NLvalue schreef op 15 maart 2020 10:47:
[...]
Tja.. de acquisities van WHA.. ook in het huidige LC plan komt dat terug.. :” we hebben kosten probleem. Dat wordt groter doordat we centra gaan verkopen en de vaste kosten minder kunnen spreiden. . Dat vergrootte kostenprobleem gaan we aanpakken door meer “under managed” centra toe te voegen. En dan pas gaan we aan schaal werken”. ... verrassend
In een markt waarin 23% van de m2 gaan verdwijnen (cijfers WHA) worden “under managed” centra gemolken door de huidige eigenaren.. in de wetenschap dat die m2 moeten verdwijnen. Als je dan WHA bereidt vind je centrum te kopen - ben je spekVERkoper..
De cijfers die ze laten zien a) suggereren dat er nauwelijks CAPEX in de toekomstige jaren nodig is om die “under managed” beter te laten doen (extreem onrealistisch, lijkt me, maar jij kent de markt beter) of b) ze pas aan hun kostenprobleem gaan werken over 3-4 jaar.
Heb je een kosten probleem , moet je die koe bij de horens vatten. Diegene die vrienden hebben bij KLM, weten dat. Pijnlijk voor alle stakeholders, maar wel in t belang van de continuïteit om hard in te grijpen. Kosten omlaag, dividend omlaag, investeringen herbekijken etc. En heilige huisjes.. die zijn niet altijd heilig. (Ben geen fan van beleggen in luchtvaartaandelen, maar ben onder de indruk van het leiderschap van Elbers..)
Qua LTV : zoals er over dat % gepraat wordt gaat volledig voorbij aan de werkelijke issue (en toont wat mij betreft te weinig penetratie (en wellicht kennis) van de issue door de RvC, door primair op LTV te sturen)
Wereldhave is veel te kort gefinancierd, Ipv een hypotheek met 30 jaar rentevast tegen 2,2%, zijn ze gefinancierd met een spaardeposito van 3jaar tegen 1,89%. Shorts zitten er op te wachten dat de kapitaal markt zich tegen WHA keert en de rente % ver x-voudigen (kijk even naar CGG, labor+12%, om te weten hoe slecht t kan worden) .
Ben het met NewPos (inhoud, niet de toon..) eens over leverage, dat hoort bij o.g. Specifieker: als WHA een diversere, meer robuuste mix van veel langere looptijden zou financieren zou 45% v 35% een complete non-issue zijn.
Mijn verwachtingen zijn hooggespannen over de Green Bond waaraan gerefereerd wordt. Als DeVreede 500 miljoen uit de markt tegen 1,9% +belastingvoordelen 10jr vast uit de markt haalt - dan gaat dat heel wat teweeg brengen aan de short kant.
Als we dan ook nog eens wat realisme krijgen over de kostenstructuren en de noodzaak om die broekriem (net als rest van wereld) aan te halen. En het dividend naar 0,50 brengen, door niet kosten te blijven kapitaliseren die we toch weer gaan afschrijven.. dan blijft er 50 miljoen extra cash over waar WHA nu niet mee rekent..
Kun je wat extra mee aflossen.
Of 10% van de aandelen voor inkopen. ook dit jaar het verzoek van t bestuur om dat te mogen doen tijdens de AvA . Waar wij, heel Stalinistisch, met 99,999999% van de stemmen allemaal (wederom) gaan bevestigen dat we dat echt willen...
Of een mix van aflossen en inkopen.
Die 50 kan natuurlijk ook in de uitbreiding van Belle Ile gestopt worden. Waarvoor, naar zeggen van WHA, het concept nog niet financieel bewezen is. En winkel m2 toevoegt , in een markt die net zo hard gaat krimpen als NL.. waardoor de IRR projecties die leunen op waardegroei en huurverhoging wellicht wat ‘zacht’ zijn.