Eurocommercial Properties NL0015000K93

Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

1. windmolen1 29 maart 2021 17:18

   auteur info

   • windmolen1

     Lid sinds: 22 dec 2020

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 98

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 183

   Afboeking of niet. Totaal onbelangrijk in het grote plaatje. Na corona gaat alles gewoon weer lopen.
   Daar gaat het om. Het lijkt erop dat dit deze zomer kan gebeuren.
   Doordacht dividendvoorstel en komende kwartalen rustig verder omhoog met de koers. Waar maken jullie je allemaal druk over Branco en NL Value?
   Ga trouwens samen eens een biertje drinken bij een van jullie thuis; dat lucht vast op. Daarna krijgen we dan blijvend kwalitatieve info zonder allerlei ruis op de lijn.
2. Branco P 29 maart 2021 18:05

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   Je hebt gelijk Windmolen!
   
   Wat we in de afgelopen jaren nogal eens zagen gebeuren is een oplopende koers in de aanloop naar het vaststellen van de omruilverhouding voor het stockdividend. Dat gaan we nu de komende maanden i.i.g. niet zien omdat alles qua dividend al vast staat, maar we krijgen wel op 23.04 nog het jaarverslag en met name op 07.05 de cijfers over Q1 2021. Ik zie uit die "events" geen nieuws komen dat de koers nog gaat doen dippen.
   
   Voor een dipje zouden kunnen zorgen:
   1. onverwachts negatief corona-nieuws
   2. mee dalen op algeheel negatief beurssentiment
   3. smerige acties van de analisten bij GS, UBS of BoA
   
   Dacht ik op de dag van de cijfers misschien nog een plukje bij te kopen ergens op 16,50 euro... nu lijkt dat niveau ondertussen wel een stukje verder verwijderd.
   
   
3. NLvalue 29 maart 2021 18:41

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   quote:

   windmolen1 schreef op 29 maart 2021 17:18:

   Afboeking of niet. Totaal onbelangrijk in het grote plaatje. Na corona gaat alles gewoon weer lopen.
   Daar gaat het om. Het lijkt erop dat dit deze zomer kan gebeuren.
   Doordacht dividendvoorstel en komende kwartalen rustig verder omhoog met de koers. Waar maken jullie je allemaal druk over Branco en NL Value?
   Ga trouwens samen eens een biertje drinken bij een van jullie thuis; dat lucht vast op. Daarna krijgen we dan blijvend kwalitatieve info zonder allerlei ruis op de lijn.
   

   Ok - die is dan wel weer grappig.
   
   Het grote plaatje is natuurlijk dat Covid irrelevant is, maar de onderliggende problemen van de sector , ook bij ECP, versneld duidelijk heeft gemaakt.
   
   Dat vG na het sluiten van de boeken (en 6 maanden na de rest) de problemen pas zag - is wat je zou moeten interesseren aan die afboekingen. Dat is een kapitein die te lang rond de Cote D'Azur heeft gevaren - en een zandstorm in een kanaal verkeerd inschat.
   
   Anyway - italie heeft de GDP forecast voor 2021 fors naar beneden bijgesteld - IMF denkt dat ze dat niet eens gaan halen. Covid herstel lijkt nog een stuk langer op zich wachten - schijnen zij te denken..
   
   Maar dat soort info - wat moet je er mee..?
4. Up&Down 29 maart 2021 19:59

   auteur info

   • Up&Down

     Lid sinds: 16 sep 2020

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 361

     Gegeven: 56

   •    Aantal posts: 656

   quote:

   Erwin S schreef op 29 maart 2021 14:51:

   Ik schat de kans hoger in dat ECP op €400,00 per aandeel komt in 2022 dan dat Branco en NL Value met elkaar in het huwelijk traden
   

   Misschien LAT-ten?
5. Davy 29 maart 2021 20:51

   auteur info

   • Davy

     Lid sinds: 12 nov 2020

     Laatste bezoek: 19 nov 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 11

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 70

   Zolang ze maar geen Fiscale partners worden voor de aangifte IB.
   Dan moeten ze Box 3 verdelen......dat wordt een drama vrees ik, hahahaha
6. Erwin S 29 maart 2021 21:10

   auteur info

   • Erwin S

     Lid sinds: 09 nov 2017

     Laatste bezoek: 21 nov 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 251

     Gegeven: 3

   •    Aantal posts: 1.420

   quote:

   Davy schreef op 29 maart 2021 20:51:

   Zolang ze maar geen Fiscale partners worden voor de aangifte IB.
   Dan moeten ze Box 3 verdelen......dat wordt een drama vrees ik, hahahaha
   

   Whahahahaha....geweldig!
7. NLvalue 30 maart 2021 08:41

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 18 aug 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   Super grappig...!
   
