kunnen duiden dat de CAPEX in de rest van de portfolio wat wordt teruggeschroefd om het dividend op peil te kunnen houden.
   
   M.a.w. het management koopt wat tijd. De LTV is met 36% nu weer gezond. Dus als het komende jaar nog voor zeg EUR 150 miljoen wordt verkocht en hiervan 36% wordt afgelost dan is er EUR 100 miljoen beschikbaar voor CAPEX en hoeft die een aantal jaren niet meer uit de cash flow gefinancierd te worden. Lukt dit niet dan gaat het dividend naar EUR 2.25 om marge in te bouwen. Zeker gelet op mogelijk stijgende rentelasten.
   
   REVISED BUDGET RETAINED EPRA EARNINGS (€ M) OLD CHANGE NEW
   LOW HIGH
   Maintenance capex 12 14 -6 to -8 6
   Tenant incentives / Customer Journey improvement 12 14 -6 8
   Asset rotation impact 9 5 -9 to -5 0
   Retained direct result/EPRA Earnings 33 33 14
   PER SHARE (€) 0.35
   
   BREAKDOWN OF RECURRING EARNINGS (€ PER SHARE)
   Original outlook FY 2018 EPRA EPS (mid-range) 3.36
   Full-year disposal impact on EPRA EPS1) -0.45
   Revised budget non-yielding capex, TI's & CJ2) -0.35
   Adjusted EPRA EPS (pro-forma last 12 months, excluding Itis) 2.56
5. [verwijderd] 18 oktober 2018 13:24

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   HappyOne schreef op 18 oktober 2018 13:12:

   Je moet echter naar mijn mening wel objectief blijven. Dat probeer ik te doen in mijn postings. Die afwaarderingen spelen al heel lang en het is wel algemeen bekend dat WH niet in A locaties vastgoed belegt.
   

   Met alle respect, maar eindeloos afwaarderen en A-locaties, dat is dat typisch negatieve junkyard-gelul.
   
   Als je dat objectief noemt, is het omdat je het eindeloos hebt moeten lezen, omdat hij het drie keer per week kwam neerzetten.
   
   Het zijn maar twee van die punten die nergens op gebaseerd zijn uit zijn hele arsenaal.
   
   Ik heb net uitgelegd waarom afwaarderingen logischerwijze niet eindeloos door kunnen gaan, en heb nog niet eens gezegd waarom het uiterst onwaarschijnlijk is dat het nog lang doorgaat. Of ben ik de enige hier die snapt hoe vastgoed gewaardeerd wordt? Bezetting stijgt, huren stijgen.
   
   Het tweede, de A-locaties, dat is een bullshit-argument. Ten eerste is het de vraag wat er precies onder A-locaties wordt verstaan, want je hebt ook A en AA en AAA. Maar het belangrijkste is, voor WHA zijn A-locaties helemaal niet relevant.
   
   A-locaties zijn relevant voor Vastned, aangezien Vastned niks anders doet dan locaties aanbieden. Wereldhave is geen belegger, maar een actieve en professionele beheerder, die het beheren van winkelcentra optimaliseert. De toegevoegde waarde voor de huurder is dus NIET de locatie, maar het actieve beheer van het centrum. I.e. werving, onderdak, evenementen, huurdersmix, toekomstbestendigheid, etc. etc.
   
   Wereldhave waarderen aan de hand van zijn locaties is de smaak van een banaan vergelijken met een citroen.
   
   Maar dit is niet uit te leggen aan mensen die nooit in een winkelcentrum komen. Daaronder vallen helaas de meeste analisten. Die komen letterlijk nooit verder dan hun spreadsheet, waar niks in te zien is behalve hun eigen vooroordelen.
   
   
6. RT2014 18 oktober 2018 13:32

   auteur info

   • RT2014

     Lid sinds: 07 jan 2013

     Laatste bezoek: 05 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 129

     Gegeven: 71

   •    Aantal posts: 2.042

   quote:

   FreedomFighter schreef op 18 oktober 2018 12:54:

   [...]
   Wat wel zo is, is dat de negativiteit die zowel in de pers als op fora als deze wordt geproduceerd, dat proces van herstel wel stukken moeilijker kan maken.
   

