junkyard schreef op 30 maart 2023 13:31:
[...]
Ik heb Aroundtown ook bekeken. Perpetuals (€ 4,5 miljard) zijn hoog om omvang (15% balanstotaal) en bereiken eerste call/ interest reset date (2023 t/m medio 2026), waarna de coupon zal stijgen van 2,5% naar 6,5% (gemiddeld - afhankelijk van 5y midswap en spread per perpetual). Aroundtown kan de perpetuals nu niet goedkoper herfinancieren, er is bijna geen markt voor (zeker na Credit Suisse coco's). De 4% hogere rentelast zal ongeveer 50% van FFO opvreten. Daarbij is waardedaling van het vastgoed aannemelijk (Aroundtown ziet zelf 5% extra waardedaling t.o.v. jaareinde 2022 als base case en zal een positieve visie uitdragen i.v.m. rust uitstralen), wat leidt tot hogere LTV en extra druk op verkopen (wat FFO zal verlagen). Daarnaast zal Aroundtown vanaf 2025 schulden moeten herfinancieren (tegen hogere rentelast) wat FFO (en desinvesteringen) verder onder druk zet.
Als aandeelhouder neem je hier dus een flinke gok, markten moeten tot rust komen zodat Aroundtown tegen redelijke prijzen kan desinvesteren en opbrengsten kan aanwenden om schulden (tegen discount) af te lossen. Als turbulentie voortzet, dan ligt de regie bij de perpetual houders en zien aandeelhouder niet snel enige waarde terug.
Risico/rendement verhouding is dus extreem hoog, verdubbeling is snel mogelijk (maar alles kwijtraken ook). Aroundtown is een goed voorbeeld van de risico's die op moment van goedkoop (ECB) geld werden genomen met handige schuldconstructies, om het rendement op eigen vermogen (aandelen) te verhogen. Nu renteniveaus hoger liggen is er last van waardedaling (te lage yields in de boeken) en sterk stijgende financieringslasten, en is het eigen vermogen (op basis van market cap) flinterdun.
Voor URW lijkt het verstandig de hybrid door te rollen, tenzij omstandigheden in de loop van 2023 verbeteren en voortgang wordt behaald in desinvesteringen. Voor toekomstige toegang tot kapitaalmarkten prettig wanneer calls worden uitgeoefend, maar in geval van nood (of hoge onzekerheden) biedt doorrol van deze hybrid rust voor vreemd vermogen verstrekkers (extra safety, betere rating) en aandeelhouders (relatief lage rentelast voor risicodragend vermogen).