   Eerlijk gezegd - Branco en ik zijn al 33 jaar getrouwd en blijven bij elkaar voor de kinderen
   
   Dan krijg je van die dingen dat mijn schoonmoeder mijn schoonvader verwijt dat hij met financiële oplichters in zee gaat.. en mijn schoonvader mijn schoonmoeder verwijt dat zij zijn bsn gescand heeft...
   
   
8. Branco P 30 maart 2021 11:38

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 07 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4019

     Gegeven: 1247

   •    Aantal posts: 10.150

   quote:

   Erwin S schreef op 29 maart 2021 14:51:

   Ik schat de kans hoger in dat ECP op €400,00 per aandeel komt in 2022 dan dat Branco en NL Value met elkaar in het huwelijk traden
   

   Samen “traden” was een erg mooie verschrijving ook! :-)
   
   Als ik naar het koersverloop van vandaag kijk dan zie je weer die klassieke correctie optreden als de koers aanstalten maakt om even door te stijgen. Vanaf juli (meen ik) de StAk beschermingsconstructie er vanaf en voor 25 euro per aandeel haal je het bedrijf van de beurs. Prachtige vastgoedportefeuille voor 15x a 16x de huur. Dat wordt langzaam maar zeker weer mijn grootste zorg rondom deze belegging waar ik juist nog jaren plezier van hoop te hebben.
9. !@#$!@! 30 maart 2021 12:07

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 08 feb 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4546

     Gegeven: 3378

   •    Aantal posts: 20.820

   Een bod slaagt alleen als mensen hun aandelen aanbieden. Ik zou ze niet aanbieden voor €25. Ik denk v. Herk ook niet. Je maakt je zorgen om niks. Zonde.
   
   Als zo'n bod echt reëel zou zijn dan zou de koers hier op reageren door te stijgen.
   Vergeet niet dat de algemene verwachting is dat ze dan een portefeuille kopen met stijgende leegstand, dalende huren en dalende dividend. De grote meerderheid is niet zo optimistisch als ons. Maar dat is juist de reden dat we zo goedkoop hebben kunnen kopen.
10. !@#$!@! 30 maart 2021 12:12

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    Plus probeer geen dingen te zien in bepaald koers gedrag. Het brein van de mens is van nature paranoia gevoed door de angst vanuit de amygdala. Het ziet constant patronen en verbanden die er helemaal niet zijn. ECP beweegt tot nu toe gewoon met de hele sector mee.
12. !@#$!@! 30 maart 2021 13:44

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    voor de liefhebbers:
    seekingalpha.com/article/4416715-euro...
    
    The proposed dividend for FY2020 makes me question whether or not I should continue to hold Eurocommercial
    
    The total cash dividends amount to EUR 24.7 million, and the distribution in scrip dividend at an issue price above EUR 30, a discount of more than 20% to December 2020, IFRS net asset value amounts to at least EUR 82 million.
    
    I had interpreted the press release as ‘1 dividend share per 18 shares held’, but upon reading the transcript of the conference call, it sounds like those shares will have a pro-forma value of in excess of 30 EUR.
    
    Sure, a free share is a free share. But Eurocommercial doesn’t seem to realize the potential fiscal impact of its proposal. Using an issue price of 31 EUR as a pro-forma issue price, the tax implications for foreign investors could be substantially negative. While there is no withholding tax on stock dividends in the Netherlands (the 15% dividend tax owed on cash dividends obviously remains unchanged), there for instance is a fixed tax on incoming dividends in countries.
    
    An ESCI reader mentioned his fixed tax rate for incoming foreign dividends is approximately 30% and if the 30% would be applied to the pro-forma issue price of, say, 31 EUR, he would have to pay 9.3 EUR in taxes on the stock dividend. Considering the current market price of the shares is less than 19 EUR, this would equal a tax pressure of approximately 50% based on the market value of the shares.
    
    While I’m sure the Eurocommercial board and management had good intentions, the current structure of the mandatory dividend may leave a bittersweet aftertaste for some investors. Other investors (for instance where the dividend shares are recorded as a capital gain) will remain unimpacted.
    