   Je trekt je te veel aan van wat er hier geschreven wordt en je overschat de impact daarvan. Ben het overigens niet met je eens dat er niets onderbouwd wordt. Naast de vele loze reacties zijn er genoeg forumleden die wel degelijk hun gedachtegang (kwalitatief en kwantitatief) onderbouwen.
   Het enige dat uiteindelijk telt is de operationele gang van zaken bij Wereldhave. Die bepaalt of de koers herstelt of niet.
   
7. [verwijderd] 18 oktober 2018 13:48

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   FF: je gaat wel erg kort door de bocht vind ik.
   
   Ik heb net uitgelegd waarom afwaarderingen logischerwijze niet eindeloos door kunnen gaan, en heb nog niet eens gezegd waarom het uiterst onwaarschijnlijk is dat het nog lang doorgaat. Of ben ik de enige hier die snapt hoe vastgoed gewaardeerd wordt? Bezetting stijgt, huren stijgen.
   
   
   Volgens mij vergeet je de belangrijkste factor voor de waardering en dat is de multiple waarmee de huur wordt vermenigvuldigd om tot de waardering te komen. En die multiple kan wel degelijk omlaag, dat is al heel vaak gebeurd. Volgens mij is die multiple (19 keer de bruto jaarhuur ongeveer) nog steeds niet erg laag.
8. [verwijderd] 18 oktober 2018 14:01

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   HappyOne schreef op 18 oktober 2018 13:48:

   FF: je gaat wel erg kort door de bocht vind ik.
   
   Ik heb net uitgelegd waarom afwaarderingen logischerwijze niet eindeloos door kunnen gaan, en heb nog niet eens gezegd waarom het uiterst onwaarschijnlijk is dat het nog lang doorgaat. Of ben ik de enige hier die snapt hoe vastgoed gewaardeerd wordt? Bezetting stijgt, huren stijgen.
   
   
   Volgens mij vergeet je de belangrijkste factor voor de waardering en dat is de multiple waarmee de huur wordt vermenigvuldigd om tot de waardering te komen. En die multiple kan wel degelijk omlaag, dat is al heel vaak gebeurd. Volgens mij is die multiple (19 keer de bruto jaarhuur ongeveer) nog steeds niet erg laag.
   

   Goeie opmerking Happyone. Ik zit al jarenlang in een winkelcentrumpje. De huren zijn in die periode ongeveer gelijk gebleven. De getaxeerde waarde is inmiddels zo'n 25 a 30% gedaald. Tevens een goede waarschuwing om de LTV niet te hoog te laten oplopen. Zelf bij gelijkblijvende huur en rente, kun je dan in de problemen komen.
9. deBouwer 18 oktober 2018 14:03

   auteur info

   • deBouwer

     Lid sinds: 23 mei 2018

     Laatste bezoek: 06 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 25

     Gegeven: 8

   •    Aantal posts: 22

   Waarom zou dit 1 dag voor de cijfers naar buiten worden gebracht? Staat er morgen slecht nieuws op de rol of zit hier geen gedachte achter?
10. hjs64 18 oktober 2018 15:45

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 05 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 784

    •    Aantal posts: 3.981

    Het betreft koersgevoelige informatie, die moet dus zo snel mogelijk naar buiten gebracht worden.
12. [verwijderd] 18 oktober 2018 15:59

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    CC geluisterd, dividend na 2019 wel onzekerder, maar pipeline kan daling van inkomsten Itis minus diens benodigde hoge capex compenseren. Dus dividend zie ik daarna wel ergens blijven hangen rond de 2,52. LTV probleem zal wel loslopen, zolang de rente niet door het dak gaat. Ik hou wat ik heb in porto, ben uitgekocht in de sector. Nog wat dividenden herbeleggen de komende jaren, daarna lekker opsouperen. :-)
13. [verwijderd] 18 oktober 2018 17:48

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    FreedomFighter schreef op 18 oktober 2018 10:13:

    Ik heb trouwens een vraag. Waarom hebben beursgenoteerde vastgoedfondsen zo'n ontzettend lage LTV? Van rond de 40 %.
    
