Het is misschien nog niet zo’n hele bekende term in Nederland, maar in Amerika zijn ze dat wel: real estate investment trust (REIT). Een REIT is een bedrijf dat een vastgoedportefeuille heeft, meestal gevuld met huurprojecten. Een REIT heeft een speciale fiscale structuur: de REIT hoeft geen bedrijfsbelasting te betalen, maar moet in ruil daarvoor de winsten (minimaal 90 procent) aan aandeelhouders uitkeren. Hierdoor hebben REITs vaak een hogere yield dan normale aandelen. En bij die yield mag je al gauw denken aan +5 tot +10 procent.
Stijgende rente
Nu gaat het gezegde dat je geen REITS moet bezitten als de rente gaat stijgen. En een dergelijke situatie dient zich nu aan in Amerika: door het terugbrengen van het ruime monetaire beleid van de Fed, kunnen de rentestanden omhoog. Want als de rente hoger staat, hebben REITs het moeilijk: andere investeringen met een hogere rente worden dan ook ineens aantrekkelijk.
Hoewel dat ergens logisch klinkt, is het dat niet. Als je kijkt naar de laatste 11 situaties waarin de rente is gaan stijgen, deden REITs het in 8 van de 11 gevallen nog steeds prima: met een gemiddeld rendement van 7,26 procent. Dit is natuurlijk een gemiddelde en gaat niet voor elke REIT op, maar het geeft in mijn ogen wel aan dat beleggers niet zo bang moeten zijn voor de hogere rente en de focus moeten blijven houden op wat echt belangrijk is.
Shortposities
Op dit moment kijk ik graag naar Digital Realty Trust, een REIT die zelfs in het REIT-universum (nu niet zo in trek bij investeerders) niet echt hoge ogen gooit. Het aandeel wordt op dit moment zwaar geshort door investeerders, en de helft van alle analisten die het aandeel volgen, hebben nu een houden advies.
Bij Digital Realty Trust wordt nu 29 procent geshort. Het overgrote gedeelte van deze shortpositie is opgebouwd door één hedgefund, dat er in gelooft dat DRT veel concurrentie krijgt van partijen zoals Amazon en Google.
Activiteiten
Wat is dit dan precies voor een vastgoedbedrijf? Om daar antwoord op te geven moeten we even kijken naar de wereld om ons heen: die wordt steeds digitaler. En al die technologie wordt bestuurd door computers en servers, die ook weer ergens worden opgeslagen. Digital Realty is gespecialiseerd in opslagruimtes voor servers en computers.
Hoewel veel bedrijven prima een server kunnen opslaan in een eigen ruimte, zijn er ook overheden en grote bedrijven die dat niet kunnen. Die geven dit liever uit handen aan bedrijven die hierin zijn gespecialiseerd. Digital Realty is zo’n bedrijf en bezit grote stukken grond waar ze allemaal servers kunnen plaatsen op locaties in Amerika, London, Parijs, Dublin, Sydney, Hong Kong en Singapore.
Onder druk
Digital Realty is een interessant bedrijf, omdat het nu onder druk staat vanwege shortposities, maar ik daar eigenlijk geen reden toe zie. Het bedrijf verdient goed aan de FFO (funds from operations) en heeft bij veel contracten jaarlijkse prijsverhogingen ingebouwd. Bovendien heeft het gemiddelde huurcontract een levensduur van bijna 12 jaar. En met de prijsverhogingen, weten we dus dat er de komende jaren nog voldoende geld binnenkomt.
Geld waar aandeelhouders van profiteren, want het grootste gedeelte van de winst wordt direct uitgekeerd aan aandeelhouders. Op dit moment mag je rekenen op een dividendrendement van ongeveer 5,8 procent. Niet slecht.
Helemaal niet slecht als je bedenkt dat er dus gewoon cash binnen blijft komen in de komende jaren: het grootste gedeelte van de contracten loopt pas over enkele jaren af. Daar komt bij dat het verhuizen van servers zo’n ingewikkelde zaak is, dat een bedrijf dat gebruikt maakt van Digital Realty wél heel goede redenen moet hebben om een serverboerderij te verhuizen.
Door de slechte publiciteit die het bedrijf heeft gekregen van de shortpositie van het hedgefunds, is de koers in elkaar gebeukt. En dat geeft je als belegger de kans om nu tegen 11 x de vrije kasstroom in te stappen. Een meer dan prima prijs. Wat ik daarnaast nog mooi vind is dat DLR nu zo laag gewaardeerd wordt, dat er alleen op waarderingsgrondslagen al een bodem onder de koers moet liggen.
En ook een leuk weetje: insiders zijn nu ook weer aan het kopen. Sinds 1 november vorig jaar hebben insiders meer dan 2,1 miljoen dollar uitgegeven aan nieuwe aandelen. Zo kocht de CFO van het bedrijf flinke blokken nieuwe aandelen in, en ook andere medewerkers hebben bijgekocht. In mijn optiek een mooi signaal. Nu nog wachten op een shortsqueeze!
Peter Berger is oprichter van Beursplein6. Deze column wordt op persoonlijke titel geschreven en is geen concreet handelsadvies. Op Beursplein6.nl kunnen beleggers tips vinden over kansrijke (dividend)aandelen én de dividendportefeuille volgen. Ook kunnen beleggers gratis het boek ‘word een dividendmiljonair’ downloaden.