13. Branco P 30 maart 2021 14:01

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    !@#$!@! schreef op 30 maart 2021 13:44:

    An ESCI reader mentioned his fixed tax rate for incoming foreign dividends is approximately 30% and if the 30% would be applied to the pro-forma issue price of, say, 31 EUR, he would have to pay 9.3 EUR in taxes on the stock dividend. Considering the current market price of the shares is less than 19 EUR, this would equal a tax pressure of approximately 50% based on the market value of the shares.
    

    Volgens mij maakt de auteur op SA een denkfoutje
    
    31/18 = 1,72 stockdividend per aandeel. Als je als buitenlander dan 30% belasting zou moeten betalen die je niet kunt verrekenen dan heb je het over 0,3*1,72 = 0,52 EUR belasting en dat is bij de huidige koers zo'n 2,8% (en dus niet 50%).
14. Branco P 30 maart 2021 14:04

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Die 50 cent cash dividend zal dan mogelijk bewust gekozen zijn zodat bepaalde buitenlandse beleggers wat cash ontvangen om (nagenoeg) de volledige belasting mee te kunnen betalen.
15. Branco P 30 maart 2021 14:09

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    quote:

    !@#$!@! schreef op 30 maart 2021 12:12:

    Plus probeer geen dingen te zien in bepaald koers gedrag. Het brein van de mens is van nature paranoia gevoed door de angst vanuit de amygdala. Het ziet constant patronen en verbanden die er helemaal niet zijn. ECP beweegt tot nu toe gewoon met de hele sector mee.
    

    Het probleem is, ik heb het in het verleden al diverse keren zien gebeuren bij aandelen (o.a. bij VendexKBB) dus lichte paranoia op dit punt zal ik altijd houden ;-) Maar op de huidige koersniveaus zit ik wat dat betreft wel voldoende comfortabel. Toen de koers rond 10 Euro hing vond ik het wat minder fijn, maar was me er wel van bewust dat er op dat moment geen overname ging komen. Dat kan na juli (en verdwijnen Corona) wel anders zijn. Heel veel kapitaal op zoek naar rendement immers.
16. NLvalue 30 maart 2021 14:18

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Helder perspectief van een internationale belegger.. dat zijn onhandige fouten van van G. (= imho een veredelde boekhouder)
    
    Voor diegenen die wel eens een 1040 schedule D hebben ingevuld - weten dat die beslissing pijn doet.
    
    Zo makkelijk te voorkomen geweest door tijdig een stevige reserve in te nemen.. net zoals iedereen.. Zelfde effect op liquiditeit - maar veel gelukkiger beleggers..
    
    Anyway - gemiddeld koersdoel van de analisten voor de jaar cijfers was ~15. Huidige waardering is 8,5 x forward earnings - gemiddeld voor de sector.
    
    Iemand analisten upgrades gezien om te verwachten dat we naar 25 kunnen?
    
    
17. NLvalue 30 maart 2021 14:22

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Branco P schreef op 30 maart 2021 14:01:

    [...]
    
    Volgens mij maakt de auteur op SA een denkfoutje
    
    31/18 = 1,72 stockdividend per aandeel. Als je als buitenlander dan 30% belasting zou moeten betalen die je niet kunt verrekenen dan heb je het over 0,3*1,72 = 0,52 EUR belasting en dat is bij de huidige koers zo'n 2,8% (en dus niet 50%).
    

    De SA auteur begrijpt het heel goed. Belasting betaal je over inkomen . Capital gains worden behandeld als inkomen. Net zoals in heel veel andere landen.
18. [verwijderd] 30 maart 2021 16:54

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Kepler Cheuvreux advies KOOP target prijs €22,00
    
19. NLvalue 30 maart 2021 17:09

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 18 aug 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    mooi - 2 euro hoger koersdoel , ongewijzigd koop advies dat ze sinds maart vorig jaar hebben. over timing gesproken..
20. !@#$!@! 30 maart 2021 19:45

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 08 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4546

      Gegeven: 3378

    •    Aantal posts: 20.820

    quote:

    Branco P schreef op 30 maart 2021 14:09:

    [...]
    
    Het probleem is, ik heb het in het verleden al diverse keren zien gebeuren bij aandelen (o.a. bij VendexKBB) dus lichte paranoia op dit punt zal ik altijd houden ;-) Maar op de huidige koersniveaus zit ik wat dat betreft wel voldoende comfortabel. Toen de koers rond 10 Euro hing vond ik het wat minder fijn, maar was me er wel van bewust dat er op dat moment geen overname ging komen. Dat kan na juli (en verdwijnen Corona) wel anders zijn. Heel veel kapitaal op zoek naar rendement immers.
    