    Als je als particulier een huis koopt, wordt een LTV toegestaan van zo'n 100 %.
    
    Synvest, een niet-beursgenoteerde vastgoedbelegger, heeft maar 2 procent van de omvang van Wereldhave en heeft een LTV van meer dan 75 %.
    
    Ik snap die lage LTV niet van bedrijven als WHA, Eurocommercial, NSI, etc.
    
    

    Wereldhave is als fiscale beleggingsinstelling vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Een van de voorwaarden daarvan is dat de LTV maximaal 60% bedraagt.
    
    Dat genoemde fondsen daarbij niet op het randje gaan lopen lijkt me heel verstandig, een wijze les die getrokken kan worden uit de nasleep van de crisis, waarbij vele maximaal lenende cowboys spreekwoordelijk het leven hebben gelaten.
14. Bart Meerdink 18 oktober 2018 17:54

    auteur info

    • Bart Meerdink

      Lid sinds: 01 jan 2000

      Laatste bezoek: 05 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2172

      Gegeven: 1069

    •    Aantal posts: 6.835

    Voor de korte termijn een opluchting, lagere hefboom en niet alleen minder schuld maar ook een lagere rente verwacht ik.
    
    Maar Wereldhave heeft er in Finland sinds 1-1-2002 aan getrokken, steeds geïnvesteerd (en weer afgeschreven, 10 jaar geleden was de boekwaarde nog €590m, nog vóór de investeringen in renovatie en cinema-complex) en uiteindelijk op het moment dat de cinema-verbouwing af is en bij een economie die behoorlijk goed draait alsnog met €516m bruto €48m minder dan boekwaarde (eind 2017 stond er €565.6 voor in de boeken) de exit.
    
    Dus veel werk gedaan en uiteindelijk helaas toch weer veel waarde vernietigd. Wereldhave is door de verkoop nu 15% kleiner geworden als vastgoedbedrijf (en ziet de huur-inkomsten navenant dalen).
    
    De discount op de NAV is hierdoor wel groter, ondanks dat de koers van WH Belgium de laatste maanden zo'n 13% gedaald is, wat juist druk gaf op die intrinsieke waarde. Bij herstel van de discount naar de oude waarde zou dus de koers wat moeten stijgen.
    
    Maar op de langere termijn is deze verkoop een volgende stap in het proces van waardevernietiging (dat WH ook dwong tot het verkopen van assets). WH is m.i. helaas een voorbeeld van 'cigar butt investing', zie www.stockopedia.com/courses/value-inv... ("The original guru of bargain investing was Benjamin Graham who wrote prolifically about methods of valuing companies and buying bargain stocks. He tutored Warren Buffett who eventually found that Graham's methods led to owning very poor quality stocks leading him to label the practice 'cigar butt investing'. Gradually Buffett started looking to buy higher quality businesses at fair rather than bargain prices which contributed greatly to his extraordinary wealth."). Zoek in www.berkshirehathaway.com/letters/198... op 'cigar butt'.
15. [verwijderd] 18 oktober 2018 19:14

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    P_kaas schreef op 18 oktober 2018 15:59:

    CC geluisterd, dividend na 2019 wel onzekerder, maar pipeline kan daling van inkomsten Itis minus diens benodigde hoge capex compenseren. Dus dividend zie ik daarna wel ergens blijven hangen rond de 2,52. LTV probleem zal wel loslopen, zolang de rente niet door het dak gaat. Ik hou wat ik heb in porto, ben uitgekocht in de sector. Nog wat dividenden herbeleggen de komende jaren, daarna lekker opsouperen. :-)
    

    Hoe laat was de cc?
16. Lk-33 18 oktober 2018 19:25

    auteur info

    • Lk-33

      Lid sinds: 13 mei 2003

      Laatste bezoek: 05 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 87

      Gegeven: 48

    •    Aantal posts: 2.255

    Volgens mij was het wel duidelijk dat deze verkoop noodzakelijk was.
    
