DavidCP schreef op 13 maart 2020 09:20:
Ik heb een mail gestuurd over aandeelinkoop, maar het is momenteel uitgesloten. Een discusie hierover heeft dus geen zin meer. Ik heb ook een mail gestuurd over Dark Kitchen, en dat ze beschikbare ruimte wellicht moeten verbouwen naar Dark Kitchen. Hierover zijn ze wel enthousiasts en ze zijn intern bezig om het te analyseren. Voor diegenen die niet weten wat Dark Kitchens inhouden, op youtube staat een goed filmpje hierover van CNBC.
Hartelijk dank voor het meedenken met Wereldhave. Aandelen-inkopen als algemeen thema sluiten we niet uit op lange termijn, maar onze eerste prioriteit ligt bij het versterken van de balans. Wereldhave heeft een Loan-to-value van 44%, terwijl we een doel hebben van tussen de 30% en 40%. Aandelen inkopen verslechterd echter de balansratios, doordat de aankopen met vreemd vermogen gefinancierd zouden moeten worden.
Aandelen inkopen lijkt op korte termijn veel voordeel op te leveren, maar kan op lange termijn zeer onwenselijke gevolgen hebben voor aandeelhouders. Dit lijkt zo omdat de rentekosten voor de additionele (EUR 100-150m zoals u voorstelt) zeer laag zijn in verhouding tot de besparing op het dividend. Echter, een verslechterde kredietpositie (bijvoorbeeld een downgrade van de schuld naar non-investment grade) zal leiden tot een marginale rentekosten die tot wel 4% hoger zijn voor de totale schuld. Dit gaat in dit geval niet over de EUR 100-150m, maar over onze totale EUR 1.3mrd aan schuld). Het effect hierop is veel groter dan de besparing op het dividend door de inkoop van eigen aandelen. Op langere termijn gaat de EPS in dit geval niet stijgen, maar dalen. Wereldhave kiest voor lang-termijn waarde-creatie en niet voor korte-termijn winsten.
Graag wil ik het bedrag van EUR 350m voor de transformatie die u noemt even nuanceren. Dit is een lange-termijnbedrag, wat erg hoog lijkt. We wilden hier transparant over zijn, maar het wordt mogelijk door de markt wat negatief opgepakt.
1. Het bedrag is EUR 300-350m. Omdat diverse projecten uitgesteld of afgesteld kunnen worden, is EUR 300m ook een mogelijkheid. Dit is over een periode van 6 jaar (2020-2025)
2. Ca. EUR 60m hiervan is gerelateerd aan een uitbreiding van Belle-Ile. Een van onze beste centra. Deze uitbreiding stond zonder het omvormingsprogramma al gepland. We hebben echter de invulling gewijzigd naar een breder en meer gediversificeerd dienstenpakket en huurstroom. Echter, hier staat nog steeds een yield tegenover, en een zeer fatsoenlijke IRR prognose (>7% unlevered IRR).
3. Ca. 80m hiervan is gereserveerd voor grootonderhoudsprojecten. Dit budget van EUR 12.5m per jaar stond er al, is in lijn met eerdere jaren, en ook wat andere partijen binnen de industrie doen. Het niet doen van deze investeringen zou leiden tot onveilige situaties, en zouden ook zorgen voor toekomstige waardedalingen. Het doen van deze investeringen is daarmee noodzaak, maar in onze prognoses zorgen voor waardebehoud in plaats van waardestijging.
4. Dit houdt in ca. EUR 165m aan transformatie-investeringen, wat inhoudt EUR 28m per jaar. We investeren dit alleen voor projecten die een totaalrendement (unlevered IRR) opleveren van meer dan 6%. Rekening houdend met 35% vreemd vermogen, zou dit dus een rendement op moeten leveren van meer van 8%. En dit in een sterk doorgerekend, conservatief-realistisch scenario. Dit is een zeer goede propositie voor aandeelhouders: in relatie tot de historie zou dit namelijk de indices voor vastgoed alswel andere aandelen-indices verslagen hebben.
5. Binnen de nieuwe strategie hebben we onszelf een zeer strikte kapitaalsdiscipline opgelegd om de creatie van aandeelhouderswaarde de waarborgen: assets met plannen die te weinig opleveren (<5% unlevered IRR) worden verkocht. Het eerste voorbeeld hiervan heeft u kunnen zien: WoenXL in Eindhoven (verkocht tegen boekwaarde).
Als in de aankomende periode van uitvoering de zaken gunstiger lijken uit te vallen dan dat we denken, kan er mogelijk ruimte komen voor aandelen-inkoop.