    Schitterend dat je nou net VendexKBB als voorbeeld neemt :-)
    
    Het was vrij duidelijk dat dat aandeel te goedkoop van de beurs is gehaald. Dat was net rond de tijd van mijn afstuderen en heb toen besloten mijn scriptie te schrijven over die overname :-)
    Ik wilde onderzoeken hoe dat mogelijk was. Volgens mij wilde ik bewijzen dat het bedrijf veel te goedkoop van de beurs was gehaald.
    
    Op basis van een gemaakte DCF-model kwam ik op een waarde van €30 , terwijl het voor €15 van de beurs is gehaald.
    
    VDXK de investeerder die VendexKBB hebben gekocht hebben in de jaren erna een rendement van 300% gemaakt.
    
    Alhoewel er meerdere redenen waren voor dit rendement, zoals vastgoed dat ondergewaardeerd in de boeken stond. Stijgende beurskoersen, een tax-shield etc.
    
    Maar de belangrijkste reden was de corporate governance discount. Met andere woorden, de lage prijs door de beschermingsconstructie.
    
    Door deze constructie kan het management handjeklap doen met de investeerders (zelf flinke bonussen binnen halen natuurlijk) en wordt je als aandeelhouder gedwongen mee te gaan in het bod, omdat je anders uitgerookt wordt. Je hebt immers 0,0 macht. Die ligt volledig bij het management.
    
    De belangrijkste reden dat VendexKBB zo goedkoop van de beurs kon worden gehaald is JUIST door die beschermingsconstructie. Het is een grote waarde vernietiger die juist zorgt voor situaties waarin je als aandeelhouder genaait wordt door handjeklap van grote partijen onderling. Verzet is nauwelijks mogelijk.
    
    De hele scriptie toonde aan dat gezien de omstandigheden het bod marktconform was (tegen mijn verwachting in) en goed te verklaren door alle aanwezige variabelen.
    
    Het eindadvies was om die beschermingsconstructies te ontmantelen omdat ze dus waarde vernietigend zijn voor de samenleving als geheel.
    
    In de jaren na dit VendexKBB debacle is dat ook langzaam veranderd. Veel bedrijven zijn hier ondertussen vanaf gestapt om deze reden. Maar nog heel veel niet. Dus juist heel goed dat ECP hier nu ook mee stopt !
    
    PS had een 8 gekregen voor mijn scriptie. ;-)
21. Branco P 30 maart 2021 20:19

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 07 feb 2025

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4019

      Gegeven: 1247

    •    Aantal posts: 10.150

    Ze hebben het bij Kepler aan het juiste eind. Naast die van ABN Amro zijn eigenlijk alleen de rapporten van Kepler van enig niveau. Op 20 maart 2020 stond het aandeel op 10,12 en sindsdien heb je inderdaad gewoon continu moeten kopen. Het advies van Kepler had een advies van Branco kunnen zijn. ;-)
    
    Nu doen ze er bij Kepler kennelijk nog eens 2 euro bovenop. Ik heb het rapport nog niet gezien..
    
    Ik heb ondertussen ook een nieuwe assessment gemaakt waarbij de leegstand niet structureel op 2% ligt maar op 1,5% en niet langer gaan gemiddeld 20% van de huurders een gemiddelde structurele huurkortingen bedingen in de komende jaren, maar maximaal 10% van de huurders gaan dat nog voor elkaar krijgen. De casus verbetert daardoor uiteraard. Dividend minimaal op 1,80 a 1,90 vanaf 2022 tegen dividendrendement 8% (was destijds ook mijn trigger om onder 27 euro te beginnen met opbouwen) betekent een koers tussen € 22,50 en € 24. Daar gaan we normaal gesproken (zonder nieuwe virusmutanten o.i.d) heen in 2 jaar tijd.
    
    Kijken of BoA of GS de komende weken nog een dipje weten te veroorzaken met een (wederom) hilarisch verkoopadvies met koersdoel van 12 euro... of nou vooruit: 12,50. Na zo'n advies kan direct erna er toch nog een eurootje of anderhalf vanaf.
    
    Ik wil nog 300 tot 800 stukjes terugkopen tegen een redelijke prijs (zeg 17,50) en dan zit ik weer waar ik zitten wil. Pre-cijfers durfde ik het even niet, ik hoopte op een dipje op cijfer-dag, maar die kwam er niet.