    Dit is inderdaad één van de minder goed geleide fondsen. Er zijn maar weinig strategische stappen succesvol gebleken. Eerder halve of hele mislukkingen. Voor een deel ook wijsheid achteraf, gezien de ontwikkelingen van retailvastgoed als geheel.
    
    Ik blijf ondertussen wel zitten omdat ik denk dat de afstraffing van dit soort fondsen zwaar overdreven wordt.
17. [verwijderd] 18 oktober 2018 21:14

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    CC was vanmorgen, 10.00. Je kan hem nog terugluisteren, heerlijk steenkool engels. :-)
18. [verwijderd] 18 oktober 2018 22:44

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    FreedomFighter schreef op 18 oktober 2018 12:54:

    [...]
    
    Niemand weet hoeveel jaar er nog afwaarderingen zullen zijn bij WHA.
    
    . Ik bezoek regelmatig vier winkelcentra van WHA. De bezettingsgraad loopt vrijwel overal naar 100 procent en de huren stijgen. Dat laatste kun je zien aan het feit dat huurders gedwongen worden plaats te maken voor andere huurders.
    
    

    Je hebt al vaker melding gemaakt over die vier winkelcentra. En die bezettingsgraad zal zeker juist zijn. Het is immers visueel waar te nemen. Ik vind het echter nogal voorbarig om te stellen dat als huurders gedwongen worden plaats te maken voor andere huurders, dit tegen hogere huurprijzen zou gaan. Ik maak wel andere dingen mee.
    
    
19. junkyard 19 oktober 2018 01:45

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 06 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1088

      Gegeven: 71

    •    Aantal posts: 3.046

    quote:

    junkyard schreef op 6 oktober 2018 20:49:

    Een verkoop van Itis (stel, 90% boekwaarde) kan de negatieve sleur doorbreken, nadat de verbouwing (bioscoop) dit kwartaal wordt opgeleverd is dit wellicht mogelijk mid 2019. Opbrengsten (+/- 530 miljoen) kunnen dan worden aangewend voor:
    1. Aflossing van de convertible bond (250 miljoen)
    2. Bekostigen van verbouwingen (50 miljoen)
    3. Extra aflossing van schulden om LTV te verlagen tot 40% (100 miljoen?)
    4. Inkopen van eigen aandelen (130 miljoen = 4 miljoen aandelen op 32,50 euro ivm oplopende koers bij inkoop)
    
    Door de inkoop van eigen aandelen kan het resultaat per aandeel gelijk blijven (na verlies huurinkomsten Itis), en wordt het boekverlies bij verkoop ongeveer door een boekwinst van aandeleninkoop.
    
    Deze actie heeft als voordelen dat het risico wordt verlaagd (LTV omlaag), de vastgoedportefeuille meer geconcentreerd is (Itis wijkt af qua omvang, huurders en lokatie - geen synergie met de rest), geen herfinanciering van de convertible nodig is (hybrid debt kan de kast in) en het vertrouwen van de markt (beleggers / leningverstrekkers) in Wereldhave / management wordt vergroot. Daadkracht wordt beloond.
    
    Maar ik denk dat Wereldhave dit zelf ook wel kan bedenken. Tijdens de AVA 2018 werd gemeld:
    Itis blijft evenwel een relatief groot actief binnen Wereldhave’s portefeuille, dat relatief beter past bij een aantal andere operators. Hij sluit niet uit dat Wereldhave op termijn afscheid van Itis zal nemen.
    
    
    Vraag is of in de huidige markt (met dalend vertrouwen in retail vastgoed) er een partij te vinden is die een redelijke prijs wil betalen voor Itis, en of Wereldhave goede Itis verhuringen kan tonen (liftend op de bioscoop).
    
    Winkelcentra zijn geen liquide bezittingen, die gemakkelijk verkocht kunnen worden. Hier is Itis een duidelijk voorbeeld van, enkele jaren geleden probeerde Wereldhave dit winkelcentrum al te verkopen (zonder succes).
    

    De volgende fouten gemaakt in mijn eerdere bericht:
    (a) Itis is verkocht voor oplevering van de bioscoop. Naar mijn idee geeft dit aan dat het Wereldhave niet lukte om andere bezittingen verkopen tegen redelijke prijzen, en er grote druk (vanwege benodigde herfinanciering in 2019) om te verkopen, nu door verhoogde druk op boekwaarden (yield expansion) de LTV te hoog zou oplopen. Normaal gesproken wordt pas verkocht na afronding van de verbouwing, en nadat de positieve effecten zichtbaar worden door stijging bezoekers / omzet / bezetting / huren.
    (b) De bruto verkoopprijs is iets lager dan ik inschatte. Ten eerste omdat de feitelijke discount hoger is dan 10%. De boekwaarde mid 2018 was 564 miljoen. In de tweede helft van 2018 wordt er voor 15 miljoen verbouwd aan de bioscoop, wat normaal gesproken eind 2018 in de boekwaarde zit verweven (564 + 15 = 579). Bij een bruto verkoopprijs van 516 miljoen is de discount 10,9%.
    (c) Daarnaast heb ik de transactiekosten niet meegenomen, vooral de deferred tax liability verlaagt de bruto verkoopopbrengst naar een netto prijs van 450 miljoen.
    (d) Wereldhave kiest nu voor een lagere LTV. Achterliggende reden is dat door een lagere LTV er minder moeite zal zijn om in 2019 tegen redelijke voorwaarden financiering op te halen, en als ik tussen de regels doorlees de historische lijn van doorlopende afboeking voorlopig niet ten einde is (wat de LTV weer omhoog zal drukken).
    (e) Door de lagere opbrengst en een lagere gewenste LTV is een aandeleninkoop niet mogelijk.
    
    Al met al goed voor de Wereldhave belegger, maar het toont wel dat het (waarde + huur) groei potentieel van Wereldhave droevig is. Het risico wordt verlaagd, maar ook het directe resultaat zal flink dalen, tot zo'n 2,85 in 2019. Als de markt omstandigheden iets verslechteren dan is het zojuist neerwaarts bijgestelde dividend opnieuw in gevaar nu de payout ratio in 2019 omhoog springt naar 88%.
    
    Daarmee stel ik Wereldhave nu nog steeds geen koopje is, helaas. Mee eens, Bart Meerdink, 'cigar butt investing' (sorry, FreedomFighter).
20. [verwijderd] 19 oktober 2018 08:03

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    junkyard schreef op 19 oktober 2018 01:45:

    [...]
    
    De volgende fouten gemaakt in mijn eerdere bericht:
    (a) Itis is verkocht voor oplevering van de bioscoop. Naar mijn idee geeft dit aan dat het Wereldhave niet lukte om andere bezittingen verkopen tegen redelijke prijzen, en er grote druk (vanwege benodigde herfinanciering in 2019) om te verkopen, nu door verhoogde druk op boekwaarden (yield expansion) de LTV te hoog zou oplopen. Normaal gesproken wordt pas verkocht na afronding van de verbouwing, en nadat de positieve effecten zichtbaar worden door stijging bezoekers / omzet / bezetting / huren.
    (b) De bruto verkoopprijs is iets lager dan ik inschatte. Ten eerste omdat de feitelijke discount hoger is dan 10%. De boekwaarde mid 2018 was 564 miljoen. In de tweede helft van 2018 wordt er voor 15 miljoen verbouwd aan de bioscoop, wat normaal gesproken eind 2018 in de boekwaarde zit verweven (564 + 15 = 579). Bij een bruto verkoopprijs van 516 miljoen is de discount 10,9%.
    (c) Daarnaast heb ik de transactiekosten niet meegenomen, vooral de deferred tax liability verlaagt de bruto verkoopopbrengst naar een netto prijs van 450 miljoen.
    (d) Wereldhave kiest nu voor een lagere LTV. Achterliggende reden is dat door een lagere LTV er minder moeite zal zijn om in 2019 tegen redelijke voorwaarden financiering op te halen, en als ik tussen de regels doorlees de historische lijn van doorlopende afboeking voorlopig niet ten einde is (wat de LTV weer omhoog zal drukken).
    (e) Door de lagere opbrengst en een lagere gewenste LTV is een aandeleninkoop niet mogelijk.
    
    Al met al goed voor de Wereldhave belegger, maar het toont wel dat het (waarde + huur) groei potentieel van Wereldhave droevig is. Het risico wordt verlaagd, maar ook het directe resultaat zal flink dalen, tot zo'n 2,85 in 2019. Als de markt omstandigheden iets verslechteren dan is het zojuist neerwaarts bijgestelde dividend opnieuw in gevaar nu de payout ratio in 2019 omhoog springt naar 88%.
    
    Daarmee stel ik Wereldhave nu nog steeds geen koopje is, helaas. Mee eens, Bart Meerdink, 'cigar butt investing' (sorry, FreedomFighter).
    

    Je hoeft tegen mij geen 'sorry' te zeggen, want ik neem je schrijfsels niet serieus. Cigar butt investing is, na 'yield' en 'mixed retail' het derde Engelstalige woord waarvan ik zie dat je de betekenis niet begrijpt en gebruikt om de deskundige te spelen en zieltjes te winnen.
    
    Een cigar butt is een goede investering, omdat het een extreem lage aankoopwaarde heeft t.o.v. de jaarlijkse opbrengst. De aankopen van Wereldhave zijn geen van alle tegen een extreem lage prijs gegaan, en de problemen die Wereldhave heeft spelen meer bij het aandeel dan bij het concern zelf.
    
    En de problemen die er zijn waar de directie voor verantwoordelijk is, worden één voor één opgelost, terwijl de huidige kasreserve zelfs voldoende is om een compleet nieuw bedrijf neer te zetten. Dus ook al zou de vergelijking met cigar butts kloppen, dan klopt de analyse van het bedrijf nog niet.
    
    Maar ga vooral door met je gestage bombardement van negativiteit en met het winnen van zieltjes.
    
    
21. [verwijderd] 19 oktober 2018 08:09

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    yieldcurve schreef op 18 oktober 2018 22:44:

    [...]
    
    Je hebt al vaker melding gemaakt over die vier winkelcentra. En die bezettingsgraad zal zeker juist zijn. Het is immers visueel waar te nemen. Ik vind het echter nogal voorbarig om te stellen dat als huurders gedwongen worden plaats te maken voor andere huurders, dit tegen hogere huurprijzen zou gaan. Ik maak wel andere dingen mee.
    
    

    Je hebt al een aantal keer gemeld dat je in een bestuur of i.d. zit van een klein winkelcentrum, en dat ondanks zo goed als volbezetting de huren niet omhoog gaan.
    
    Ben je ervan op de hoogte dat kleine winkelcentra altijd slechter renderen dan grote centra?
    
    Ben jij overtuigd dat jouw winkelcentrum even goede acquisitie heeft als Wereldhave? Met andere woorden, kunnen jullie ook combinatiedeals maken met bedrijven als Specsavers en Holland & Barret? Met andere woorden, is jullie positie in de markt even sterk als die van Wereldhave met zijn 30 + winkelcentra?
    
    Huurderswisselingen komen bij jullie ook voor zeg je, maar dat leidt niet tot huurstijgingen? De meeste huurderwisselingen zijn het gevolg van wanbetaling, en dat is bij WHA niet het geval. Ik heb letterlijk gesproken met de huurders die er uit moesten (aan het eind van hun contract) en er waren in de verste verte geen betalingsproblemen, en ze wilden dolgraag door.
    
    Dus als jij Wereldhave was, waarom zou je er dan nieuwe huurders in zetten?
    
    Is het dan werkelijk zo moeilijk om te bedenken dat dat met hogere huren te maken heeft?